Общие понятия об объекте недвижимости. Сущность и основные признаки

Лекция 1. Введение в дисциплину. Общие понятия о зданиях и сооружениях

Введение

Активное формирование рынка недвижимости в России, преобразо­вания в сферах регулированных земельных и имущественных отношений усилило внимание к углублению теоретических знаний о сущности объектов недвижимости и их роли в формировании пространственного планирования территории.

Данное учебное пособие направлено на изучение теоретических основ и понятий об объектах недвижимости, их классификациях, на овладение навыками и знаниями по систематизации и оценке качеств недвижимости, на изучение методологии государственной регистрации прав на недвижимость.

Общие понятия об объекте недвижимости. Сущность и основные признаки

Гражданский Кодекс Российской Федерации определяет недвижи­мость как предмет правовых отношений, как объект собственности, свя­занный с правом (законом), а не в соответствии с её физической сущностью. «Недвижимое имущество - это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней» [1].

Таким образом, более корректным будет употребление понятия «объекты недвижимости, а не недвижимое имущество или недвижимость».

С точки зрения экономики объект недвижимости можно рассматри­вать как благо и как источник дохода (рис. 1).

Имея в качестве составной части земельный участок, все искусст­венные постройки (объекты недвижимости) обладают родовыми признаками (рис. 2), которые позволяют отличить их от несвязанных с землей объектов:

1. Стационарность, неподвижность - признак характеризует прочную физическую связь объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможностью его перемещения в пространстве без физического раз­рушения и нанесения ущерба, что делает его непригодным для дальнейшего использования.

2. Материальность - объект недвижимости всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах. Физические характе­ристики объекта недвижимости включают данные о его размерах и форме, неудобствах и опасностях, окружающей среде, подъездных путях, комму­нальных услугах, поверхности и подпочвенном слое, ландшафте и т.д. Со­вокупность этих характеристик определяет полезность физического объекта, которая и составляет основу стоимости объекта недвижимости. Однако сама по себе полезность не определяет стоимость. Любой физический объект имеет стоимость, обладая в той или иной мере такими характеристиками, как пригодность и ограниченный характер предложения. Ограниченность предложения способствует повышению стоимости.

Рис. 1. Сущностные характеристики объектов недвижимости

Рис. 2. Признаки объектов недвижимости

Социальные идеалы и стандарты, экономическая деятельность, законы, правительственные решения и действия, природные силы оказывают влияние на поведение людей, обусловливая изменение стоимости объекта не­движимости.

3. Долговечность объектов недвижимости практически выше дол­говечности всех иных товаров, кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов. Например, согласно действующим в России строительным нормам и правилам (СНиП), жилые задания в зависимости от материала основных конструкций (фундамента, стен, перекрытий) подразделяются на 6 групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет.

Сущность объектов недвижимости заключается в триединстве категорий: материальная (физическая), правовая и экономическая (рис. 3).

Жизненный цикл объекта недвижимости как физического объекта -это последовательность процессов существования объекта недвижимости от замысла до ликвидации (утилизации). Жизненный цикл материальных объектов принято делить в следующем порядке: замысел - рождение -зрелость-старение и смерть. Стадии жизненного цикла объекта недвижи­мости именуются по-другому: предпроектная - проектная - строительства - эксплуатации -закрытия.

1. Предпроектная (начальная) стадия включает: анализ рынка не­движимости, выбор объекта недвижимости, формирование стратегии про­екта, инвестиционный анализ, оформление исходно-разрешительной доку­ментации, привлечение кредитных инвестиционных средств.

2. Стадия проектирования включает: разработку финансовой схемы, организацию финансирования, выбор архитектурно-инженерной группы, руководство проектированием.

3. Стадия строительства заключается в выборе подрядчика: коор­динации ведения строительных работ и контроле качества строительства, смет затрат и расходов. На данной стадии появляются реальные свидетельст­ва соответствия строящегося объекта требованиям сегмента рынка недвижи­мости, обусловленные логикой жизненного цикла.

На этой стадии решаются задачи увеличения доли вложений потенциальных потребителей, так как рост объема предложений и прибыли свидетельствует о достаточно широком рыночном признании.

4. Стадия эксплуатации объекта недвижимости предполагает экс­плуатацию, объектов, их обслуживание и ремонт. Эксплуатация объектов недвижимости, являясь многомерной функцией в системе управления, включает в себя следующие направления: эксплуатацию оборудования по­мещений; материальный учет; противопожарную охрану и технику безо­пасности; управление коммуникациями, утилизацию и переработку отхо­дов, перемещение и переезды, изменения и перестройки; устранение ава­рийных ситуаций, обеспечение эксплуатации и ремонта, установку мебели и охрану объекта.

5. Стадия закрытия объекта - полная ликвидация его первоначальных и приобретенных функций, результат чего - либо снос, либо качественно новое развитие. На этой стадии жизненного цикла объекта недвижимости требуются значительные затраты на ликвидацию. Эти затраты являются

Рис. 3. Триединство объектов недвижимости

результатом владения объектом недвижимости. Если объект недвижимости получает новое качественное развитие, то затраты на изменение относятся к затратам владения в расчете на новую функцию [6].

Жизненный цикл объекта недвижимости подчиняется определенным закономерностям и включает срок экономической и физической жизни (рис. 4).

1. Срок экономической жизни, определяющий период времени, в течение которого объект может быть использован как источник прибыли. Срок экономической жизни заканчивается, когда производимые улучшения перестают давать вклад в стоимость объекта.

2. Время жизни - отрезок времени, когда объект существует и в нем можно жить или работать.

3. Типичный срок физической жизни, определяемый нормативными актами действующего законодательства.

Рис. 4. Срок жизни здания или сооружения

С точки зрения периода жизни объекта недвижимости выделяют такие сроки, как:

1. Эффективный возраст, отражающий возраст объекта в зависимости от внешнего вида, технического состояния и т. д.

2. Хронологический (фактический) возраст, соответствующий периоду пребывания объекта в эксплуатации с момента его ввода.

3. Оставшийся срок экономической жизни, используемый с целью оценки объекта экспертом-оценщиком и составляющий период от даты оценки до окончания экономической жизни объекта.

Жизненный цикл объекта недвижимости можно разделить на три этапа (рис. 5). Каждый этап включает в себя определенные мероприятия и действия собственника.

Рис. 5. Этапы существования объекта недвижимости