Коэффициент капитализации в оценке недвижимости состоит из двух элементов:
- ставки дохода на инвестиции (ставка дохода на капитал) является компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;
- нормы возврата (возмещения) капитала. Под возвратом капитала понимается погашение суммы первоначальных вложений. Этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой, т.е. теряющей стоимость, недвижимости.
Если прогнозируется изменение стоимости актива (уменьшение или рост), то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации возмещения капитала.
Существуют три метода возмещения инвестированного капитала:
• метод Ринга – прямолинейный возврат капитала;
• метод Инвуда – возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (аннуитетный метод);
• метод Хоскольда – возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента.
Метод Ринга используется, когда ожидается, что поток доходов будет систематически снижаться, а возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100% стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е., она представляет величину, обратную сроку службы актива.
Пример 1.
Условия инвестирования:
• сумма - 1000 д.е.;
• период - 5 лет;
• ставка дохода на инвестиции -12%.
Решение. Ежегодная прямолинейная норма возврата составит 20%, так как за 5 лет будет списано 100% актива (100: 5 = 20). В этом случае коэффициент капитализации составит 32% (20 + 12).
Ежегодно будет возвращаться 20% первоначальных инвестиций (200 д.е.) наряду с 12%-ным доходом на инвестиции. Выплачиваемые проценты в абсолютном выражении из года в год будут убывать, так как они начисляются на убывающий остаток основной суммы (табл.2).
Таблица 2
Денежные потоки по методу Ринга
| 12% от 1000д.е. | 12% от 800д.е. | 12% от 600д.е. | 12% от 400д.е. | 12% от 200д.е. | |
| Годы | |||||
| Сумма процентов, д.е. | |||||
| Возмещение основной суммы, д.е. | |||||
| Сумма, д.е. |
Метод Инвуда используется, когда ожидается, что в течение всего прогнозного периода будут получены постоянные, равновеликие доходы. Одна их часть представляет собой доход на инвестиции, а другая обеспечивает возмещение или возврат капитала. Сумма возврата капитала реинвестируется по ставке дохода на инвестиции (капитал). В этом случае норма возврата инвестиций как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям (этот фактор берется из таблиц шести функций сложного процента). Коэффициент капитализации при потоке равновеликих доходов равен сумме ставки дохода на инвестиции и фактора фонда возмещения для этого же процента (коэффициент капитализации определяется по таблицам шести функций сложного процента, приложение 1).
Пример 2.
Условия инвестирования – см. пример 1.
Решение.
По таблицам функций сложного процента (см. Приложение) в графе «Взнос на амортизацию» определяется величина процентной ставки для 12% ставки дохода на инвестиции и срока 5 лет (0,2774). Ежегодный равновеликий поток доходов равен 277,4 д.е. (1000 х 0,2774). Процент за первый год составляет 120 д.е. (12% от 1000 д.е.). Возврат основной суммы составит: 277,4-120=157,4 д.е.
Если ежегодно получаемые 157,4 д.е. реинвестируются под 12% годовых, то в конце второго года возврат основной суммы будет равен 176,3 д.е., и т.д. (табл.3).
Таблица 3
Денежные потоки по методу Инвуда
| Годы | |||||
| Сумма процентов, д.е. | 101,1 | 80,0 | 56,3 | 29,7 | |
| Возмещение основной суммы, д.е. | 157,4 | 176,3 | 197,4 | 221,1 | 247,7 |
| Сумма, д.е. | 277,4 | 277,4 | 277,4 | 277,4 | 277,4 |
Коэффициент капитализации рассчитывается путем сложения ставки дохода на капитал (инвестиции) 0,12 и фактора фонда возмещения (для 12%, 5 лет) 0,1574. В результате получается коэффициент капитализации, равный 0,2774097 (0,12+0,1574).
Метод Хоскольда используются в тех случаях, когда ставка дохода, приносимая первоначальными инвестициями, настолько высока, что становится маловероятным осуществление реинвестирования по той же ставке. Поэтому для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке.
Пример 3.
Условия. См. пример 1. Инвестиционный проект предусматривает ежегодный 12%-ный доход на инвестиции (капитал) в течение 5 лет.
Суммы в счет возврата инвестиции могут быть без риска реинвестированы по ставке 6%.
Решение. Если норма возврата капитала равна 0,1774, что представляет собой фактор фонда возмещения для 6% за 5 лет (см. Приложение), то коэффициент капитализации равен 0,2974 (0,12 + 0,1774).
Общая сумма возмещений 1000 х 0,2974 = 297,4 д.е. (табл. 4).
Таблица 4
Денежные потоки по методу Хоскольда
| Годы | |||||
| Остаток капитализации на начальный период, д.е. | 822,6 | 623,9 | 401,4 | 152,1 | |
| Общая сумма возмещений, в т.ч. | 297,4 | 297,4 | 297,4 | 297,4 | 297,4 |
| Процент накоплений, д.е. | 98,7 | 74,9 | 48,2 | 18,3 | |
| Возмещение суммы основного долга, д.е. | 177,4 | 198,7 | 222,5 | 249,2 | 279,1 |
VI. На последнем этапе метода капитализации доходов стоимость недвижимого имущества определяется посредством деления величины прогнозируемого чистого операционного дохода (результат четвертого этапа) на коэффициент капитализации (результат пятого этапа):
, (5)
Варианты для выполнения задания №1 курсовой работы выбираются по таблице 5 в соответствии с последней цифрой зачетной книжки.
В работе требуется определить стоимость объекта. Коэффициент капитализации определяется с учетом возмещения капитальных затрат на основе использования методов Ринга, Инвуда, Хоскольда. Для каждого метода необходимо построить план денежных потоков.