Вопрос выбора способа накопления и использования средств на капремонт (КР) своего дома многими жителям нашего микрорайона с точки зрения сравнения возможных вариантов сегодня осмыслен мало. Это следствие кажущегося нескорым наступления срока начала капремонта – в плане дома моего проживания крыша – январь 2030г., что можно узнать, войдя по логину и паролю Госуслуг на странице Государственной инф. системы ЖКХ (ГИС ЖКХ) https://my.dom.gosuslugi.ru/citizen-cabinet/#!/capital-repair/info?houseGuid=def509e4-046f-4e46-a504-d6bfd429f176
Другими факторами отношения к вопросу являются значительные неплатежи, обусловленные «обидой» на государство за перекладывание с себя на жителей в 2014г. этого вопроса и низкого уровня доверия как к Региональному оператору фонда капремонта (далее – Фонд, страница в Интернетеhttps://www.fkr-spb.ru/questions ), так и к Управляющей компании (УК, страница в Интернете https://www.splavt.com/), на пару являющихся возможными распорядителями наших средств. Мало известно, что спецсчёт дома может быть открыт как управляющей компанией, так и Фондом, который по закону может вести счёт - «общий котёл» или, по решению собственников на общем собрании специальный счёт – индивидуальный для отдельного дома.
Несмотря на все проблемы, от вопроса не уйти, тем более на фоне недавнего перехода большинства домов микрорайона с накопления средств на счету в Фонде на спецсчёт, открытый УК в банке.
Цель предлагаемого сравнения – оценить, какой способ более выгоден во взаимосвязи с требуемой степенью активности жителей в принятии решений на общих собраниях.
| Фактор | Счёт Фонда | Спецсчёт Фонда | Спецсчёт УК | Сравнительные действия собственников |
| Контроль работы по сбору средств | Жилищный комитет (ЖК) СПб (п. 1 ч.2 ст. 186 ЖК РФ) | Собственники (п. 1.2 ч.2 ст. 44, ч.1 ст. 46, п. 4,5 ч.4 ст. 170 п. 4 ч.5.1 ст. 189 ЖК РФ) | За спецсчёт принимается решение на общем собрании, включая вопросы о размере взноса, выборе банка и лица, уполномоченного работать с платёжками. | |
| ГЖИ принимает в уведомительном порядке ежеквартальные сведения (ст. 172 ЖК РФ, п. 3.2.42 и 3.2.43 Положения о ЖК СПб, утв. Пост. Прав. СПб № 175 от 30.12.2003) | ||||
| Взыскание задолженности | Фонд (ч.4 ст.181 ЖК РФ) | УК (п.2, ч.2ст.154 ЖК РФ) | ||
| Задолженность > 50% | Взыскивает Фонд | Процедура возврата средств со спецсчёта Фонда или УК на счёт Фонда (ч. 8-10, ст. 173 ЖК РФ) | Спецсчёт -собственники проводят общее собрание о порядке погашения задолженности | |
| Возможность размещения на специальном депозите с использованием процентов только на капремонт | Нет | Да (ст. 175.1 ЖК РФ) | Сравнивают доходность от вариантов. В случае банкротства УК или закрытия Фонда тело вклада не сгорает (ч. 6, ст. 175 ЖК РФ) | |
| Планирование и организация работ | Фонд (Часть 7.2.....) | Собственники … принимают на себя все риски (Часть 7.1 Постановления КС РФ от 12.04.2016 № 10-П) | Спецсчёт - собственники избирают лицо, осуществляющее планирование и организацию КР | |
| Сроки начала работ | По плану Фонда – на основе его предложения собственникам (ч. 3, 4 ст.189 ЖК РФ) | По потребности (ч. 1, 2 ст.189 ЖК РФ) | Собственники в любом случае на общем собрании голосуют по началу КР | |
| Методическое сопровождение | ЖК СПб (ч. 7 ст. 178, ч. 3 ст. 181 ЖК РФ) | Фонд оказывает поддержку | По заявлению Совета дома, инициатора из числа собственников | |
| Кто отвечает за ненадлежащее исполнение работ | Фонд (ч. 5, ст. 178 ЖК РФ) | Собственники избирают лицо, уполномоченное принять работы и услуги (ч. 3 ч. 5 ст. 189 ЖК РФ) Но, собственники … принимают на себя все риски (Часть 7.1 Постановления КС РФ от 12.04.2016 № 10-П) | Спецсчёт – собственники через уполномоченное на общем собрании лицо (- // -) привлекают за ненадлежащее исполнение работ | |
| Убытки собственников | Субъект РФ, Фонд (ч. 5, 6, ст. 178 ЖК РФ) | Спецсчёт собственники - // - взыскивают убытки | ||
| Перекинуть на другие статьи | Нет | Нет | Нет | - |
| Нехватка средств на подрядные работы | От других домов | Кредит (п. 1.2 ч.2 ст. 44, ч. 1 ст. 46, п. 4 ч.5.1 ст. 189 ЖК РФ), господдержка | На общем собрании решить вопрос о взятии и размере кредита | |
| Господдержка финансирования | Предусмотрена ч. 1 ст. 191, ч. 2 ст. 168 ЖК РФ, ч. 1 ст. 9 Закона СПб № 690-120 от 11.12.2013 | Прямого указания на процедуру не найдено. «Получатели» через Губернатора СПб обращаются в Фонд |
Сравнение показывает, что при сборе средств на «простом» счёте Фонда инфляция однозначно «съедает» взносы, что при сроках до начала КР в 10-20 лет весьма ощутимо.
При размещении средств для КР на спецсчёте УК или Фонда у них есть возможность по решению собственников переразместить средства со специального счёта на специальный депозит, где предусмотренная ставкой доходность частично компенсирует фактор инфляции, тело взносов «не сгорает» при любых условиях.
При выборе варианта со спецсчётом собственникам необходимо в разы больше принимать решений на своих общих собраниях по вопросам:
- контроль за работой держателя спецсчёта;
- сроков начала КР;
- выбор лица (физического или юридического), организующего КР и «заносящего хвосты», взыскивающего задолженность по взносам.
Выводы
1. Собственникам однозначно выгоднее держать средства на спецсчёте, но при этом благополучное выполнение КР зависит от совместного активного и осмысленного его планирования и организации, решения по которым собственники принимают на своих общих собраниях.
2. При имеющемся выборе держателя спецсчёта: Фонда или УК важно понимать детали работы каждого из этих вариантов.
3. При низкой собираемости взносов (в случае их накопления на специальном счёте) для выполнения КР придётся брать кредит, о чём собственники должны будут решить на общем собрании. По логике неплатежей кредит так-же будет гаситься за счёт сознательной части собственников. Господдержка имеет избирательное действие.