Для того чтобы договор купли-продажи жилого помещения (как и в целом сделки с жилыми помещениями) был действителен, требуется соблюдение целого ряда условий. Во-первых, необходимо, чтобы содержание сделки не противоречило закону. Недопустимы, в частности, сделки, направленные на отчуждение объектов общего пользования многоквартирного дома (например, технического подвала) либо квартиры (например, кухни).Во-вторых, необходимо наличие у сторон правоспособности и дееспособности. В-третьих, необходимо, чтобы отчуждателю жилое помещение принадлежало на праве собственности.
Если отчуждателем выступает государственная или муниципальная организация, то жилое помещение должно принадлежать: государственным и муниципальным предприятиям на праве хозяйственного ведения; государственным и муниципальным учреждениям, а также казенным предприятиям на праве оперативного управления. Правомерное владение, пользование и распоряжение жилым помещением подтверждается правоустанавливающим документом. К примеру: договор продажи, договор передачи и др. В-четвертых, необходимо, чтобы волеизъявление участника сделки соответствовало его действительной воле, т.е. должно быть правильное понимание сделки и ее совершение должно быть добровольным. В-пятых, необходимо письменное оформление указанных сделок. В-шестых, обязательна государственная регистрация по месту расположения жилого помещения. Если сделка направлена на отчуждение одной стороной жилого помещения и соответственно приобретения другой, то право собственности у приобретателя жилого помещения возникает с момента государственной регистрации сделки и (или) перехода права.
При отступлении от названных условий сделка считается недействительной.
Следует отметить, что наиболее распространенным видом недействительных сделок с недвижимостью в жилой сфере по мотиву нарушения законодательства о приватизации являются сделки, в которых при приватизации не учитывались права третьих лиц (в первую очередь, несовершеннолетних). Впоследствии такие помещения перепродавались несколько раз. При предъявлении соответствующих исков такие сделки объявлялись судом ничтожными как не соответствующие закону или иным правовым актам (ст. 168 ГК) 41.
Сделка, недействительная в силу признания ее таковой судом, признается оспоримой. Например, сделки, совершенные ограниченно дееспособными либо несовершеннолетними от четырнадцати до восемнадцати лет (ст.ст. 175 и 176 ГК) 42, совершенные под влиянием насилия или угрозы (ст. 179 ГК) 43.
Сделка, недействительная в независимости от судебного решения, является ничтожной. Например, сделки, совершенные недееспособными либо не достигшими четырнадцати лет (ст.ст. 171 и 172 ГК) 44, сделки, совершенные без намерения создать соответствующие правовые последствия (п. 1 ст. 170 ГК) 45.
ГК в ст. 16846 устанавливает принцип отнесения сделок к той или иной категории недействительности, если закон не указывает на оспоримость, сделки, не соответствующие закону или иным правовым актам, признаются ничтожными.
Если сделка признана недействительной на основании ст. 177 ГК47, соответственно применяются правила, предусмотренные абз. 2, 3 п. 1 ст. 171 ГК, т.е. каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах. Дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны.
41Гражданский кодекс РФ от 30.11.1994 N 51-ФЗ(ред.от 30.01.2016)Часть первая, глава 9,статья 168
42Гражданский кодекс РФ от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред.от 31.01.2016) Часть первая,глава 9,статья 175. Гражданский кодекс РФ от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред.от 31.01.2016) Часть первая,глава 9,статья 176
43Гражданский кодекс РФ от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред.от 31.01.2016) Часть первая,глава 9,статья 179
44Гражданский кодекс РФ от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред.от 31.01.2016) Часть первая,глава 9,статья 171. Гражданский кодекс РФ от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред.от 31.01.2016) Часть первая,глава 9,статья 172.
45 Гражданский кодекс РФ от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред.от 31.01.2016) Часть первая,глава 9,статья 170
46Гражданский кодекс РФ от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред.от 31.01.2016) Часть первая,глава 9,статья 168
47Гражданский кодекс РФ от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред.от 31.01.2016) Часть первая,глава 9,статья 177
Заключение.
Договор купли-продажи жилого помещения - сделка, в соответствии с которой продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом (часть жилого дома), квартиру (часть квартиры) либо комнату, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену.
В качестве существенных условий договоров, предметом которых является недвижимость, ГК устанавливает два - предмет и цену.
Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
Некоторое исключение из общего правила, изложенного в части первой ГК, предусматривается в отношении цены продаваемого жилого помещения и другой недвижимости. Согласно ст. 555 ГК при отсутствии условия о цене договор купли-продажи жилого помещения считается незаключенным.
В ст. 558 ГК устанавливается, что существенным условием договора продажи жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие право пользования им после его приобретения покупателем (например, члены семьи собственника), является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Недвижимость - это, прежде всего, земельные участки и то, что неразрывно связано с землей. Передача в результате исполнения договора купли-продажи жилых помещений, находящихся на земельном участке, неизбежно влечет изменение правоотношений и по поводу этого земельного участка. И напротив, если продается земельный участок, изменяются правоотношения по поводу находящегося на нем недвижимого имущества. ГК содержит четкие правила, регулирующие такого рода изменения (ст.ст. 552-553 ГК).
Договор купли-продажи жилого помещения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Несоблюдение формы договора купли-продажи жилого помещения влечет его недействительность.
Кроме того, договор купли-продажи жилого помещения согласно ч. 2 ст. 558 ГК подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Стороны могут в добровольном порядке предусмотреть нотариальное удостоверение договора купли-продажи жилого помещения, отразив данное условие непосредственно в самом договоре, но это - право, а не обязанность сторон.
В соответствии со ст.ст. 551 ГК при купле-продаже жилых помещений государственной регистрации подлежат как переход права собственности на жилое помещение, так и сам договор купли-продажи.
Государственная регистрация договора купли-продажи и государственная регистрация перехода права собственности на жилое помещение - это различные регистрационные действия, которые могут не совпадать по времени. Например, стороны согласовали отсрочку платежа по договору и предусмотрели, что прием-передача жилого помещения происходит после полной оплаты покупателем цены договора. В этом случае стороны первоначально подают заявления о государственной регистрации договора купли-продажи, а после полной оплаты покупателем цены договора и приема-передачи жилого помещения - заявления о государственной регистрации перехода права собственности.