В процессе развития российского рынка всё большее значение приобретает квалифицированная оценка стоимости объектов собственности. Однако немногие знают, что профессия оценщика, не является новой для России и имеет свою историю.
Оценка собственности, как элемент государственной экономической политики, начала формироваться в России в середине XIX века в связи с изменением общественно-экономического строя. Прежде всего, это обуславливалось необходимостью создания фискального кадастра, то есть описания и оценки недвижимого имущества для целей налогообложения.
Поводом для создания систем налогообложения недвижимости в большинстве стран служила неравномерность распределения налогов при переходе от подушного налогообложения к имущественному или подоходному. Основу таких систем составляли кадастры, содержащие материалы описания и оценки недвижимого имущества, а также расчет его доходности.
С отменой крепостного права в 1861 году в России возникла предпосылка проведения кадастровых работ, неотъемлемой составной частью которых явилась оценка недвижимости.
Изданное в 1864 году "Положение о земских учреждениях" предусматривало изменение базы налогообложения, и частично - переход на налогообложение имущества граждан России. Размер налога определялся доходностью и ценностью имущества. Например, показатели доходности пахотных и сенокосных земель определялись на основе средней величины урожая, а леса оценивались по годовому доходу от рубки. В Нижегородской губернии в основу оценки земель были положены естественноисторические исследования почв, выполненные В.В. Докучаевым (классификации почв по физико-механическим и химическим показателям). В то же время в Херсонской губернии впервые была сделана попытка учета климатических факторов при оценке земли, в частности, засухи.
В каждой местности традиционно складывались определенные формы получения дохода от земли, определявшие ее ценность. К основным формам относились самостоятельное ведение хозяйства и сдача земель в аренду. На северо-западе и юго-западе России была распространена так называемая "чиншевая" аренда, заключающаяся в праве наследственного пользования землей за постоянную ежегодную плату владельцу.
Самым надежным способом использования земли была долгосрочная аренда, далее шла сдача аренды на один посев, а также "издольная" аренда, при которой владелец получал определенную долю урожая. Наиболее рискованным считалось получение дохода при ведении хозяйства самим владельцем.
Для пополнения государственного бюджета была частично сохранена подушная система налогообложения, а для формирования земского бюджета предметами налогообложения становились “земли, фабрики, заводы, промышленные и торговые заведения и вообще недвижимое имущество в уездах и городах, а также свидетельства на право торговли”.
Помимо оценки сельскохозяйственных земель, проводились и работы по оценке городской недвижимости. "Городовое положение" 1870 года уполномочило городские власти производить оценку для определения налога на недвижимость, размер которого рассчитывался в процентах от чистого дохода от использования данной недвижимости, а при невозможности определить доход налог рассчитывался исходя из материальной стоимости.
Позднее городские думы начали выпускать инструкции для избираемых ими оценочных комиссий, в которых был зафиксирован порядок определения валового дохода с учетом простоя квартир, а также перечислены статьи расходов на их содержание. Наибольшей обстоятельностью отличались инструкции Риги и Харькова. Первый опыт оценки в Харькове был неудачным из-за постоянной смены состава оценочной комиссии и отсутствия централизованного руководства. Однако в 1892 году была избрана новая оценочная комиссия, состав которой был усилен профессорами высших учебных заведений города Харькова. Кроме этого, для общей координации хода оценочных работ был создан наблюдательный совет.
В методологическом плане результаты оценки в Харькове дали существенное развитие оценочному ремеслу. Вся недвижимость в Харькове была разделена на восемь типов:
1. Жилая недвижимость с теплыми и холодными пристройками;
2. Торговые помещения (теплые и холодные);
3. Фабрики и промышленные объекты;
4. Доходные и промышленные сады;
5. Склады;
6. Промышленные дворы;
7. Огороды, поля, сенокосы и выгоны;
8. Пустыри.
В качестве единицы измерения земли была принята квадратная сажень, а для всех построек - кубическая сажень.
При определении признаков доходности принималось во внимание местоположение недвижимости и особенности того типа, к которому она относилась.
Статистическая обработка информации позволила оценочной комиссии разделить все городские домовладения на двенадцать типов. Было проведено также деление города на разряды местностей по средней арендной плате за одну комнату, а так как эти разряды встречались вперемежку, то вся территория была предварительно разбита на 54 района.
Результаты оценки городской недвижимости в Харькове, также как и результаты оценки земель Нижегородской губернии, позволили сформулировать основополагающие принципы и подходы к оценке, которые впоследствии только уточнялись и дополнялись.
Размер налогообложения определялся “ доходностью и ценностью облагаемых имуществ ”. К 1888 году подушный налог был отменен окончательно.
Задача определения базы налогообложения для недвижимого имущества потребовала организации соответствующих мероприятий по изучению свойств недвижимости разных типов. Работа по учету и оценке недвижимости должна была выполняться на уровне земских и городских органов самоуправления, поэтому актуальной стала задача по созданию нового направления статистики для оценочных нужд провинциальной оценочной статистики.
С самого начала своего существования городские и земские управы начали вести учет недвижимых имуществ. Для определения ценности земель применяли установленную цену выкупа земли крестьянами, а оценка городской недвижимости производилась на основании показателей владельцев.
В 70-80 годы XIX века, начинается постепенное статистическое исследование недвижимого имущества в отдельных губерниях, однако, специально для целей оценки работы проводились только в Черниговской, Херсонской и Нижегородской губерниях.
В большинстве губерний России земские статистические работы стали выполняться для целей оценки недвижимости и в 1888 году подушный налог был полностью заменен для бывших крестьян поземельным налогом, у правительства России появилась потребность иметь сведения о ценности и доходности основного вида имущества - недвижимости. Поэтому весьма актуальным на государственном уровне стал вопрос о принятии единообразного подхода к вопросам оценки, как земли, так и городской недвижимости.
Имея в виду будущую реформу земельного налогообложения, правительство России 8 июня 1893 года правительство России издало закон о переоценке всех видов имущества в 34-х губерниях. Одновременно с законом были утверждены "Правила оценки недвижимых имуществ", а 4 июня 1894 года министр финансов Витте утвердил инструкцию по разъяснению закона. Таким образом, для оценочных работ была создана законодательная база.
Вставка.
В Полном собрании законов Российской Империи (собрание 3-е, том XIII, Санкт-Петербург, 1897, с.414) находится документ под названием «Правила оценки недвижимых имуществ для обложения земскими сборами» на подлиннике которого Собственною Его Императорского Величества рукою написано: Быть по сему.