Как проверить квартиру перед покупкой
(проверка вторичного жилья)
Перед подписанием договора купли-продажи необходимо проверить квартиру, продавца и покупателя на предмет достоверности, добропорядочности и законности. Каждой стороне необходимо проверить личность друг друга, проверить историю квартиры, установить возможных претендентов на данную недвижимость, согласовать друг с другом все условия договора, придти к общему мнению и вписать в договор все пункты, которые вы посчитаете нужными.
Что за человек перед вами.
Паспорт
Необходимо проверить паспорт каждой стороны на подлинность и на действительность. Важно сверить фотографию в паспорте с внешностью человека. Обязательно надо попросить предъявить дополнительный документ – водительские права, загранпаспорт, военный билет. Если паспорт поддельный, то, вероятно, человек не сможет предъявить второй документ. Паспорт необходимо менять в 20 и 45 лет, уже на следующий день по достижению 20- или 45-летнего возраста паспорт перестает быть действительным. Нужно самостоятельно высчитать возраст второй стороны сделки и обратить внимание на срок действия паспорта. По возможности хорошо бы попросить у стороны копию паспорта и проверить ее в любом отделении полиции. Также нужно обратить внимание на потертости паспорта и лишние штампы, печати, пятна. С ними паспорт становится недействительным.
Право собственности на квартиру
Следующим этапом необходимо проверить права продавца на квартиру. Нужно попросить предъявить оригиналы правоустанавливающих документов на квартиру и взять себе на проверку копии. К правоустанавливающим документам относится не только свидетельство о праве собственности на квартиру, но и документы-основания, указанные в свидетельстве о праве собственности. Это может быть договор дарения, договор купли-продажи, наследование по праву или завещанию, инвестиционный и долевой договоры, договор мены. Варианты могут быть различны, главное, чтобы продавец предоставил все перечисленные документы в оригинале и дал их копии.
После получения копий нужно обратиться в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии и подать заявление, в котором указать, что просите предоставить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимость. В выписке будет правдивая информация о том, кому именно принадлежит квартира. В выписке также важно проверить наличие или отсутствие залога, обременения, ареста квартиры.
Если какая-то из сторон действует по доверенности, необходимо сделать ее копию и самостоятельно обратиться к нотариусу, который заверил доверенность, для подтверждения ее подлинности. Доверенность могла быть аннулирована в тот же день после ее выдачи, поэтому проверка ее действительности должна производиться обязательно. Важно обратить внимание на срок доверенности, он не может быть больше трех лет. Если срок не указан, значит, доверенность действует в течение года с момента ее выдачи.
Дееспособность
На этом этапе важно проверить, что стороны способны заключить договор купли-продажи. Для заключения договора купли-продажи необходимо, чтобы каждая из сторон была дееспособна, то есть осознавала те действия, которые она совершает, и те последствия, которые последуют за подписанием договора купли-продажи. Грубо говоря, продавец и покупатель должны быть психически здоровы и не должны быть наркоманами. Для удостоверения в том, что вторая сторона полностью осознает последствия сделки и отдает себе отчет в происходящем, хорошо бы потребовать справку от психиатра. Психиатр должен работать в государственной клинике, а не в частном кабинете. Лучше, если справка будет выдана психоневрологическим диспансером по месту регистрации стороны сделки. У стороны желательно запросить справку не только из психоневрологического диспансера, но и из наркологического. При нотариальном удостоверении сделки нотариус проверят дееспособность каждой стороны, но случаи, когда нотариус вынес ошибочное мнение о дееспособности, довольно распространены. В качестве альтернативы можно пригласить на момент подписания договора врача, который засвидетельствует дееспособность каждой стороны.
Не стоит верить своим ощущениям о разумности действий другой стороны. Другая сторона сделки может быть дееспособной на момент подписания договора, но позже предъявить справку о том, что состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере специально для того, чтобы признать сделку недействительной. Известны случаи, когда в день заключения договора продавец попадал пьяный в милицию (полицию), а позже на основании подтверждающих записей и протоколов через суд отбирал квартиру обратно.
Если человек состоит на учете, но не лишен дееспособности, следует быть осторожным, так как сделка может быть совершена, но так же в будущем она может быть оспорена.
История квартиры
Купля-продажа
На этапе проверки истории квартиры важно выяснить все переходы права собственности за последние 3 года. Именно в течение этого срока любой из предыдущих собственников квартиры может оспорить сделку. Поэтому если с квартирой совершались сделки в течение последних трех лет, нужно проверить документы по каждой сделке и выявить все спорные моменты, с которыми в будущем, возможно, придется столкнуться. Важно постараться достать максимальное количество копий документов по предыдущим сделкам и проанализировать их по алгоритму собственной сделки.
Приватизация
Если приватизированная квартира продается впервые, то необходимо проверить наличие письменного отказа от приватизации всех зарегистрированных в квартире лиц на дату приватизации, которые так и не стали собственниками. Если все зарегистрированные лица стали собственниками, то вопросов, как правило, не возникает. Однако если кто-то не получил долю в приватизации и не дал письменного отказа, то он может оспорить сделку. То же самое касается детей, которые в момент приватизации были зарегистрированы в квартире, но так и не стали собственниками. Человек, который на момент приватизации не дал свой письменный отказ от приватизации и не стал собственником, имеет право пожизненно проживать в квартире. Выписать такого человека практически невозможно. С такого человека при сделке как минимум необходимо брать нотариально заверенное согласие на выписку. Наилучший вариант, если он выпишется заранее.
Наследство
Если квартира досталась собственнику по наследству, важно определить, имелось ли у умершего завещание. Если квартира досталась по завещанию, то другие наследники имеют небольшие шансы отсудить квартиру у лица, вступившего в наследство. Если квартира досталась в порядке наследования по закону, то вероятность появления других наследников велика. В этом случае не важно, что с момента вступления в наследство прошло полгода. Наследники могут объявить свои права на квартиру через несколько лет в случае, если не знали о наследовании. При заключении договора купли-продажи с наследником необходимо сделать запрос к нотариусу, который заверял завещание, так как завещание может быть поддельным.
При покупке квартиры у наследника важно попросить продавца у нотариуса составить документ, в котором тот возьмет на себя обязательства финансово решить любые споры с возможными наследниками, если они когда-либо появятся. Если квартиру продают опекуны несовершеннолетнего наследника, следует быть готовым к тому, что наследник при достижении совершеннолетнего возраста оспорит сделку.
Решение суда
Если квартира принадлежит собственнику на основании решения суда, важно обратить внимание, как было вынесено решение суда. Если решение суда выносилось заочно, то его можно обжаловать в любой момент, даже через несколько лет. Этим и может воспользоваться лицо, которое захочет оспорить переход права собственности к продавцу квартиры.
Соседи по квартире
При покупке квартиры важно обратить внимание на всех лиц, зарегистрированных в квартире, и на лиц, имеющих право на регистрацию и проживание в квартире. Необходимо вместе с собственником получить выписку из домовой книги в Едином информационно-расчетном центре или в паспортном столе. В выписке отражаются не только те лица, которые сейчас зарегистрированы в квартире, но и лица, которые были зарегистрированы и сейчас сняты с регистрационного учета. Выписку можно получить и без собственника, если предоставить оригинал предварительного договора купли-продажи квартиры.
Если есть зарегистрированные лица
Важно обратить внимание на права зарегистрированных лиц. Если они владеют долей собственности, то договор купли-продажи будет подписываться с ними в том числе. Если зарегистрированные лица не являются собственниками, то от них нужно получить нотариальное согласие на выписку из квартиры после перехода права собственности к покупателю. Также крайне важно в договоре купли-продажи указать условия выписки всех зарегистрированных лиц. Но реальная страховка от проблем с нежелающими выписываться — это выписка до сделки. Есть также финансовая система страховки — в отдельную ячейку в банке покупателем закладывается достаточно существенная сумма, которую продавец может забрать только после выписки всех ранее прописанных лиц (предоставив выписку из домовой книги).