Разъяснения по поводу «регистрации» хозпостроек и льготе на 50 кв.м
Согласно Письму ФНС от от 23.04.2019 № БС-4-21/7747@ - если хозпостройка зарегистрирована в ЕГРН, но ее площадь не более 50 кв.м, то налог с нее не взимается; льгота применяется только для одной хозпостройки, а также для одного гаража. «Владелец хозпостройки сам определяет, нужно ему обращаться в органы Росреестра для ее регистрации в качестве недвижимости в ЕГРН или нет. Для внесения в ЕГРН хозпостройка должна отвечать признакам недвижимости: быть прочно связана с землей, а ее перемещение без несоразмерного ущерба ее назначению невозможно» (разъясняет ФНС).
Ни Федеральный закон № 218-ФЗ о государственной регистрации недвижимости ни ранее Закон № 122-ФЗ о государственной регистрации права на недвижимое имущество НЕ ТРЕБУЮТ госрегистрации права собственности на хозпостройки, и такая регистрация осуществляется правообладателем по желанию. Требуется по закону только регистрация права на так называемые объекты капитального строительства, возведенные после 1997 года. Действующие определения объекта капитального строительства, здания, строения, объекта недвижимости многие юристы полагают некорректными, содержащими правовую неопределенность и следовательно, допускающими расширительное толкование.
Вспомогательные строения кадастровыми инженерами ранее вносились в технический паспорт основного дома, жилого, дачного или садового – с указанием всего лишь размеров этих строений и присвоения индексов каждому строению. Приказом Минэкономразвития от 18 декабря 2015 г. № 953 утверждена действующая форма технического плана объекта недвижимости, необходимого с 01.01.2017 для регистрации дома, которая предусматривает сведения о характерных точках контура объекта.
Предположительно, что именно с 01.01.2017 при кадастровой съемке земельного участка, даже если заказ на технический план дома при этом не поступил, исполнитель теперь одновременно определяет и координаты всех строений на участке, «прочно связанных с землей». Эта информация далее загружается кадастровым инженером в топорегистр, что тем не менее не возлагает на правообладателя никаких обязанностей по регистрации права на хозпостройки и правовых последствий не несет. Отдельные кадастровые номера вспомогательным строениям по-прежнему не присваиваются – они присваиваются или зданию (но не строению!) или частям здания. Это важно иметь в виду.
До сих пор (повторяю, ничего за последнее время на законодательном уровне не изменилось) для поставленного на кадастровый учет и зарегистрированного жилого дома, садового и дачного дома кадастровая стоимость исчисляется только исходя из площади помещений самого дома, а не вспомогательных построек, которые просто считаются неотъемлемой частью загородного дома. И несмотря на то, что в технических паспортах (жилых) домов давно уже стали указывать гаражи и вспомогательные постройки – при регистрации права в Росреестре в базу для кадастровой оценки вносится только площадь самого дома, производится кадастровая оценка только самого дома и соответственно, налог исчисляется только от кадастровой стоимости самого дома.
Государственной регистрации по части 6 ст.1 Закона № 218-ФЗ подлежат права на недвижимость в соответствии со ст.130 ГК РФ, причем по пункту 1 ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке. То есть по смыслу этого абзаца, если хозпостройка в кадастре не учтена – она по закону не является и недвижимостью(!). Кроме того, хозпостройки в статьях 40, 41 Закона № 218-ФЗ никак не упомянуты.
Подпункт 24 п.1 ст.333.33 Налогового кодекса устанавливает госпошлину за государственную регистрацию права собственности физического лица на земельный участок, предназначенный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, либо на создаваемый или созданный на таком земельном участке объект недвижимого имущества в размере 350 рублей, не оговаривая – за каждый отдельный объект или «в комплексе». При этом статьей 24 Закона № 218-ФЗ оформление отдельного технического плана для хозпостройки (и даже для гаража!) не предусмотрено.
(последние два абзаца – о том, как часто приходится сталкиваться с правовой неопределенностью в современном законодательстве).
Из Главы 32. НАЛОГ НА ИМУЩЕСТВО ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ (НК РФ)