Пояснительная записка к проекту Закона Саратовской области «О внесении изменений в Закон Саратовской области «О защите права на жилище участников строительства многоквартирных домов на территории Саратовской области»
За последние 10 лет в Саратовской области процедуре банкротства были подвергнуты более 50 строительных организаций, осуществлявших строительство жилых домов. Кроме того, в настоящее время в реестре "проблемных" многоквартирных жилых домов, расположенных на территории Саратовской области, находятся 44 объекта,
С целью нивелирования указанных негативных явлений на территории Саратовской области с 2007 года действует положение, согласно которому жители региона, пострадавшие от действий недобросовестных застройщиков, имеют возможность получить социальную выплату. В настоящее время указанное положение предусмотрено Законом Саратовской области от 25.07.2012 г. N 122-ЗСО «О защите права на жилище участников строительства многоквартирных домов на территории Саратовской области» (ранее предусматривалась Законом Саратовской области от 1 октября 2007 года N 197-ЗСО «О защите права на жилище участников строительства многоквартирных домов на территории Саратовской области»).
Целью указанной нормы является защита конституционного права на жилище граждан - участников строительства многоквартирных домов, пострадавших от действий (бездействия) строительных организаций на территории Саратовской области.
Вместе с тем, по прошествии более десяти лет существования указанного правового механизма, можно констатировать, что имеются серьезные проблемы с его реализацией: несмотря на то, что пострадавшими от действий недобросовестных застройщиков на территории Саратовской области являются более 5000 семей, только в отношении 16 человек было принято положительное решение о признании их нуждающимися в получении социальной выплаты.
Указанные данные убедительно свидетельствуют о низкой эффективности действия Закона, которая вызвана в т.ч. противоречием ряда его положений действующему федеральному законодательству, недоработками текста с точки зрения юридической техники, существенно затрудняющими понимание текста Закона и дающими возможность вольного истолкования его смысла в целом и отдельных положений в частности, а также излишней формализованностью (бюрократизированностью) процедуры предоставления социальной выплаты.
1. Исходя из буквального текста закона правоприменительная практика сложилась таким образом, что участники строительства, чьи требования признаны обоснованными в рамках дела о банкротстве, но при этом после завершения процедуры банкротства не погашены, не могут претендовать на социальную выплату из-за формального отсутствия у участника строительства решения суда «о понуждении застройщика к исполнению обязательств по предоставлению в собственность гражданина жилого помещения в натуре в объекте строительства либо в ином жилом доме при отселении со строительной площадки или о расторжении договора (о признании договора незаключенным или недействительным) и возврате денежных средств».
Однако, по своей сути, определение арбитражного суда о включении в реестр кредиторов фактически равнозначно вступившему в законную силу судебному решению о понуждении застройщика к исполнению обязательств или о взыскании денежных средств по договору, т.к. устанавливает факт наличия указанных обязательств перед гражданином.
Законопроектом предлагается установить, что участник строительства признается пострадавшим от действий (бездействий) строительной организации, в том числе в случае, если его требование о передаче жилого помещения либо требование о выплате денежных средств, уплаченных по договору, признаны обоснованными и включены реестр требований кредиторов, но после завершения процедуры конкурсного производства не погашены или погашены частично.
В связи с изложенным, пункт 2 части 2 статьи 3 Закона предлагается изложить в следующей редакции:
«2) Если по завершению процедуры конкурсного производства не погашено или погашено частично признанное обоснованным требование гражданина о передаче жилого помещения или о возврате денежных средств, уплаченных по договору, а равно имеется вступившее в законную силу судебное решение о понуждении застройщика к исполнению обязательств по предоставлению в собственность гражданина жилого помещения в натуре в объекте строительства или в ином жилом доме при отселении со строительной площадки либо о расторжении договора (о признании договора незаключенным или недействительным) и возврате денежных средств, которое не исполнено или исполнено в части в связи с признанием застройщика банкротом (данный абзац распространяется на граждан, не участвующих в строительстве жилого помещения во вновь созданном жилищно-строительном кооперативе, не участвующих в достройке жилого помещения, которые производятся с привлечением бюджетных средств финансирования)».
Действующая редакция Закона не учитывает иные способы прекращения существования юридического лица, помимо банкротства (ликвидация, исключение из ЕГРЮЛ).
В частности, согласно ст. 21.1 Федерального Закона «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» от 08.08.2001 N 129-ФЗ юридическое лицо, которое в течение последних двенадцати месяцев, предшествующих моменту принятия регистрирующим органом соответствующего решения, не представляло документы отчетности, предусмотренные Законодательством Российской Федерации о налогах и сборах, и не осуществляло операций хотя бы по одному банковскому счету, признается фактически прекратившим свою деятельность (далее - недействующее юридическое лицо). Такое юридическое лицо может быть исключено из единого государственного реестра юридических лиц в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным Законом.
При этом, право на получение социальной выплаты обусловливается наличием вступившего в законную силу решения суда о понуждении застройщика предоставить жилое помещение или о взыскании с него уплаченных денежных средств.
Вместе с тем, в случае исключения из ЕГРЮЛ сведений о застройщике, дольщики, пострадавшие от его действий, не имеют возможности обратиться в суд с требованием о понуждении предоставить жилое помещение или о возврате денежных средств, так как иск может быть заявлен только к действующему юридическому лицу, обладающему гражданской процессуальной правоспособностью.
В связи с изложенным, предлагается часть 2 статьи 3 Закона дополнить пунктом 4 следующего содержания:
«4) если застройщик исключен из единого государственного реестра юридических лиц по основаниям, предусмотренным ст.21.1 Федерального закона «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» от 08.08.2001 N 129-ФЗ и судом вынесено постановление об установлении факта неисполнения застройщиком существующих обязательств по предоставлению в собственность гражданина жилого помещения в натуре в объекте строительства либо в ином жилом доме при отселении со строительной площадки или возврате денежных средств.».
3. В соответствии с ч. 8.1. ст. 3 Закона численный состав семьи участника строительства для предоставления социальной выплаты на приобретение (строительство) жилого помещения определяется как:
1) одинокий гражданин;
2) семья в составе супруга, супруги, несовершеннолетних детей, а также нетрудоспособных иждивенцев;
3) неполная семья в составе одного родителя, несовершеннолетних детей, а также нетрудоспособных иждивенцев.
Использование в п. 2-3 союза «а также» вызывает затруднение в толковании указанных пунктов. К примеру, из пункта 2 не ясно:
• обладает ли семья в составе в составе супруга, супруги, несовершеннолетних детей, но без нетрудоспособных иждивенцев правом на получение названной в законе меры социальной поддержки;
• обладает ли указанным правом семья в составе супруга, супруги, не имеющая несовершеннолетних детей, но имеющая на своем обеспечении нетрудоспособных иждивенцев;
• обладает ли указанным правом семья составе супруга, супруги, не имеющая несовершеннолетних детей и нетрудоспособных иждивенцев.
Исходя из изложенного, предлагается изложить часть 8.1 статьи 3 изложить в следующей редакции:
«8(1). Численный состав семьи участника строительства для предоставления социальной выплаты на приобретение (строительство) жилого помещения определяется как:
1) одинокий гражданин;
2) семья в составе супруга, супруги, несовершеннолетних детей (при наличии) и (или) нетрудоспособных иждивенцев (при наличии);
3) неполная семья в составе одного родителя (опекуна, попечителя), несовершеннолетних детей, а также иных нетрудоспособных иждивенцев (при наличии)».
Подобную классификацию необходимо указать и в части 6 статьи 4 Закона.
4. В целях закрепления вышеназванных положений (о возможности признания пострадавшим в отсутствие решения суда при исключении застройщика из ЕГРЮЛ, ликвидации застройщика в результате банкротства и т.п) законопроектом предлагается изменить ряд формулировок части 3 статьи 3 Закона, устанавл ивающей перечень документов, предоставление которых необходимо для признания граждан нуждающихся в получении социальной выплаты на приобретение (строительство) жилого помещения.
В частности, предлагается:
пункт 5 части 3 статьи 3 изложить в следующей редакции:
«5) документы, подтверждающие регистрацию по месту жительства заявителя или заявителя и членов его семьи в Саратовской области, либо свидетельствующие о том, что последним местом жительства заявителя или заявителя и членов его семьи является жилое помещение на территории Саратовской области. При отсутствии указанных документов в уполномоченных орган предоставляется копия вступившего в законную силу судебного решения об установлении факта постоянного или преимущественного проживания заявителя или заявителя и членов его семьи на территории Саратовской области.»;
пункт 6 части 3 статьи 3 изложить в следующей редакции:
«6) копию вступившего в законную силу судебного постановления о понуждении застройщика к исполнению обязательств по предоставлению в собственность гражданина жилого помещения в натуре в объекте строительства или в ином жилом доме при отселении со строительной площадки либо копию вступившего в законную силу судебного постановления о расторжении договора (о признании договора расторгнутым, незаключенным или недействительным) и (или) возврате денежных средств. Указанные документы предоставляются в случае, если заявитель обращался в суд с названными исковыми требованиями к застройщику и суд вынес одно из вышеназванных постановлений.»;
пункт 11 части 3 статьи 3 изложить в следующей редакции:
«11) копию документа, подтверждающего включение требований заявителя о передаче жилого помещения либо возврате уплаченных денежных средств в реестр требований кредиторов, принятого уполномоченным субъектом в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) застройщика (в случаях, предусмотренных пунктом 2, подпунктом "б" пункта 3 части 2 настоящей статьи).»;
статью 3 дополнить частью 3.1. следующего содержания:
«3.1. Заявитель вправе по своей инициативе предоставить также иные документы.».
Считаем, что предлагаемый Законопроект в полной мере направлен на избежание формального подхода при принятии решения о признании гражданина нуждающемся, что в полной мере будет способствовать достижению целей Закона при сохранении действующих критериев нуждаемости.
Таким образом, Законопроект позволит сформировать эффективный правовой механизм оказания государственной помощи нуждающимся гражданам – участникам строительства пострадавшим от недобросовестных застройщиков. Принятие Законопроекта создаст правовые условия, направленные на обеспечение жильем граждан, оказавшихся в тяжелой жизненной ситуации, что поможет им реализовать свое конституционное право на жилище.