Слайд 1
Статья 83 ЗК РФ. Понятие земель населенных пунктов и понятие границ населенных пунктов
1. Землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов.
2. Границы городских, сельских населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий. Границы городских, сельских населенных пунктов не могут пересекать границы муниципальных образований или выходить за их границы, а также пересекать границы земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам.
Согласно ст. 85 ЗК РФ в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:
1. жилым;
2. общественно-деловым;
3. производственным;
4. инженерных и транспортных инфраструктур;
5. рекреационным;
6. сельскохозяйственного использования;
7. специального назначения;
8. военных объектов;
9. иным территориальным зонам.
Слайд 2
Свободны в обороте.
Ст. 27 ЗК РФ Ограничения оборотоспособности земельных участков.
1. Оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
2. Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.
Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Слайд 3
Правовой режим земель населенных пунктов — это особый порядок регулирования жизнедеятельности людей в границах городских и сельских населенных пунктов, осуществляемый посредством установления субъектам стимулов и ограничений, дозволений и запретов в области разрешенного использования и охраны земель, определяемых градостроительным, земельным, экологическим и иным законодательством РФ и субъектов РФ, а также муниципальными правовыми актами. Конкретные стимулы и ограничения, дозволения и запреты правообладателям земельных участков по поводу их использования и охраны в границах населенных пунктов устанавливаются правилами землепользования и застройки — муниципальным правовым актом, регулирующим использование и изменение объектов недвижимости посредством установления градостроительных регламентов.
· ЗК РФ
· Градостроительный кодекс
· Экологический кодекс
· Статьи 83-86 ЗК РФ, а также принятый 22 декабря 2004 года Градостроительный Кодекс.
· Постановление Пленумов ВС и ВАС от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Оно важно в отношении проблем самовольного строительства.
· Постановление Конституционного суда от 28 мая 2010 года «По делу о проверке конституционности статей 16 ФЗ «О введение в действие Жилищного Кодекса», статья 36 Жилищного Кодекса и 34 статьи Земельного Кодекса в связи с жалобами граждан».
· Решение Воронежской городской Думы от 19 декабря 2008 года «Об утверждении генерального плана городского округа город Воронеж».
· Решение Воронежской городской Думы от 25 декабря 2009 года «Об утверждении правил землепользования и застройки городского округа город Воронеж.
· Приказ Департамента архитектуры и строительной политики Воронежской области от 15 сентября 2009 года «Об утверждении методических рекомендаций по порядку действий органов местного самоуправления и департамента архитектуры и строительной политики Воронежской области при включении земельных участков в границы населённых пунктов или исключении, а также установлении или изменении видов разрешённого использования земельных участков».
Слайд 4
Данные особенности заключаются в особом порядке предоставления земельных участков из государственной или муниципальной собственности для строительства; приватизации земельных участков под приватизированными объектами недвижимости; приобретении в общую собственность земельного участка жильцами многоквартирного дома.
1. Земельный кодекс РФ четко разграничивает две процедуры предоставления земельных участков из государственной или муниципальной собственности: для строительства и для целей, не связанных со строительством (например, предоставление земельного участка из фонда перераспределения для ведения кре-стьянского фермерского хозяйства).
Предоставление земельного участка для строительства в подавляющем большинстве случаев осуществляется именно в границах категории земель населенных пунктов и включает в себя две различные процедуры: предостав-ление участка с предварительным согласованием мест размещения объекта и без предварительного согласования. Предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах), за исключением случаев заключения договора о развитии застроенной территории. Земельные участки для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов предоставляются на праве аренды, а лицам, указан-ным в п. 1 ст. 20 ЗК РФ (государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исто-рического наследия президентов РФ, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государствен-ной власти и органам местного самоуправления), — в постоянное (бессрочное) пользование; религиозным органи-зациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения — в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.
Предоставление земельных участков для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов включает в себя четыре различные процедуры: общий порядок; в соответствии с договором о развитии застроенной территории; для жилищного строительства; для комплексного освоения в целях жилищного строи-тельства. В первых трех случаях земельный участок предоставляется в собственность или аренду, а в последнем случае — только в аренду (но с правом последующего приобретения в собственность). Кроме того, предоставление земельного участка в аренду для комплексного освоения в целях жилищного строительства предполагает возложе-ние на арендатора ряда обязательств по такому освоению участка.
Общий порядок проведения торгов предусмотрен ст. 447—449 ГК РФ, ст. 38 ЗК РФ и постановлением Прави-тельства РФ от 11.11.2002 № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков», а ряд дополнений к общему порядку — в ст. 38.1 и 38.2 ЗК РФ.
Особенности прекращения прав на земельные участки в границах населенных пунктов обусловлены, во-первых, градостроительной документацией о территориальном планировании и градостроительном зонировании (например, в части изъятия земельного участка для публичных нужд) и, во-вторых, установлением дополнительных оснований принудительного прекращения прав на земельные участки в случае неисполнения обязанностей по комплексному освоению земельного участка (п. 8, 9 ст. 30.2 ЗК РФ).
2. Выкуп ранее предоставленных на праве аренды или ограниченных вещных правах (праве постоянного бес-срочного пользования) земельных участков в границах населенных пунктов собственниками зданий, строений, со-оружений. Размер такой выкупной цены и сроки заключения договора аренды или выкупа земельного участка устанавливает Вводный закон.
Согласно ст. 2 Вводного закона осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности:
— коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками располо-женных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения;
— коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками располо-женных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были возведены на таких земельных участках вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности зданий, строений, сооружений;
— юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участ-ками;
— гражданам и некоммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких земель-ных участках зданий, строений, сооружений, если право собственности указанных лиц на эти здания, строения, со-оружения возникло до вступления в силу ЗК РФ и если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность.
При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами РФ в пределах:
— 20% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 млн человек;
— 2,5% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.
До установления субъектами РФ цены земельного участка применяется наибольшая для соответствующей мест-ности цена.
Лица, не указанные выше и являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, приобретают такие земельные участки по цене, устанавливаемой субъектами РФ, в населенных пунктах с численностью населе-ния:
— свыше 3 млн человек в размере от 5- до 30-кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;
— от 500 тыс. до 3 млн человек в размере от 5- до 17-кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;
— до 500 тыс. человек, а также за пределами границ населенных пунктов в размере от 3- до 10-кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.
До установления субъектами РФ цены земельного участка применяется минимальный для соответствующей местности размер ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.
3. Согласно ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке населенных пунктов земельный участок, на котором распо-ложены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Если такой земельный уча-сток был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него был проведен государственный кадаст-ровый учет, то он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае же если такой земельный участок не был сформирован до введения в действие ЖК РФ, то на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное им лицо вправе обратиться в органы государственной власти или местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета он перехо-дит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Многоквар-тирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, построенные или рекон-струированные после введения в действие ЖК РФ, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома.
5 слайд. Ограничения и обременения права собственности на земельные участки.
Проблема ограничений права собственности на земельные участки имеет свою специфику на территории населенных пунктов, обусловленную необходимостью достижения баланса частных и публичных интересов при осуществлении правового регулирования землепользования и застройки. Как отмечалось рядом ученых, «город представляет собой особую организацию пространства, в котором, в силу его физической плотности, интеграции функций и динамичности развития, часто возникают проблемные ситуации технического, организационного и социального плана (прокладка магистралей со сносом строений, реконструкция и капитальный ремонт существующего фонда застройки с отселением жильцов, санация, расчистка и благоустройство территории и пр.). При этом типичными становятся многочисленные ситуации, когда частный или групповой интерес препятствует общественно необходимым мероприятиям, и наоборот, под видом общественной необходимости ущемляются права и интересы конкретных горожан и общества
Земельным и Градостроительным кодексами предусмотрены ограничения землепользования. Правовой режим земель поселений предусматривает возможные ограничения землепользования и хозяйственной деятельности, которые сводятся к:
— безвозмездному и беспрепятственному использованию объектов общего пользования, которые существовали на момент передачи земельного участка в собственность;
— возможности размещения на участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;
— возможности доступа на участки работников муниципальных служб для ремонта объектов инфраструктуры.
Земельные участки в поселениях могут предоставляться на праве общей собственности нескольким субъектам, совладельцам одного жилого дома и квартир в нем, принадлежащих на праве частной собственности (кондоминиуму).
6 слайд. Особенности ответственности за нарушение правового режима.
Пунктом 1 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации подразделены по целевому назначению. К отдельной категории земель отнесены земли населенных пунктов (подпункт 2).
Земли, указанные в пункте 1 указанной статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования (пункт 2 статьи 7 названного Кодекса).
Общий порядок проведения зонирования территорий определяется нормами главы 4 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются в градостроительных регламентах, которые вместе с положениями об изменении таких видов являются составной частью Правил землепользования и застройки территорий.
Таким образом, разрешенное использование земельных участков определяется правилами землепользования и застройки в порядке, установленном градостроительным законодательством, и подлежит регулированию нормами законодательства о градостроительной деятельности.
Статьей 85 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что порядок использования земель населенных пунктов осуществляется в соответствии с зонированием их территорий.
Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).
Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельный участок.
Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (пункты 2 и 3 названной выше статьи).
Пользоваться землей надо в соответствии с классификацией, установленной законом, в противном случае может возникнуть основание для привлечения собственника к ответу по статье 8,8 КоАП РФ. Нарушителю придется заплатить штраф в размере 0,5–1% от кадастровой стоимости участка, кроме этого, снести все, что построено в обход нормы закона.
Например, на участке, где должны быть дома для проживания граждан, нельзя возвести магазин.
Чтобы избежать возникновения прецедентов, следует поинтересоваться возможностью строить объект для ведения торговли перед покупкой — сведения о принадлежности участка к той или иной категории отражены в Кадастровом паспорте.
Единого органа, правомочного рассматривать все дела об административных правонарушениях в сфере использования и охраны земель, в том числе сельских населенных пунктов, также не существует. Дела об административных правонарушениях в сфере использования и охраны земель сельских населенных пунктов уполномочены рассматривать судьи, органы и должностные лица федеральных органов исполнительной власти и органов исполнительной власти субъектов РФ. Так, дела об административных правонарушениях, предусмотренных ч. 2 ст. 8.6. КоАП (о порче земель опасными для здоровья людей и окружающей среды отходами производства и потребления), вправе рассматривать органы государственной санитарно-эпидемиологической службы РФ (п.1 ст. 23.13 КоАП РФ), органы, осуществляющие государственный контроль за
химизацией и использованием химических веществ в сельском хозяйстве (п. 1 ст. 23.17 КоАП РФ).
Большую часть дел об административных правонарушениях на землях сельских населенных пунктов рассматривают органы, осуществляющие государственный контроль за использованием и охраной земель. Это касается административных правонарушений, предусмотренных ст. 7.1 (самовольное занятие земельного участка), ч. 1 ст. 7.2 (уничтожение специальных знаков), ст. 7.10 (самовольная переуступка права пользования землей), ст. 8.6 (порча земель), ст. 8.8 (использование земель не по целевому назначению, неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, невыполнение обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв.
7 слайд. Судебное дело, предметом спора в котором является земельный участок из состава
анализируемой категории земель (со ссылкой на судебный акт)
УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
Судья Зуева Н.В. Дело № 33-3932/2015