Раздел 1 часть 2 «Договоры, как основа взаимоотношений субъектов в строительной отрасли»




Лекции по курсу «Основам профессиональной деятельности»

Договором называется двух- или многостороннее соглашение (сделка) лиц об установлении, изменении или прекращении их гражданских прав и обязан­ностей.

Договоры наряду с законодательством являются правовой основой хозяйственной деятельности, они буквально пронизывают всю структуру эко­номических и производственных отношений.

Для строительства характерна особенно значительная роль договорных отношений, так как конкуренция и ценообразование в строительстве имеют место именно на стадии заключения договоров, а не на стадии продажи готовой продукции, как в других отраслях экономики.

Договоры подразумевают наличие следующих составляющих: объектов, субъектов (сторон) и отноше­ний между ними.

Объектами договорных отношений в строительстве являют­ся строительные объекты, т. е. недвижимые объекты основных средств с отно­сящимися к ним оборудованием, мебелью и инвентарем.

Понятие строитель­ных объектов объединяет здания, сооружения, коммуникации, линейные объ­екты, а также элементы благоустройства и ландшафта.

Договор, как правило, заключается на возведение не отдельного строительного объекта, а комплекса объектов, имеющих общее назначение и возводимых по единому проекту. Такой комплекс называется стройкой.

Для крупных и сложных строительных объектов в договорах могут выделяться их отдельные части (нулевой цикл, строительная часть, технологическое оборудо­вание, инженерные системы и др.), а также отдельные виды выполняемых на стройке работ.

Строительный объект проходит последо­вательно несколько этапов жизненного цикла:

- прединвестиционный, предпроектный, проектирование, строительство, эксплуатацию и ликвидацию.

На каждом этапе могут быть заключены договоры на соответствующие виды

Основными субъектами договорных отношений в строительстве высту­пают:

- инвесторы,

- застройщики,

- заказчики,

- проектировщики,

- подрядчики,

- пользователи и другие лица.

Инвестором является лицо, осуществляющее инвестиции в форме капи­тальных вложений, т.е. вкладывающее средства в строительные объекты в це­лях получения прибыли или достижения иного полезного эффекта, например, социального или экологического.

Инвестор получает право собственности на готовый объект и может передать его пользователям объектов по окончании строительства. К инвесторам относятся также участники долевого строительст­ва, в том числе многоквартирных домов.

Застройщик - лицо, обладающее правами на земельный участок и обеспе­чивающее на нем строительство, реконструкцию или капитальный ремонт объ­ектов строительства. Застройщик обеспечивает также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации, подключение объектов к се­тям инженерно-технического обеспечения и др.

Заказчик — лицо, которое осуществляет реализацию проекта. Инвестор (за­стройщик) может сам выступать в роли заказчика, а может нанимать для этих целей специализированную организацию, которая в этом случае называется инженерной организацией или иногда техническим заказчиком. Одна из важнейших обя­занностей заказчика - заключить договор с подрядчиком и проконтролировать его деятельность.

Подрядчик - лицо, которое выполняет работы по договору подряда или государственному (муниципальному) контракту, заключаемому с заказчиком. В строительстве распространена ситуация, при которой один из подрядчиков (генеральный подрядчик) отвечает за строительство объекта в целом, а осталь­ные (субподрядчики) выполняют отдельные виды работ.

Проектировщик (проектная организация) - подрядчик, выполняющий проектно-изыскательские работы, а также обследования объектов, авторский надзор, сопровождение проектов, разработку тендерной документации. Про­ектные организации часто также работают по договору субподряда.

Пользователи - лица, использующие вещные права на строительные объ­екты и выполняющие функции по содержанию этих объектов в период экс­плуатации. К ним относятся собственники и наниматели жилых помещений, товарищества собственников жилья, управляющие организации, а также предприятия и организации, ведущие основную деятельность на построенных объ­ектах.

Помимо перечисленных к субъектам строительной деятельности относятся также учреждения:

- выполняющие экспертизу проектов и результатов инженер­ных изысканий,

- органы, выдающие разрешение на строительство и ввод объек­та в эксплуатацию,

- органы государственного строительного надзора,

- организа­ции, осуществляющие эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспече­ния,

- органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество,

- су­ды, банки, страховые компании, инвестиционные фонды, риелторские конторы и др.

Некоторые из этих субъектов (обычно государственные органы власти и органы муниципального самоуправления) действуют без договора, в силу зако­нодательно приданных им функций.

Остальные субъекты заключают договоры в обычном порядке.

Договорные отношения характеризуются предметом договора и договор­ными условиями.

В общем случае предметом договора могут быть купля-продажа, мена, дарение, аренда, найм, кредит, подряд и др.

В строительстве наиболее часто встречаются договоры на поставку продукции, аренду техники, на выполнение работ и оказание услуг, а также кредитование.

Условия договора обычно включают:

- права и обязанности сторон,

- сроки действия договора,

- цену и порядок оплаты,

- ответственность сторон за наруше­ние договора,

- возможность изменения или расторжения договора и др.

Условия договора не могут противоречить законам и иным правовым актам, действую­щим в момент его заключения.

По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определённую работу и сдать её результат заказчику, а заказчик обязуется принять результаты работы и оплатить.

Договор подряда является:

- консенсуальным (для заключения договора дос­таточно соглашения сторон по всем имущественным условиям),

- двусторонним (каждая сторона обладает и правами, и обязанностями),

- возмездным (сторона получает плату или иное встречное представление за исполнение своих обя­занностей).

По договору строительного подряда - подрядчик обязуется в установленный срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить строительно-монтажные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику не­обходимые условия для выполнения работ, принять результат и уплатить обу­словленную цену.

По договору подряда на выполнение проектных и изыскательских работ - под­рядчик (проектировщик, изыскатель) обязуется по заданию заказчика разрабо­тать техническую документацию и (или) выполнить изыскательские работы, а заказчик обязуется принять и оплатить их результат.

Изыскательские и проектные работы предшествуют строительству и могут быть поручены как подрядчику по договору строительного подряда, так и дру­гому лицу, обладающему соответствующей лицензией (свидетельством о до­пуске).

Подрядные работы для государственных нужд - это строительно-монтажные, пусконаладочные, проектные, изыскательские и иные работы на основе государственного контракта, предназначенные для удовлетворения по­требностей Российской Федерации или субъекта Федерации и финансируемые за счет средств соответствующего бюджета и внебюджетных источников.

Подрядные работы для муниципальных нужд - аналогичные работы, пред­назначенные для удовлетворения потребностей муниципальных образований за счет местного бюджета.

Ключевыми условия договора подряда являются: следующее

1. Если иное не предусмотрено договором, работы выполняются из материа­ла подрядчика, его силами и средствами, а способы и методы выполнения за­дания определяются подрядчиком. Может быть предусмотрено выполнение работ из давальческого материала.

2. Риск случайной гибели материалов и иного используемого имущества не­сет предоставившая их сторона, а риск случайной гибели результата работы до ее приемки заказчиком несет подрядчик.

3. Риск случайной невозможности дос­тижения результата работ несет, как правило, подрядчик, так как именно он определяет методы и способы выполнения работ.

4. Существенные условия договора подряда - сроки начала и окончания ра­бот. Если эти сроки не согласованы, то договор считается не заключенным. На­рушение этих условий договора рассматривается как просрочка и может по­влечь договорные санкции. Стороны могут установить и промежуточные сроки приемки этапов выполненных работ, а также установить ответственность за их нарушение.

5. При производстве сложных работ стоимость работ (цена) обычно определяется сметой. Смета может быть: твердой, когда ее изменение допускается только в случае сущест­венного возрастания стоимости материалов, оборудования и услуг либо иного существенного изменения обстоятельств, и приблизительной, возможность из­менения которой заложена в самом договоре. Если в договоре подряда не оп­ределена цена работ, то договор всё равно считается заключенным, а оплата производится по цене, которая при сравнимых обстоятельствах взимается за аналогичные работы.

6. В случае получения подрядчиком в ходе работ экономии без ухудшения качества работ заказчик обязан оплатить результат работ по установленной в договоре цене. Договором может быть предусмотрено распределение получен­ной экономии между подрядчиком и заказчиком.

7. Неблагоприятные последствия просрочки передачи или приемки результа­та работ несет просрочившая сторона.

8. Качество работ должно соответствовать условиям договора, а при их от­сутствии - предъявляемым к таким работам обычным требованиям. В договоре может быть указан перечень нормативно-технических документов, опреде­ляющих требования к качеству работ.

9. В договоре может быть записано, вправе ли подрядчик привлекать к вы­полнению работ по договору подряда третье лицо без согласия заказчика. При наличии нескольких подрядчиков заказчик заключает договор подряда с гене­ральным подрядчиком, а последний - договор подряда с субподрядчиками. Ге­неральный подрядчик одновременно выступает как подрядчик по договору ге­нерального подряда и как заказчик по договору субподряда. Генеральный под­рядчик несет перед заказчиком ответственность за действия субподрядчика, а перед субподрядчиком - ответственность за действия заказчика. Непосредст­венное предъявление требований заказчиком субподрядчику и, наоборот, ми­нуя генерального подрядчика, возможно, только если это предусмотрено в до­говоре (точнее, в обоих договорах: генерального подряда и субподряда).

10. В некоторых случаях генеральный подрядчик может взять на себя и ряд функций заказчика.

11. Подрядчик обязан принять все необходимые меры по обеспечению со­хранности имущества, полученного от заказчика, экономно использовать мате­риалы. Подрядчик отвечает за качество предоставленных им материалов. В случае использования материалов заказчика по окончании работ дать отчет об их использовании и возвратить остаток материалов заказчику либо по со­глашению сторон уменьшить цену работ.

12. Подрядчик должен своевременно приступить к работе и сдать в установ­ленный срок готовый результат заказчику, соблюдать требования и качество работы. При непригодности для выполнения работ материалов, оборудования или технической документации, предоставленной заказчиком, а также при воз­можности неблагоприятных последствий предусмотренных заказчиком спосо­бов производства работ подрядчик должен немедленно предупредить заказчика и приостановить выполнение работ.

При невыполнении обязанности по уведомлению заказчика подрядчик ли­шается права ссылаться на эти обстоятельства при сдаче результата работ.

13. Подрядчик должен передать заказчику всю информацию, касающуюся эксплуатации предмета договора.

14. Подрядчик может не приступать к выполнению работ либо приостановить их выполнение в случае нарушения заказчиком условий договора. Он может также требовать возмещения убытков, вызванных отсутствием содействия за­казчика при выполнении работ, если оно было предусмотрено договором.

15. Если заказчик уклоняется от приемки работ в течение месяца, подрядчик имеет право после двукратного предупреждения продать результаты работы, а выручку, за вычетом причитающихся ему платежей, внести на имя заказчика в депозит нотариуса или суда. При строительстве такая мера применяется крайне редко. Подрядчик может также удерживать результат работ и оставшееся у не­го имущество заказчика при нарушении последним условий договора.

16. Заказчик несет ответственность за качество предоставленных им материа­лов и оборудования. Заказчик должен оказывать подрядчику обусловленное договором содействие в выполнении работ, например, присоединение к сетям электроснабжения и газоснабжения, обеспечение водой, жильем и проч.

17. Заказчик вправе в любое время проверять ход выполнения и качество ра­бот, не вмешиваясь в деятельность подрядчика. Если подрядчик явно не успе­вает закончить работу в срок, заказчик вправе отказаться от исполнения дого­вора и потребовать возмещения вызванных этим убытков.

18. Заказчик должен осмотреть и принять результат работы в соответствии с условиями договора, а при обнаружении недостатков немедленно заявить об этом подрядчику, а также известить подрядчика об обнаруженных после при­емки скрытых недостатках. После окончательной сдачи работы, если она вы­полнена надлежащим образом, заказчик обязан уплатить подрядчику обуслов­ленную цену работы. Однако договором может быть предусмотрен иной поря­док оплаты, например, полная или частичная предварительная оплата, а также удержание гарантийного залога до полной сдачи работ.

19. При очевидной недоброкачественности работы заказчик устанавливает подрядчику разумный срок для устранения допущенных недостатков. При не­исполнении этого отказаться от исполнения договора либо поручить другому лицу исправление недостатков за счет подрядчика и потребовать возмещения вызванных этим убытков.

20. Заказчик может в любое время до сдачи результата работ отказаться от ис­полнения договора, уплатив подрядчику за уже выполненную работу и возмес­тив убытки от расторжения договора в пределах разницы между ценой, опре­деленной за всю работу, и выплаченной за уже выполненную работу суммой.

21. Договором подряда может быть установлен гарантийный срок на результат работы, в течение которого заказчик вправе требовать безотказной службы предмета договора и заявлять требования, связанные с его качеством. В случае неисполнения подрядчиком условий договора о качестве работы заказчик вправе потребовать безвозмездного устранения недостатков в разумный срок или соразмерного уменьшения цены, а также возмещения собственных расходов на устранение недостатков, если договором предусмотрено право заказчика на их устранение.

Если недостатки существенны и не могут быть устранены либо не устра­нены в согласованный срок, появляются вновь после их устранения, то заказ­чик вправе расторгнуть договор и потребовать возмещения причиненных этим убытков.

Требования могут быть предъявлены заказчиком в течение двух лет со дня передачи работы, если иное не установлено законом, договором или обычаями делового оборота. Срок исковой давности по требованиям к качеству - один год, а по требованиям к качеству зданий и сооружений - три года.



Поделиться:




Поиск по сайту

©2015-2024 poisk-ru.ru
Все права принадлежать их авторам. Данный сайт не претендует на авторства, а предоставляет бесплатное использование.
Дата создания страницы: 2017-10-11 Нарушение авторских прав и Нарушение персональных данных


Поиск по сайту: