ПАМЯТКА ДЛЯ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА С УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИЕЙ
В настоящий момент типового договора, регулирующего отношения жильцов и управляющих компаний, не существует.
Многие управляющие компании пользуются этим и составляют договоры на выгодных для себя условий. Поэтому необходимо обязательно проводить юридическую экспертизу договоров, которые предлагает заключить управляющая компания. А лучше всего предлагать управляющей компании свой вариант договора, который предварительно будет обсужден на собрании жильцов многоквартирного дома.
Что такое договор с управляющей компанией?
Это договор, согласно которому управляющая компания по заданию собственников помещений в многоквартирном доме в течение согласованного срока за плату обязуется:
- оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме,
- предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам,
- осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Основные правила заключения договора с управляющей компанией
1. ЗАКЛЮЧАТЬ ДОГОВОР - ЭТО ВАШЕ ПРАВО, вы должны действовать в соответствии со своей волей и интересом.
НИКТО не вправе понуждать вас к заключению договора и навязывать вам условия договора!
2. Чтобы заключить договор, НЕОБХОДИМО ПРОВЕСТИ ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ СОБСТВЕННИКОВ. Для этого необходимо следующее:
Создать инициативную группу.
Инициативной группой может быть любой собственник или группа собственников. Эти люди должны осознавать важность и ответственность предстоящих взаимоотношений с управляющей компанией.
Известить жильцов о предстоящем собрании.
Это необходимо сделать не позднее 10 дней до даты проведения собрания. Сделать это можно с помощью: 1) вывешивания объявления о собрании в таких местах, где каждый может их увидеть и прочесть; 2) извещение может быть вручено лично каждому жильцу под роспись.
Провести собрание.
Жилищный кодекс РФ допускает 2 формы проведения общего собрания:
1. в очной форме, то есть при совместном присутствии собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование;
2. в форме заочного голосования, то есть посредством передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование (п. 1 ст. 47, п. 5 ст. 48).
Общее собрание (кворум) считается состоявшимся, если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов (исходя из занимаемой общей площади).
При заочной форме необходимо наличие соответствующего количества поступивших письменных решений собственников.
ЭТО ВАЖНО
Если квартира не принадлежит вам на праве собственности, то от вашего имени на общем собрании участвует собственник. Если собственником является государство или муниципалитет - представитель их уполномоченного органа.
Исключение - если вам предоставлено право участия в общих собраниях (например, на основании доверенности).
Как утвердить договор управления многоквартирным домом?
- необходимо, чтобы собственники жилья обсудили договор;
- необходимо, чтобы собственники проголосовали за договор.
· ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ
· Если за ваш договор проголосует более 50% собственников жилья, договор будет считаться принятым. НО под голосами подразумевается не конкретное количество владельцев квартир, а квадратные метры общей площади, которые данным собственникам принадлежат! Вот как это рассчитывается.
· Например: за 1 голос вы приняли 10 кв. м общей площади квартиры. То есть владелец, имеющий квартиру общ. пл. 75, 4 кв. м, будет иметь 7,54 голоса, а квартиру 45,5 кв. м – 4,55 голоса. Все голоса «за» и «против» суммируются и определяется большинство.
· ОБЯЗАТЕЛЬНО
· Оформите протокол ведения общего собрания и протокол голосования! Именно эти документы вы должны представить в свою УК вместе со своим текстом договора управления.
· К СВЕДЕНИЮ
· Если данный порядок нарушен (к примеру, вас не известили о времени проведения собрания), то любой договор, заключенный в нарушение данного порядка, может быть обжалован в суде заинтересованным лицом и признан недействительным!
· Существенные условия договора управления многоквартирным домом
· В договоре управления многоквартирным домом должны быть
· ОБЯЗАТЕЛЬНО УКАЗАНЫ:
· 1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
· 2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
· 3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
· 4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
· Если это прямо не указано в договоре, то управляющая организация может уйти от ответственности по законодательству о защите прав потребителей при ненадлежащем выполнении условий договора.
· ОБЯЗАТЕЛЬНО ВПИШИТЕ В ДОГОВОР УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ
· 1) ПОЛНЫЙ состав общего имущества многоквартирного дома.
· Если в договоре, который предлагает вам подписать управляющая компания, полного перечня общего имущества нет, то подписывать его не следует. Необходимо добиваться внесения в договор соответствующих данных. В противном случае через какое-то время вы можете обнаружить, что в сферу деятельности управляющей компании не входит крыша вашего дома или территория вокруг него.
· 2) Право контроля жителей за съемом показаний с общедомовых счетчиков тепла, воды, электричества и газа.
· 3) Перечень тех работ и услуг, которые управляющая компания должна будет исполнять без привлечения подрядных организаций, самостоятельно. Это позволит вам избежать высокой оплаты за услуги.
· 4) Пункт об ответственности управляющей компании перед жильцами дома.
· 5) Условие о порядке, периодичности, сроках направления и рассмотрения запросов, жалоб, заявлений; порядке и сроках направления ответов и претензий: о форме и месте размещения отчетности.
· 6) Формы подачи сведений по расходу воды и электриче ства, удобные и выгодные жителям.
· Срок договора
· Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет.
· Срок начала исполнения обязательств управляющей организации (если иной срок не установлен по соглашению сторон при его заключении) – не позднее чем через 30 дней со дня его подписания!
· Форма договора
· Договор заключается в простой письменной форме. Определенного бланка такого договора не имеется.
· ОБЯЗАТЕЛЬНО
· Требуйте получения копии договора на руки, чтобы в дальнейшем знать, что можно требовать с вашей управляющей компании, ее основные обязанности.
· НЕ ЗАБУДЬТЕ
· К каждому договору прилагается: техническое описание дома, состояние его реконструкций и оборудования, инженерных сетей и другое.
· ВАЖНО ЗНАТЬ
· Управляющая организация обязана заключить договор с каждым из собственников на единых для всех условиях!
· ИМЕЙТЕ В ВИДУ!
· Управляющая компания не вправе навязывать какие-либо работы и услуги, так как любой договор заключается по соглашению!
· Именно ВЫрешаете и определяете условия договора!