Задание №1
Вариант 7
Доходный подход к оценке недвижимости
Выберите правильный ответ
1. Доходный подход это:
а) оценка нежилой недвижимости;
б) оценка жилой недвижимости;
в) метод оценки используемой для любой вещи;
Г) метод оценки интеллектуальной собственности.
2. Метод прямой капитализации это:
а) расчет коэффициента капитализации, преобразующего будущий чистый доход в стоимость объекта;
б) расчет будущей стоимости аннуитета.
3. Чистый операционный доход это:
а) рассчитанная устойчивая величина ожидаемого чистого дохода;
б) потенциально валовый доход;
в) эффективный валовый доход.
4. Условно постоянные расходы при оценке недвижимости это:
а) расходы, зависящие от степени загруженности объекта;
б) расходы, ежегодно отчисляемые в фонд замещения;
В) расходы, размер которых не зависит от степени загруженности объекта.
5. Метод кумулятивного построения коэффициента капитализации это:
а) сравнение оцениваемого объекта с объектом аналогом;
б) сумма ставки процента по кредиту и коэффициента фонда погашения;
В) к базовой безрисковой ставке процента прибавляются поправки на различные виды риска.
6. Ставка капитализации собственного капитала состоит:
а) из ставки ипотечного кредита;
Б) из нормы прибыли и нормы возврата собственного капитала.
7. При методе дисконтирования денежных потоков производится:
а ) расчёт срока выполнения инвестиционного проекта;
б) расчёт потенциального валового дохода;
в) расчет ставки дисконтирования для будущих денежных потоков;
г) определение эффективного валового дохода.
8. Для расчёта ставки дисконтирования используется:
а) метод цены капитальных вложений;
б) метод динамики роста цен на недвижимость;
в) метод суммирования;
Г) метод сложных процентов.
9. Чистая текущая стоимость положительна если:
а) ставка дисконтирования меньше внутренней ставки дохода;
б) ставка дисконтирования больше внутренней ставки дохода.
Задание № 2
Сегментация рынка недвижимости, виды и характеристика сегментов.
Сегментация рынка недвижимости — это разделение его на однородные группы покупателей. В основу сегментации могут быть положены и характеристики недвижимости, за которой стоят соответствующие группы покупателей.
Различают следующие сегменты рынка недвижимости:
— рынок жилья;
— рынок коммерческой недвижимости;
— рынок земельных участков.
Рынок жилья. Бесплатная приватизация жилья за короткий срок создала широкую прослойку собственников — владельцев квартир и комнат из муниципального и ведомственного жилого фонда.
Действовавшая ранее распределительная система жилья привела к невысокой дифференциации групп населения и социальных слоев по обеспеченности жильем. Острый дефицит жилья — хроническое явление для России. В настоящее время жилищную проблему усугубляет постоянный приток беженцев и вынужденных мигрантов из стран ближнего зарубежья. В то же время переход на рыночные отношения привел к сокращению жилищного строительства за счет государственного бюджета, который ранее был основным источником капиталовложений в жилищное строительство.
Большая потребность в жилье существует при одновременно низком среднем уровне доходов современной российской семьи, что не позволяет большей части населения, имеющего низкие и средние доходы, претендовать на покупку.
Основную группу покупателей, формирующих в настоящее время спрос на жилье, составляет 4-6% населения, в которую входят семьи с высокими доходами. Следовательно, как только начнется устойчивое развитие экономики, станет повышаться благосостояние россиян, ускоренными темпами начнется рост спроса населения на жилье.
Рынок жилья в свою очередь подразделяется на рынок городского жилья и рынок загородного жилья.
Городской жилой фонд делится на несколько групп, учитывающих характер застройки: жилье низкого качества, типовое жилье, застройка сталинских времен, дома улучшенной планировки, элитное жилье. При этом качество жилья и его местоположение являются основными параметрами, влияющими на спрос на рынке жилья и учитываемыми в ценах на жилье.
Формирование рынка загородного жилья связано со снятием ограничений на индивидуальное загородное строительство. Несмотря на сложную экономическую ситуацию в стране рост достаточно зажиточной прослойки населения активизировал спрос на загородные дома, коттеджи. Спрос на загородное жилье зависит от месторасположения (предпочтение отдается ближайшему пригороду, направлению от города (например, северное направление в окрестностях Санкт-Петербурга), наличию современных коммуникаций (электричество, газ, канализация, водопровод, телефон), близость мест отдыха (водоемы, лес), обеспечение личной безопасности и сохранности имущества.
Основные составляющие на рынке загородного жилья: новое строительство (застройка), старая застройка, незавершенное строительство. На всплеск деловой активности на этом рынке влияет время года (осень — затухание рынка, весна-лето — период подъема).
Рынок коммерческой недвижимости. Рынок нежилых помещений, или рынок коммерческой недвижимости, стал формироваться в связи с приватизацией предприятий, он гораздо меньше, чем рынок жилья, количество проводимых операций невелико, но в связи с высокой стоимостью объектов является привлекательным для структур, работающих на данном рынке.
На рынке коммерческой недвижимости преобладают сделки аренды, а не купли-продажи или мены, как на рынке жилья. Рынок имеет большие перспективы и резервы для своего развития, особенно в крупных городах, но развивается медленно. Приобретая права на аренду нежилых помещений у муниципального фонда, арендаторы обязаны проводить за свой счет текущий ремонт, благоустраивать прилегающую территорию и т. д. Величина арендной ставки зависит от типа и месторасположения помещения, наличия отдельного входа, охраны, мест для парковки автомобилей, количества телефонных линий, близости к основным городским магистралям, удобства подъезда.
Этот рынок подразделяется на несколько сегментов, которые дифференцируются по функциональному назначению: офисные, торговые, складские, производственные.
Рынок офисных помещений. На рынке офисов сформировалось три основных сектора:
Первый сектор — престижные офисы, соответствующие мировым стандартам для административных помещений. Арендная ставка в таких помещениях очень высокая. По этой причине некоторые российские предприниматели часто арендуют первоклассные офисы за рубежом по более доступным ценам.
Второй сектор образуют офисы, находящиеся в хорошо отделанных и оборудованных помещениях, а иногда и в расселенных и качественно отремонтированных квартирах большого размера. Арендные ставки здесь приемлемы для успешно работающих фирм, на этом секторе наблюдается активный спрос, который постоянно растет.
Третий сектор составляют помещения в зданиях муниципального и ведомственного нежилого фонда, государственных предприятий (в основном научных учреждений), кооперативных и частных предприятий. Это помещения без отделки и ремонта и сопутствующих услуг. Арендные ставки здесь невысокие.
Рынок офисных помещений имеет хорошую перспективу для своего развития, так как свобода ведения предпринимательской деятельности ведет к созданию все новых предпринимательских структур, нуждающихся в помещениях для их функционирования.
Рынок торговых помещений. Главным фактором успешной деятельности предприятий торговли является выгодное месторасположение, именно оно определяет объем товарооборота. Наибольшим спросом пользуются торговые помещения, расположенные рядом с главными транспортными узлами, станциями различных видов сообщения. Преобладающей формой сделок на рынке торговых помещении в центре города является купля-продажа торговых помещений, за пределами центра — аренда помещений. Ставки арендной платы в центре и на окраине отличаются в несколько раз. Как показывает практика, в Москве, например, ставки арендной платы становятся недоступными для российских торговых фирм, продающих дешевые товары для населения. Их место занимают фешенебельные магазины. Многие покупатели сначала берут торговое предприятие в аренду, чтобы проверить, пойдет или нет торговля в данном месте, а затем покупают его. Получает развитие практика, когда арендуется земельный участок, на котором осуществляется торговля с автомашин или из контейнеров.
Рынок складских помещений. Динамично развивающимся сегментом рынка недвижимости является рынок складских помещений. Для него характерна стабильность, устойчивость спроса и предложения, цен. На рынке предлагаются специализированные склады, оснащенные погрузо-разгрузочной техникой, отапливаемые, имеющие надежную охрану ангары, подвальные и полуподвальные помещения в административных зданиях и др. Особо выделяются таможенные склады.
В настоящее время применяются следующие основные формы предоставления складских помещений: аренда, ответственное хранение груза, ответственное хранение со страхованием.
Ставки арендной платы на рынке складских помещений дифференцированы в зависимости от степени автоматизации склада и наличия специального оборудования, месторасположения склада, удаленности от транспортных узлов. Предложение на рынке складов имеет тенденцию роста. Затраты на складское хозяйство значительно ниже затрат на жилье, офисные помещения. Увеличение потребности на складские объекты по мере увеличивающегося числа хозяйствующих субъектов будет предъявлять гарантированный спрос на складские помещения.
Рынок промышленной недвижимости. Для вновь образующихся производственных структур, для перепрофилирования действующих нужны производственные площади. Большая часть производственных площадей предлагается в долгосрочную аренду. Требования к производственным помещениям зависят от специфики и технологии производства, требований по пожарной и экологической безопасности. В связи с продолжающимся экономическим кризисом продажа предприятий как имущественных комплексов не получила широкого распространения. Из-за несовершенства методической базы и опасений социального характера пока не распространяется процедура банкротств.
Наибольший интерес деловые круги проявляют к промышленной недвижимости, расположенной в регионах, из-за значительной дешевизны. Перспектива этого рынка зависит от перспективы развития национальной экономики.
Рынок земельных участков. Во многих странах земля является одной из основных ценностей, обращающихся на рынке недвижимости. В России рынок земельных участков только начинает складываться. Имеют место операции с садово-огородными участками, дачными участками, небольшое число операций с землями выкупленных предприятий.
Общее число сделок по купле-продаже земельных участков, обмену, дарению и др. увеличивается. Купля-продажа и передача по наследству являются наиболее распространенными сделками с земельными участками.
Спрос и цена реализуемых участков зависят от назначения участка (под жилую застройку, для садоводства, для крестьянского хозяйства), удаленности от города, престижности местности, наличия поблизости водоемов, леса.
Становление земельного рынка, формирование рыночных цен на земельные участки происходит, однако, недостаточными темпами, что объясняется несовершенством правовой базы и действующего механизма земельных отношений.
В зависимости от законодательной базы, условий финансирования, форм владения рынок недвижимости постоянно претерпевает изменения и является уникальным для каждой страны, региона, города.
Задание № 3
15. Семья располагает суммой 150 тыс. р. Определите покупательскую способность этой суммы через 3 года, при темпах инфляции 10, 14 и 18%.
Дано:
PV= 150тыс. руб.
n=3 года
i=10, 14 и 18 =4%=0,04
FV=?
Решение:
FV=150000*(1+0,04)3=150000*1,13=169500руб.
13. Производственный корпус был куплен за 6500 тыс. руб. с отсрочкой платежа на 3 года. Определить текущую стоимость корпуса, если бы расчет был произведен сразу, из расчета 15 % годовой ставки.
Задание № 4
Задача 4.1. Гражданин купил коттедж стоимостью А тыс. руб. При этом собственный его капитал составляет Б тыс. руб. и заёмный капитал за счёт взятого ипотечного кредита В тыс. руб. Определить коэффициент ипотечной задолженности.
| Вариант | А | Б | В |
Коэффициент ипотечной задолженности – показывает долю ипотечного долга в общей стоимости недвижимой собственности.
Кз=И/К*100%
И- сумма ипотечного кредита
К- общая стоимость недвижимости
Кз=640/700*100=91,4%
Задача 4.2. Годовая сумма платежей по обслуживанию долга составляет А тыс. руб. при сумме ипотечного кредита Б тыс. руб., который был взят на срок 10 лет при процентной ставке 5% годовых. Определить ипотечную постоянную.
| Вариант | Исходные данные | |
| А | Б | |
Пи=Д/И*100
Д- годовая сумма платежей по обслуживанию долга
И- основная сумма ипотечного кредита
Пи= 30/150*100=20
Задание № 5
Задача 5.2. В здании общей площадью a тыс. м2 подлежащих аренде, из которых b м2 свободны, а остальные сданы в аренду за $ c за один м2 в год операционные расходы составляют d % потенциального валового дохода. Какова величина эффективного валового дохода? Оцените величину ежегодного чистого операционного дохода (ЧОД).
| Вариант | Исходные данные | |||
| A | b | c | d | |
ПВД - потенциальный валовый доход;
ПВД=18 000*15=270 000 руб.
900*15=13 500 руб.
ДВД - действующий валовый доход;
ДВД= 270 000-13 500=256 500 руб.
ОР - операционный расход;
ОР=270 000*0,45=121 500 руб.
ЧОД - чистый операционный доход;
ЧОД=256 500-121 500=135 000 руб.
Задача 5.4. Необходимо оценить 2-этажный офис. Потенциальная валовая выручка от его аренды составляет 70 тыс. руб. Имеется рыночная информация о продаже 3-х объектов, сопоставимых с оцениваемым.
| Сопоставимый объект | Продажная цена, руб. | Потенциальная валовая рента, руб. | Валовый рентный мультипликатор |
| Офис №1 | 8,20 | ||
| Офис №2 | 8,44 | ||
| Офис №3 | 8,04 |
8,20+8,44+8,04=24,68
24,68/3=8,23
70 000*8,23=576 100 руб.
Задание № 6
Задача 6.1. Определите стоимость здания гостиницы физический износ, которого составляет 35%, функциональный износ – 10%, внешний – 5%. При строительстве нового аналогичного здания гостиницы величина прямых затрат составляет 3500 тыс. руб., косвенные издержки составили 15% от величины прямых затрат. Стоимость земельного участка под строительство – 500 тыс. руб. Ожидаемая прибыль за инвестирование в строительство аналогичных проектов составляет 13%.
Ифиз=35%
Ифунк=10%
Ивн=5%
Инак=1-(1-Ифиз)*(1-Ифунк)*(1-Ивн)
Инак=1-(1-35)*(1-10)*(1-5)=1+1224=1225
Косв.изд.=3500*15%=525 тыс.руб.
Ст.созд.нов.здан.=3500+500+525=4525 тыс. руб.
Ст.здан.=4525-1225=3300 тыс. туб.
Задача 6.3. Необходимо оценить стоимость нового строительства здания офисного центра, если цена аналогичного здания с эффективным возрастом 50 лет и общей экономической жизнью 100 лет составляет 200 тыс. руб. Стоимость земельного участка 15 тыс. руб.
ЭВ=50лет (эффективный возраст здания)
СЭЖ=100лет (срок экономической жизни)
Зем.уч.=15 тыс. руб.
Цена анал. здан.= 200 тыс. руб.
50/100*(200 000-15 000)=92 500 руб. (величина износа)
200 000+92 500=292 500 руб. (стоимость нового строительства здания)
Задача 6.5. Определите методом затрат стоимость объекта недвижимости, приносящего доход. Нормативная цена земли – 35 руб. за 1 м2. Площадь земельного участка 4000 м2. Стоимость строительства главного сооружения по смете – 100 млн. руб. Косвенные издержки составляют 20% стоимости строительства главного сооружения. Норма прибыли на вложенный капитал – 20%. Износ сооружения – 2%. Стоимость вспомогательных сооружений по смете составляет 20 млн. руб. Износ вспомогательных сооружений от стоимости строительства 2%.
Решение:
Затратный подход основан на определении стоимости недвижимости исходя из стоимости земельного участка и затрат на возведение имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа.
Сзп=Сз=Снс-Ин
Сзп-стоимость объекта недвижимости, определенная затратным подходом;
Сз - стоимость земли;
Снс – стоимость строений (включая прямые и косвенные издержки, предпринимательскую прибыль);
Ин – накоплены строением износ;
Сз = Пз*Цз
Пз - площадь земельного участка;
Цз – цена земли;
Сз=4000*35=140 000 руб.
Снс=100+20%+20+20%=168 млн. руб.
Ин=100*0,02+20*0,02=2+0,4=2,4 млн.руб.
Сзп=140 000+168 000 000+2 400 000=165 740 000 руб.
Стоимость объекта = 165 740 000 руб.