1) группа зданий(сооружений) расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному сооружению;
2) многолетние насаждения, обособленные водные объекты;
3) инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города. Сюда же относятся доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совместной эксплуатации собственников недвижимости квартала или города;
4) стационарные сооружения благоустройства территории участка;
5) элементы хозяйственного, инженерного и транспортного обеспечения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка;
6) другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое.
(4 слайд)
В мировой практике принято выделять четыре группы оценочных принципов:
1 группа: принципы, основанные на представлениях потенциального собственника;
2 группа: принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости;
3 группа: принципы, обусловленные действием рыночной среды;
4 принцип лучшего и наиболее эффективного использования.
(5 слайд)
Существует несколько подходов к оценке любого вида недвижимости, используемых профессиональными оценщиками: - сравнительный подход; - затратный подход; - доходный подход.
В рамках каждого из 3-х подходов существует свои специфические методики.
Доходный подход к оценке недвижимости базируется на определении стоимости объекта недвижимости на основе расчета ожидаемых доходов от владения (использования) этим объектом. Этот показатель является очень важным, поскольку позволяет прогнозировать стоимость объекта на перспективу.
Затратный подход (подход на основе активов) — совокупность методов оценки, в которых стоимость объекта равна сумме стоимости земельного участка и стоимости воспроизводства (замещения) всех улучшений, за вычетом накопленного износа, и стоимости обязательств, то есть стоимость объекта оценки зависит от стоимости создания аналогичного объекта. Данный подход применяется для оценки отдельно стоящих зданий, домовладений, предприятий.
Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.
(6 слайд)
Данный анализ проведен с целью определения действительной ситуации на рынке предложения жилых домов Левокумского района ставропольского края. Он построен на основе данных еженедельной газеты «Левокумье», и на этот момент наиболее полного источника информации о данном сегменте рынка недвижимости Левокумского района Ставропольского края.
(Слайд 7)
Вашему вниманию представляю таблицу Средневзвешенная цена предложения квартир на первичном рынке
Средняя цена предложения 1 кв. м 1-комнатных квартир первичного рынка Левокумского района Ставропольского края составила 21 103 руб. Минимальная цена 1 кв. м составила 14 400 руб., максимальная – 27 499 руб.
Средняя цена предложения 1 кв. м 2-комнатных квартир первичного рынка Левокумского района Ставропольского края составила 22 860 руб. Минимальная цена 1 кв. м составила 15 200 руб., максимальная –28 748руб.
Средняя цена предложения 1 кв. м 3-комнатных квартир первичного рынка Левокумского района Ставропольского края составила 24 865 руб. Минимальная цена 1 кв. м составила 17 350 руб., максимальная –31 661руб.
(Слайд 8)
Средняя цена предложения 1 кв. м 1-комнатных квартир вторичного рынка Левокумского района Ставропольского края составила 21 145 руб. Минимальная цена 1 кв. м составила 14 688 руб., максимальная – 26 985 руб.
Средняя цена предложения 1 кв. м 2-комнатных квартир вторичного рынка Левокумского района Ставропольского края составила 22 014 руб. Минимальная цена 1 кв. м составила 15 148 руб., максимальная –28 325 руб.
Средняя цена предложения 1 кв. м 3-комнатных квартир вторичного рынка Левокумского района Ставропольского края составила 23 113 руб. Минимальная цена 1 кв. м составила 16 328 руб., максимальная –32 465 руб. (стоит отметить тот факт, что данный анализ произведен на основе наиболее устойчивого диапазона, выпадающие объявления, цена предложения 1 кв. м которых в значительной степени превышала устойчивый диапазон, либо была значительно ниже него, были исключены из базы анализа), в зависимости от ценообразующих факторов.
(Слайд 9)
Оценка стоимости предприятия сравнительным подходом строится на принципе замещения. Сравнительный подход в оценке предполагает, что ценность активов определяется тем, за сколько они могут быть проданы при наличии достаточно сформированного финансового рынка. Другими словами, наиболее вероятной величиной стоимости оцениваемого предприятия может быть реальная цена продажи аналогичной фирмы, зафиксированная рынком
В результате использования сравнительного подхода к оценке объекта недвижимости и согласования полученных результатов получаем стоимость оцениваемого объекта.
Расчеты показали, что рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 2011-2013г. составляет округленно 1 582 000 руб. (один миллион пятьсот восемьдесят две тысячи) рублей.
СПАСИБО ЗА ВАНИМАНИЕ (слайд 10)