Лекции по курсу «Основам профессиональной деятельности»
Договором называется двух- или многостороннее соглашение (сделка) лиц об установлении, изменении или прекращении их гражданских прав и обязанностей.
Договоры наряду с законодательством являются правовой основой хозяйственной деятельности, они буквально пронизывают всю структуру экономических и производственных отношений.
Для строительства характерна особенно значительная роль договорных отношений, так как конкуренция и ценообразование в строительстве имеют место именно на стадии заключения договоров, а не на стадии продажи готовой продукции, как в других отраслях экономики.
Договоры подразумевают наличие следующих составляющих: объектов, субъектов (сторон) и отношений между ними.
Объектами договорных отношений в строительстве являются строительные объекты, т. е. недвижимые объекты основных средств с относящимися к ним оборудованием, мебелью и инвентарем.
Понятие строительных объектов объединяет здания, сооружения, коммуникации, линейные объекты, а также элементы благоустройства и ландшафта.
Договор, как правило, заключается на возведение не отдельного строительного объекта, а комплекса объектов, имеющих общее назначение и возводимых по единому проекту. Такой комплекс называется стройкой.
Для крупных и сложных строительных объектов в договорах могут выделяться их отдельные части (нулевой цикл, строительная часть, технологическое оборудование, инженерные системы и др.), а также отдельные виды выполняемых на стройке работ.
Строительный объект проходит последовательно несколько этапов жизненного цикла:
- прединвестиционный, предпроектный, проектирование, строительство, эксплуатацию и ликвидацию.
На каждом этапе могут быть заключены договоры на соответствующие виды
Основными субъектами договорных отношений в строительстве выступают:
- инвесторы,
- застройщики,
- заказчики,
- проектировщики,
- подрядчики,
- пользователи и другие лица.
Инвестором является лицо, осуществляющее инвестиции в форме капитальных вложений, т.е. вкладывающее средства в строительные объекты в целях получения прибыли или достижения иного полезного эффекта, например, социального или экологического.
Инвестор получает право собственности на готовый объект и может передать его пользователям объектов по окончании строительства. К инвесторам относятся также участники долевого строительства, в том числе многоквартирных домов.
Застройщик - лицо, обладающее правами на земельный участок и обеспечивающее на нем строительство, реконструкцию или капитальный ремонт объектов строительства. Застройщик обеспечивает также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации, подключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и др.
Заказчик — лицо, которое осуществляет реализацию проекта. Инвестор (застройщик) может сам выступать в роли заказчика, а может нанимать для этих целей специализированную организацию, которая в этом случае называется инженерной организацией или иногда техническим заказчиком. Одна из важнейших обязанностей заказчика - заключить договор с подрядчиком и проконтролировать его деятельность.
Подрядчик - лицо, которое выполняет работы по договору подряда или государственному (муниципальному) контракту, заключаемому с заказчиком. В строительстве распространена ситуация, при которой один из подрядчиков (генеральный подрядчик) отвечает за строительство объекта в целом, а остальные (субподрядчики) выполняют отдельные виды работ.
Проектировщик (проектная организация) - подрядчик, выполняющий проектно-изыскательские работы, а также обследования объектов, авторский надзор, сопровождение проектов, разработку тендерной документации. Проектные организации часто также работают по договору субподряда.
Пользователи - лица, использующие вещные права на строительные объекты и выполняющие функции по содержанию этих объектов в период эксплуатации. К ним относятся собственники и наниматели жилых помещений, товарищества собственников жилья, управляющие организации, а также предприятия и организации, ведущие основную деятельность на построенных объектах.
Помимо перечисленных к субъектам строительной деятельности относятся также учреждения:
- выполняющие экспертизу проектов и результатов инженерных изысканий,
- органы, выдающие разрешение на строительство и ввод объекта в эксплуатацию,
- органы государственного строительного надзора,
- организации, осуществляющие эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения,
- органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество,
- суды, банки, страховые компании, инвестиционные фонды, риелторские конторы и др.
Некоторые из этих субъектов (обычно государственные органы власти и органы муниципального самоуправления) действуют без договора, в силу законодательно приданных им функций.
Остальные субъекты заключают договоры в обычном порядке.
Договорные отношения характеризуются предметом договора и договорными условиями.
В общем случае предметом договора могут быть купля-продажа, мена, дарение, аренда, найм, кредит, подряд и др.
В строительстве наиболее часто встречаются договоры на поставку продукции, аренду техники, на выполнение работ и оказание услуг, а также кредитование.
Условия договора обычно включают:
- права и обязанности сторон,
- сроки действия договора,
- цену и порядок оплаты,
- ответственность сторон за нарушение договора,
- возможность изменения или расторжения договора и др.
Условия договора не могут противоречить законам и иным правовым актам, действующим в момент его заключения.
По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определённую работу и сдать её результат заказчику, а заказчик обязуется принять результаты работы и оплатить.
Договор подряда является:
- консенсуальным (для заключения договора достаточно соглашения сторон по всем имущественным условиям),
- двусторонним (каждая сторона обладает и правами, и обязанностями),
- возмездным (сторона получает плату или иное встречное представление за исполнение своих обязанностей).
По договору строительного подряда - подрядчик обязуется в установленный срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить строительно-монтажные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять результат и уплатить обусловленную цену.
По договору подряда на выполнение проектных и изыскательских работ - подрядчик (проектировщик, изыскатель) обязуется по заданию заказчика разработать техническую документацию и (или) выполнить изыскательские работы, а заказчик обязуется принять и оплатить их результат.
Изыскательские и проектные работы предшествуют строительству и могут быть поручены как подрядчику по договору строительного подряда, так и другому лицу, обладающему соответствующей лицензией (свидетельством о допуске).
Подрядные работы для государственных нужд - это строительно-монтажные, пусконаладочные, проектные, изыскательские и иные работы на основе государственного контракта, предназначенные для удовлетворения потребностей Российской Федерации или субъекта Федерации и финансируемые за счет средств соответствующего бюджета и внебюджетных источников.
Подрядные работы для муниципальных нужд - аналогичные работы, предназначенные для удовлетворения потребностей муниципальных образований за счет местного бюджета.
Ключевыми условия договора подряда являются: следующее
1. Если иное не предусмотрено договором, работы выполняются из материала подрядчика, его силами и средствами, а способы и методы выполнения задания определяются подрядчиком. Может быть предусмотрено выполнение работ из давальческого материала.
2. Риск случайной гибели материалов и иного используемого имущества несет предоставившая их сторона, а риск случайной гибели результата работы до ее приемки заказчиком несет подрядчик.
3. Риск случайной невозможности достижения результата работ несет, как правило, подрядчик, так как именно он определяет методы и способы выполнения работ.
4. Существенные условия договора подряда - сроки начала и окончания работ. Если эти сроки не согласованы, то договор считается не заключенным. Нарушение этих условий договора рассматривается как просрочка и может повлечь договорные санкции. Стороны могут установить и промежуточные сроки приемки этапов выполненных работ, а также установить ответственность за их нарушение.
5. При производстве сложных работ стоимость работ (цена) обычно определяется сметой. Смета может быть: твердой, когда ее изменение допускается только в случае существенного возрастания стоимости материалов, оборудования и услуг либо иного существенного изменения обстоятельств, и приблизительной, возможность изменения которой заложена в самом договоре. Если в договоре подряда не определена цена работ, то договор всё равно считается заключенным, а оплата производится по цене, которая при сравнимых обстоятельствах взимается за аналогичные работы.
6. В случае получения подрядчиком в ходе работ экономии без ухудшения качества работ заказчик обязан оплатить результат работ по установленной в договоре цене. Договором может быть предусмотрено распределение полученной экономии между подрядчиком и заказчиком.
7. Неблагоприятные последствия просрочки передачи или приемки результата работ несет просрочившая сторона.
8. Качество работ должно соответствовать условиям договора, а при их отсутствии - предъявляемым к таким работам обычным требованиям. В договоре может быть указан перечень нормативно-технических документов, определяющих требования к качеству работ.
9. В договоре может быть записано, вправе ли подрядчик привлекать к выполнению работ по договору подряда третье лицо без согласия заказчика. При наличии нескольких подрядчиков заказчик заключает договор подряда с генеральным подрядчиком, а последний - договор подряда с субподрядчиками. Генеральный подрядчик одновременно выступает как подрядчик по договору генерального подряда и как заказчик по договору субподряда. Генеральный подрядчик несет перед заказчиком ответственность за действия субподрядчика, а перед субподрядчиком - ответственность за действия заказчика. Непосредственное предъявление требований заказчиком субподрядчику и, наоборот, минуя генерального подрядчика, возможно, только если это предусмотрено в договоре (точнее, в обоих договорах: генерального подряда и субподряда).
10. В некоторых случаях генеральный подрядчик может взять на себя и ряд функций заказчика.
11. Подрядчик обязан принять все необходимые меры по обеспечению сохранности имущества, полученного от заказчика, экономно использовать материалы. Подрядчик отвечает за качество предоставленных им материалов. В случае использования материалов заказчика по окончании работ дать отчет об их использовании и возвратить остаток материалов заказчику либо по соглашению сторон уменьшить цену работ.
12. Подрядчик должен своевременно приступить к работе и сдать в установленный срок готовый результат заказчику, соблюдать требования и качество работы. При непригодности для выполнения работ материалов, оборудования или технической документации, предоставленной заказчиком, а также при возможности неблагоприятных последствий предусмотренных заказчиком способов производства работ подрядчик должен немедленно предупредить заказчика и приостановить выполнение работ.
При невыполнении обязанности по уведомлению заказчика подрядчик лишается права ссылаться на эти обстоятельства при сдаче результата работ.
13. Подрядчик должен передать заказчику всю информацию, касающуюся эксплуатации предмета договора.
14. Подрядчик может не приступать к выполнению работ либо приостановить их выполнение в случае нарушения заказчиком условий договора. Он может также требовать возмещения убытков, вызванных отсутствием содействия заказчика при выполнении работ, если оно было предусмотрено договором.
15. Если заказчик уклоняется от приемки работ в течение месяца, подрядчик имеет право после двукратного предупреждения продать результаты работы, а выручку, за вычетом причитающихся ему платежей, внести на имя заказчика в депозит нотариуса или суда. При строительстве такая мера применяется крайне редко. Подрядчик может также удерживать результат работ и оставшееся у него имущество заказчика при нарушении последним условий договора.
16. Заказчик несет ответственность за качество предоставленных им материалов и оборудования. Заказчик должен оказывать подрядчику обусловленное договором содействие в выполнении работ, например, присоединение к сетям электроснабжения и газоснабжения, обеспечение водой, жильем и проч.
17. Заказчик вправе в любое время проверять ход выполнения и качество работ, не вмешиваясь в деятельность подрядчика. Если подрядчик явно не успевает закончить работу в срок, заказчик вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения вызванных этим убытков.
18. Заказчик должен осмотреть и принять результат работы в соответствии с условиями договора, а при обнаружении недостатков немедленно заявить об этом подрядчику, а также известить подрядчика об обнаруженных после приемки скрытых недостатках. После окончательной сдачи работы, если она выполнена надлежащим образом, заказчик обязан уплатить подрядчику обусловленную цену работы. Однако договором может быть предусмотрен иной порядок оплаты, например, полная или частичная предварительная оплата, а также удержание гарантийного залога до полной сдачи работ.
19. При очевидной недоброкачественности работы заказчик устанавливает подрядчику разумный срок для устранения допущенных недостатков. При неисполнении этого отказаться от исполнения договора либо поручить другому лицу исправление недостатков за счет подрядчика и потребовать возмещения вызванных этим убытков.
20. Заказчик может в любое время до сдачи результата работ отказаться от исполнения договора, уплатив подрядчику за уже выполненную работу и возместив убытки от расторжения договора в пределах разницы между ценой, определенной за всю работу, и выплаченной за уже выполненную работу суммой.
21. Договором подряда может быть установлен гарантийный срок на результат работы, в течение которого заказчик вправе требовать безотказной службы предмета договора и заявлять требования, связанные с его качеством. В случае неисполнения подрядчиком условий договора о качестве работы заказчик вправе потребовать безвозмездного устранения недостатков в разумный срок или соразмерного уменьшения цены, а также возмещения собственных расходов на устранение недостатков, если договором предусмотрено право заказчика на их устранение.
Если недостатки существенны и не могут быть устранены либо не устранены в согласованный срок, появляются вновь после их устранения, то заказчик вправе расторгнуть договор и потребовать возмещения причиненных этим убытков.
Требования могут быть предъявлены заказчиком в течение двух лет со дня передачи работы, если иное не установлено законом, договором или обычаями делового оборота. Срок исковой давности по требованиям к качеству - один год, а по требованиям к качеству зданий и сооружений - три года.