Вы заплатили по договору долевого участия деньги за квартиру, а застройщик не построил или не достроил дом. Такие ситуации нередки сейчас и продолжат возникать в будущем. Какие же существуют сценарии действий дольщиков?
Если застройщик не выполнил своих обязательств по предоставлению жилья в срок, покупатели могут требовать возврата средств, заплаченных за квартиру, по договору долевого участия. Причем дольщик имеет право не только на сумму, оплаченную по договору, но и на полное возмещение убытков в связи с ненадлежащим исполнением обязательств застройщиком. Убыток рассчитывается как разница между рыночной стоимостью объекта недвижимости на момент банкротства застройщика и его стоимостью на момент заключения договора долевого участия.
Также для защиты своих прав граждане могут заявлять требования о передаче им приобретенных квартир и объектов незавершенного строительства.
О том, когда следует требовать объекты недвижимости, а когда лучше вернуть деньги, рассказывает руководитель Санкт-Петербургской коллегии адвокатов «Комиссаров и партнеры» адвокат Андрей Комиссаров.
Для участника долевого строительства нет ничего страшнее, чем узнать о том, что его застройщик объявил о своей несостоятельности. В 2011 году законодатель предпринял попытку защитить права граждан, инвестировавших денежные средства в строительство жилья, путем введения специальных положений закона, регламентирующих порядок банкротства застройщиков.
Процедура банкротства в соответствии с нормами параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве призвана обеспечить соразмерное пропорциональное удовлетворение требований всех участников строительства, имеющих к застройщику как требования о передаче жилого помещения, так и денежные требования. Однако практика показала, что, как и ранее, невезучие дольщики имеют большой шанс остаться и без денег, и без квартир, если заявят неправильные требования либо совершат необходимые действия за пределами процессуальных сроков.
Конкурсное производство
Принятие арбитражным судом решения о признании застройщика банкротом влечет открытие конкурсного производства, которое является финальной стадией банкротства застройщика. Все имущество должника идет с молотка, после чего несостоятельный застройщик ликвидируется.
Следует обратить внимание, что в силу положений ст. 124 закона N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» общий срок конкурсного производства составляет 6 месяцев. Заявление о включении в реестр требований кредиторов необходимо подать не позднее двух месяцев с момента официального опубликования сведений об открытии конкурса.
С 2008 года официальным источником публикации сведений о банкротстве является газета «Коммерсантъ», поэтому если вы являетесь дольщиком и не уверены в благонадежности своего застройщика, нужно отслеживать информацию в данном издании. Кроме того, можно периодически проверять, не возбуждено ли дело о банкротстве застройщика, что отображается на сайте картотеки арбитражных дел.
Очень важно не пропустить указанный срок, поскольку по его истечении реестр будет закрыт и дольщик фактически потеряет возможность восстановления своих прав.
Действующее законодательство не предусматривает возможности продления или восстановления указанного срока, а в случае пропуска требование кредитора будет удовлетворяться только после удовлетворения требований реестровых кредиторов.
В ходе конкурсного производства требования кредиторов удовлетворяются в порядке очередности, установленной законом о банкротстве. Дольщиков законодатель относит к третьей очереди. К кредиторам первой очереди относятся лица, которым причитается компенсация за причинение вреда жизни или здоровью. К кредиторам второй очереди относятся граждане, состоявшие с застройщиком в трудовых отношениях. В рамках четвертой очереди осуществляются расчеты с иными кредиторами.
Также до требований реестровых кредиторов удовлетворяются требования по текущим платежам застройщика. К текущим платежам законодатель относит платежи, обязательства по которым возникли после даты принятия заявления о признании должника банкротом.
Требуем передачи квартиры
Поскольку дольщики относятся лишь к третьей очереди кредиторов, велик риск того, что денег для оплаты всех обязательств у застройщика не хватит и до дольщика с денежным требованием очередь не дойдет. Поэтому предпочтительно требовать от застройщика передачи квартиры.
Если многоквартирный дом близок к окончанию строительства либо он уже введен в эксплуатацию, но право собственности на квартиры еще не зарегистрировано за гражданами, следует обратиться в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
Важно помнить, что подавать заявление нужно в пределах двухмесячного срока включения в реестр требований кредиторов и только в рамках дела о банкротстве.
Если гражданин обратится в суд общей юрисдикции с иском о признании права собственности, то суд прекратит производство по делу, а дольщик рискует остаться ни с чем!
Под требованием о передаче жилого помещения понимается требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию (подпункт 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве).
Существуют два основных обстоятельства, при доказанности которых требование о включении в реестр будет удовлетворено судом. Первое — необходимо доказать, что вы заключали с застройщиком договор, по которому у вас возникла обязанность оплатить строящееся жилье, а у застройщика — обязанность по передаче в вашу собственность квартиры в многоквартирном доме. Второе — нужно доказать факт оплаты указанного договора.
Требование о передаче помещения следует заявлять только в том случае, если ваш объект недвижимости уже построен. В противном случае, например, если построено только пять этажей здания, а ваша квартира должна быть на седьмом этаже, целесообразнее обращаться с требованием о возврате денежных средств.
Требуем денег
Перед обращением в суд имеет смысл проверить разрешительную документацию застройщика на строительство и права на земельный участок. В последнее время участились случаи фальсификации недобросовестными застройщиками разрешительной документации и строительство многоквартирных домов на земельных участках, не предназначенных для этих целей.
Если вам не повезло столкнуться именно с таким случаем, то требовать передачи объекта не стоит, поскольку данный дом имеет признаки самовольной постройки. В силу действующего законодательства такие строения подлежат сносу за счет денежных средств собственников квартир. Поэтому даже если на момент признания застройщика банкротом городские власти не обращались в суд с требованием о сносе здания, это еще не значит, что они не сделают этого в ближайшем будущем. Владение квартирой в таком здании сродни бомбе замедленного действия, которая может взорваться в любой момент.
Так собственники могут остаться не только без квартиры и денег, но и несут риски, связанные с дополнительными многомилионными расходами на снос многоквартирного дома.
Заявление о включении в реестр требований кредиторов, в котором учитываются денежные требования, также подается в арбитражный суд. Как и в случае с требованием о передаче помещения дольщику, необходимо доказать, что им был заключен и оплачен договор долевого участия.
Достраиваем своими силами
Если жилой дом не достроен, дольщики имеют возможность в качестве компенсации получить права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок для того, чтобы достроить здание своими силами.
Для реализации этого права они должны создать жилищно-строительный кооператив, которому и будут переданы права на достройку.
Соответствующее решение принимается дольщиками или их представителями на собрании участников строительства путем голосования. Вместе с тем должен быть соблюден ряд условий, перечень которых содержится в ст. 201.10 Закона о банкротстве. Например, общая стоимость прав застройщика на здание и землю, если оценивать их как единый объект, не должна превышать общий размер требований участников строительства, включенных в реестр, более чем на 5%. Объект незавершенного строительства должен принадлежать застройщику на праве собственности. Земельный участок также должен быть в собственности застройщика или принадлежать ему на ином законном основании. Также законом предусмотрены и иные условия.
Данный механизм погашения требований кредиторов на практике встречается довольно редко ввиду сложности его реализации, но именно он был бы идеальным выходом для дольщиков при банкротстве застройщика.
Банкротство застройщика: как дольщику защитить свои права
Резонансных дел о банкротстве строительных организаций в последнее время становится все больше, растет и количество обманутых дольщиков, отстаивающих свои законные интересы и пытающихся вернуть вложенные в неудавшееся строительство денежные средства. В связи с обострившейся ситуацией на первичном рынке жилья особое значение приобретают вопросы защиты прав граждан-участников строительства.
Урегулирование правоотношений, возникающих из банкротства застройщика, нашло свое отражение в параграфе 7 главы IX Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее – Закон о банкротстве). К категории участников строительства относятся граждане, коммерческие организации и публично-правовые объединения.
Финансирование строительства многоквартирного дома порождает возникновение у субъекта, его осуществившего, прав на жилое помещение в данном объекте. При признании застройщика банкротом осуществление данного права в большинстве случаев невозможно, в связи с чем участник строительства вправе требовать возврата вложенных денежных средств.
Предусмотренный Законом о банкротстве для граждан статус участника строительства позволяет им использовать ряд преимуществ, которые недоступны иным кредиторам, тем самым законодатель усиливает защиту прав граждан – участников строительства, выделяя их в особую группу кредиторов. Среди привилегий, предоставленных участникам строительства для наиболее эффективной защиты их нарушенных прав, можно выделить следующие:
возможность выбора формы выражения требований к застройщику (денежная либо передача жилого помещения). При этом объем предоставляемой государством защиты не зависит от того, какие требования предъявлены;
погашение требований осуществляется в третьей очереди, тогда как для остальных кредиторов предусмотрена четвертая очередь;
участники строительства могут проводить свое собственное собрание кредиторов с отдельными полномочиями, на котором только они имеют право голоса;
участникам строительства предоставлена возможность установления убытков, понесенных ввиду неисполнения застройщиком своих обязательств;
необходимость одобрения решения о заключении мирового соглашения не менее чем 3/4 голосов участников строительства включенных в реестр требований кредиторов также свидетельствует об их значимом положении в сложившейся ситуации банкротства;
требования о передаче жилых помещений могут быть удовлетворены несколькими способами в зависимости от степени завершенности многоквартирного дома, о чем я расскажу далее.
Для того чтобы добиться удовлетворения имеющихся к застройщику требований, гражданам – участникам строительства, как и иным кредиторам, необходимо включить их в реестр требований кредиторов.
В ситуации банкротства застройщика при наличии возможности выбрать форму предъявления требований к застройщику реестр требований кредиторов включает в себя еще один так называемый "подреестр" – реестр требований о передаче жилых помещений, который является составной частью основного реестра и образует с ним единое целое. Определяющим моментом при рассмотрении вопроса о включении требований в реестр кредиторов является срок предъявления денежных требований. В случае введения в отношении должника процедуры наблюдения такой срок составляет 30 дней с даты публикации сообщения, а в случае признания должника-застройщика банкротом и введении конкурсного производства – в течение двух месяцев с даты публикации сообщения (ст. 142 Закона о банкротстве). Пропуск срока влечет оставление заявленных требований "за реестром", что ставит под сомнение реальность их удовлетворения.
В случае заявления требований о передаче жилого помещения существует возможность, основанная на судебной практике, говорить о неприменении срока для закрытия реестра требований кредиторов.
Так, суды считают, что участники строительства, предъявившие неденежные требования о передаче жилых помещений, не являются кредиторами и не относятся ни к одной из очередей кредиторов, требования которых подлежат удовлетворению за счет имущества должника (ст. 2, ст. 201.9 Закона о банкротстве). Специальный порядок погашения неденежных требований участников строительства установлен ст. 201.10-201.11 Закона о банкротстве)" (Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 14 мая 2012 г. № 07АП-2689/10(103) по делу № А45-9663/2009, Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 31 мая 2013 г. по делу № А46-14935/2011, Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 2 ноября 2012 г. по делу № А46-5011/2009, Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 апреля 2013 г. по делу № А57-5725/10, Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 декабря 2012 г. по делу № А57-5725/2010).
Здесь же уместно упомянуть о возможности изменения участниками строительства формы заявленных требований, фактически возможности перехода из одного реестра в другой. Стоит иметь в виду, что однозначной позиции судов по данному вопросу нет, в связи с чем заявление такого требования всегда рискованно для участника строительства.
Некоторые суды ссылаются на то, что возможность изменения денежных требований участников строительства на требование о передаче жилых помещений прямо не следует из закона. Поскольку реестр требований о передаче жилых помещений является частью реестра кредиторов, то, включив свои требования в один из них, заявитель уже реализовал свою возможность потребовать от застройщика восстановления нарушенных прав (Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 15 декабря 2014 г. № Ф03-5086/2014 по делу № А59-5933/2009, Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 14 ноября 2014 г. № Ф03-4359/2014 по делу № А59-5933/2009, Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 16 августа 2013 г. по делу № А67-4252/2010). Наряду с названной позицией существует и иная – заявления об исключении из одного реестра удовлетворяются и одновременно признаются обоснованными требования о включении в другой реестр. Несмотря на то, что по своему содержанию такие решения судов наиболее справедливы по отношению к участникам строительства, выносятся они не часто (Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 августа 2014 г. года по делу № А55-19659/2009, Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 3 февраля 2014 г. по делу № А41-7785/09, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 8 апреля 2013 г. по делу № А32-30801/2011 (оставленное в силе Определением ВАС РФ от 17 июля 2013 г. № ВАС-6334/13), Определение Арбитражного суда г. Москвы от 11 февраля 2015 г. по делу № А40-27589/08-74-86"Б").
Включение требований в реестр требований кредиторов лишь промежуточная цель для участника строительства, конечной, безусловно, является удовлетворение заявленных требований в виде возврата вложенных денежных средств либо предоставления жилого помещения. Погашение требований о передаче жилого помещения может быть произведено несколькими способами:
путем передачи объекта незавершенного строительства. Данный способ предусмотрен ст. 201.10 Закона о банкротстве и предполагает восстановление прав дольщиков путем создания ими жилищно-строительного кооператива и передачи на баланс недостроенного застройщиком многоквартирного дома. Строительство дома завершают граждане своими силами;
путем передачи жилых помещений. Детальное изложение особенностей такого погашения представлено в ст. 201.11 Закона о банкротстве. Данный способ применим при полной готовности объекта, то есть при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;
привлечение нового застройщика к завершению строительства объекта (ст. 201.15-1-201.15-2 Закона о банкротстве). Данный способ является новшеством законодательства о банкротстве, поскольку введен ст. 12 Федерального закона от 29 декабря 2015 г. № 391-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и начал действовать лишь с 29 декабря 2015 года. Институт привлечения нового застройщика представляет собой возмездную передачу имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщика, в отношении которого введена процедура банкротства, иному застройщику.
Граждане также могут погасить имеющиеся у них требования путем признания права собственности на конкретное жилое помещение (п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве). В законе отмечены два условия, соблюдение которых необходимо для признания судом права собственности на определенное жилое помещение. Во-первых, застройщиком должно быть получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Во-вторых, и застройщиком, и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом должен быть подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения (п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве). Если передаточный акт (иной документ о передаче квартиры) был подписан после даты принятия заявления о признании застройщика банкротом, то исход дела зависит только от благосклонности суда и квалификации юриста-представителя. Дело в том, что правовых норм, которые бы регулировали такой случай, на сегодняшний день нет. Нужно отметить, что судебная практика по таким ситуациям складывается пока в пользу участников строительства, поэтому имеется шанс на благоприятное разрешение такого вопроса (Постановление ФАС Поволжского округа от 17 октября 2013 г. по делу № А55-13551/2010, Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 октября 2013 г. по делу № А57-26869/09).
Следует также обратить внимание на существование альтернативного способа защиты прав обманутых дольщиков (ст. 23 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"). Поскольку изначально органы местного самоуправления, выдав разрешение на строительство застройщику, признали его надежность, то в случае его банкротства государство готово понести ответственность за произошедшее несоответствие. Участники строительства имеют возможность обратиться к органам исполнительной власти субъекта для удовлетворения указанных в договоре участия в долевом строительстве либо ином договоре требований, направленных на получение жилого помещения. Для этого необходимо включиться в общефедеральный реестр, правила включения в который содержатся в Приказе Минрегиона России от 20 сентября 2013 г. № 403 "Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших и правил ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены".
Резюмируя, отмечу, что способов защиты прав граждан-участников строительства на сегодняшний день предусмотрено много, они действительно являются рабочими и совершенствуются законодателями в связи с обострением экономической ситуации. Гражданам – участникам строительства следует действовать в соответствии с требованиями закона, соблюдать сроки и условия, определенные законодателем. Это значительно упростит процесс восстановления нарушенных прав.
ГАРАНТ.РУ: https://www.garant.ru/ia/opinion/author/kuznecov/702212/#ixzz4aEUOcQId