МОДУЛЬ 3 ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ И НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ
Ипотечное кредитование
Ипотека земельных участков. Ипотека – залог (греческое) представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора (залогодержателя) к должнику (залогодателю).
Ипотека – это кредит, полученный под залог недвижимости. Предметом ипотеки могут быть земельные участки, предприятия, сооружения, квартиры, незавершенное строительство и т.д. Часть имущества, раздел которого в натуральной форме невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь) не может быть самостоятельным предметом ипотеки.
Земля – это самый надежный объект ипотеки, т.к. со временем она не изнашивается при рациональном использовании, как другие виды недвижимости, а напротив ее стоимость постоянно растет.
Поскольку земля пространственный базис размещения всех других объектов недвижимости, которая с ней прочно связаны, то залог зданий, сооружений, предприятий, обособленных водных объектов, лесов и многолетних насаждений невозможны без одновременного залога и соответствующих площадей земельных участков. Это обстоятельство, а также уникальность земли порождаемая ее неподвижностью и фиксированным местоположением определяет центральное место и особую роль земельных участков в общей системе залоговых отношений.
Установлено, что ипотека зданий и сооружений допускается только с единовременным залогом по тому же договору земельного участка, на котором находятся эти здания, либо части участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо права его аренды.
Самостоятельными объектами залога могут быть садово – огородные участки, земли личного подсобного хозяйства, незастроенные участки населенных пунктов.
Можно выделить следующие особенности залога земельных участков:
- Не допускается залог части земельного участка, которая по своему размеру не может быть использована по назначению соответствующей категории земель.
2. Городские земли, на которых по градостроительным правилам запрещено строительство не могут быть сданы в залог. Это земли общего пользования в населенных пунктах, скверы площади, бульвары, пляжи и т.д.
3. При общей совместной собственности на землю залог может быть установлен только на принадлежащий гражданину участок, выделенный в натуре.
4. При ипотеке земельного участка право залога не распространяется на здания залогодателя, расположенные на нем, если в договоре не предусмотрено иное. В случае реализации такого участка залогодатель приобретает сервитут, необходимый для обслуживания здания. (п.5 ст. 340 ГК РФ).
5. Залог зданий и сооружений допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору либо земельного участка, на котором они находятся, либо части участка, функционально обеспечивающей объект, либо права аренды его.
6. Изменение целевого назначения земель возможно только по решению органов власти субъекта Федерации, но не районного уровня.
7. Оценка земельного участка при залоге не может быть ниже его нормативной цены, хотя больше подходит рыночная цена. При обращении взыскания на участок в судебном порядке начальная продажная цена на публичных торгах определяется решением суда, либо соглашением сторон.
Ипотечный кредит, его сущность и основные виды. Целесообразность использования заемного капитала при совершении операций с недвижимостью можно рассмотреть с позиции заемщика, так и с позиции кредитора. Привлечение заемного капитала при покупке недвижимости позволяет:
- заемщику: а) приобрести объект, стоимость которого может существенно превышать размер собственного капитала; б) повысить уровень диверсификации (процесс распределения инвестиций между различными объектами вложения, которые не связаны между собой) инвестиционного портфеля путем вложения в другие объекты недвижимости или иные инвестиционные инструменты за счет капитала, высвобождающегося при использовании кредита; в) приобретать недвижимость в рассрочку, выплачивая кредитору причитающиеся ему суммы из дохода, приносимого объектом недвижимости; г) получать более высокую ставку дохода на собственный капитал при выборе благоприятных условий финансирования и качественном управлении капиталом.
- кредитору: а) контролировать кредитуемый объект в течение всего срока погашения задолженности; б) длительная физическая и экономическая жизнь недвижимости является основой возврата суммы основного долга и причитающихся процентов; в) обязательная государственная прав на недвижимость, а также сделок с ней, включая ипотеку, служит юридической гарантией исполнения договорных обязательств заемщиком; г) гибкая система составления кредитного договора, возможность включения в него особых условий позволяют кредитору своевременно реагировать на уровень рыночной доходности, изменение финансовой устойчивости заемщика, оказывать влияние на возможность перепродажи кредитуемого актива до истечения срока погашения долга; д) оформление «закладной» по предоставленным ипотечным кредитам позволяют банку пускать «закладные» в обращение и пополнять свои кредитные ресурсы.
В большинстве развитых стран приобретение объектов недвижимости осуществляется с привлечением долгосрочного заемного капитала в форме ипотечного кредита.
Ипотечный кредит выдается на долгосрочной основе для приобретения недвижимости, выступающей в качестве залога, т.е. происходит совмещение объекта залога и приобретаемого объекта.
В течение всего срока кредитования заемщик (залогодатель) и кредитор (залогодержатель) не обладают полным правом на заложенное имущество, поскольку, сохраняя право владения и пользования, они не могут распоряжаться имуществом. Заемщик обязан использовать объект таким образом, чтобы получаемый от недвижимости доход был достаточным для:
- погашения основного долга;
- уплаты начисленных процентов;
- уплаты налогов, страховых взносов;
- проведения своевременного ремонта для поддержания объекта в надлежащем состоянии;
- получения требуемой ставки доходности на собственный капитал.
Используемые на практике многочисленные виды ипотечных кредитов можно сгруппировать по различным классификациям:
- характеру участия в инвестиционном процессе;
- стабильности ставки по кредиту;
- стабильности величины взноса в погашение обязательств;
- участию кредитора в текущих доходах и приросте стоимости – капитала инвестора;
- способу финансирования перепродажи;
- порядку погашения долга и уплаты процентов;
- назначению кредитуемого объекта.
Все ипотечные кредиты делятся на кредиты с постоянными и переменными платежами.
Кредиты с постоянными платежами – самоамортизирующиеся кредиты, по которым предусматривается погашение долга и процентов равновеликими суммами.
Кредиты с переменными платежами – кредиты, по которым величина расходов по обслуживанию долга с годами меняется под влиянием разных факторов (периодическое изменение процентной ставки, характер списания
основного долга, порядок уплаты процентов, способ участия кредитора в доходах инвестора).
1. Кредиты с «шаровым» платежом предполагает погашение всего или большей части долга в конце срока кредитования одним или несколькими платежами. К ним относятся кредиты:
- по которым предусмотрено в период кредитования частичное погашение долга с уплатой процентов, а в конце срока «шаровый» платеж;
- с уплатой только начисленных процентов и в конце срока «шаровый» платеж;
- по которым «шаровый» платеж включает основной долг и сумму накопленных за период кредитования процентов.
2. Кредиты с пропорциональным погашением полученного займа и уплатой процентов на остаток долга;
- с постоянным пропорциональным погашением долга;
- в первые годы уплачивается только сумма процентов, а в оставшийся период происходит равномерное погашение долга с уплатой соответствующих процентов.
3. Кредиты с участием предусматривают участие кредитора в потоке доходов, генерируемых недвижимостью. Возможно участие кредитора:
- в текущем потоке дохода, который предполагает, что сверх погашения части кредита и суммы процентов будет уплачена некоторая сумма, называемая «крикером». Это сумма определяется либо как фиксированная часть потока доходов, либо в процентах к чистому операционному доходу или денежным поступлениям;
- в выручке от продажи недвижимости, называемой участием в приросте стоимости.
4. Кредиты с меняющейся процентной ставкой, позволяющие уменьшить риск долгосрочного кредитования, поскольку дают возможность адекватно реагировать на изменение рыночной ставки доходности.
Изменение ставки может осуществляться следующим образом:
- индексирование процентной ставки в соответствии с состоянием рынка, предусматривающее максимальную и минимальную границы новой ставки;
- пересмотр процентной ставки через заранее установленные промежутки времени (канадский ролл – овер, переговорная ставка).
Оценка эффективности привлечения заемных средств. Для привлечения ипотечного кредита и оценки эффективности использования заемных средств в инвестиционном процессе требуется анализ таких факторов, как:
- процентная ставка по кредиту;
- срок займа.
- порядок погашения;
- сумма ипотечного кредита;
- финансовый левередж (рычаг);
- особые условия кредитования.
Процентная ставка по кредиту, срок кредитования и порядок погашения воздействуют на величину ипотечной постоянной:
Rе = годовой денежный поток (ДП): величина собственного капитала
Меняя один из параметров (процентную ставку или срок), заемщик может существенно снизить величину ежегодных выплат банку, однако это приведет к увеличению общей суммы процентов, которую уплатит заемщик за весь период кредитования.
Важнейшим фактором, определяющим эффективность использования инвестором заемных средств, является уровень финансового левереджа.
Использование заемного капитала целесообразно, если он обеспечивает более высокую ставку доходности собственного капитала.
Разница между чистым операционным доходом и расходами по обслуживанию долга является денежными поступлениями, отражающими величину дохода, получаемого инвестором:
ДП = ЧОД – РОД,
где ЧОД – чистый операционный доход;
РОД – годовые расходы по обслуживанию долга;
ДП – денежные поступления на собственный капитал инвестора.
Сумма собственных средств инвестора и ипотечного кредита должна соответствовать стоимости недвижимости:
Сн = ИК + СК,
где Сн – стоимость недвижимости,
ИК – ипотечный кредит,
СК – собственный капитал инвестора.
Показатели доходности. Ставка доходности недвижимости, рассчитываемое как отношение ЧОД к стоимости недвижимости или сумме ипотечного кредита и собственного капитала инвестора:
Rн = ЧОД: Сн.
Ставка доходности на собственный капитал определяется как отношение денежных поступлений к величине собственного капитала, вложенного инвестором в недвижимость:
Rск = (ЧОД – РОД): СК.
Финансовый левередж считается нейтральным, если ставка доходности недвижимости равна ставке доходности собственного капитала инвестора Rн = Rск. Финансовый левередж оценивается как отрицательный, если Rн > Rск. Финансовый левередж является положительным и характеризует эффективное использование заемных средств, если Rн < Rск.
Лабораторная работа № 8
Пример. Объекты №1 и № 2 приносят ежегодно одинаковый ЧОД 15000 долл. и имеют одинаковую стоимость 100000. В каждый объект инвестор вложил одинаковую сумму собственного капитала – по 40000, следовательно, они имеют сходную величину ипотечного кредита. Однако, кредит получен на разных условиях, ежегодные расходы по обслуживанию долга составят: по объекту №1 – 7000; по объекту № 2 – 10000. Оценить финансовый левередж.
Решение. Для оценки финансового левереджа рассчитаем показатели доходности.
Объект № 1 Объект № 2
Ставка доходности недвижимости 15000:100000 = 15% 15000:100000 = 15%
Ставка доходности собственного
капитала (15000 – 7000):40000 =20% (150000 – 10000):40000=12,5 %
Таким образом, финансовый левередж по объекту № 1 будет оцениваться положительно, а по объекту № 2 – отрицательно. Инвестор принимает решение об использовании заемных средств, оценивая финансовый левередж.
Контрольные задачи
Задача 1. Объекты №1 и № 2 приносят ежегодно одинаковый ЧОД 45000 долл. и имеют одинаковую стоимость 180000. В каждый объект инвестор вложил одинаковую сумму собственного капитала – по 60000, следовательно, они имеют сходную величину ипотечного кредита. Однако, кредит получен на разных условиях, ежегодные расходы по обслуживанию долга составят: по объекту №1 – 11000; по объекту № 2 – 25000. Оценить финансовый левередж.
Задача 2. Объекты №1 и № 2 приносят ежегодно ЧОД 25000 и 54000 долл. соответственно и имеют стоимости 180000 и 320000 долл.. В каждый объект инвестор вложил сумму собственного капитала – по 60000 и 84000 долл., ежегодные расходы по обслуживанию долга составят: по объекту №1 – 11000; по объекту № 2 – 31000. Оценить финансовый левередж по объектам.
Задача 3. Кредит выдан на 20 лет под 13% годовых, ежемесячный платеж составляет 2930 долларов. Какова сумма кредита?
Задача 4. Ипотечный кредит в сумме 15000 долларов выдан на 25 лет, номинальная ставка процента – 13% годовых. Рассчитать ежемесячные платежи по самоамортизирующемуся кредиту.
Задача 5. Кредит в сумме 35000 долларов выдан на 30 лет под 13%. Рассчитать остаток непогашенного долга на конец десятого года.
Контрольные вопросы и задания
1.Что такое ипотека? 2.Что является самым надежным объектом ипотеки и почему? 3.Какие земельные участки могут быть самостоятельными объектами залога? 4.Назовите особенности залога земельных участков. 5.Перечислите условия привлечения ипотечного кредита для заемщика и кредитора. 6.Перечислите виды ипотечного кредита. 7.Раскройте понятие финансовый левередж.
Налогообложение недвижимого имущества и сделок с ними.
Общие положения о налогообложении. Владение, пользование и управление объектами недвижимости в той или иной форме связано с выплатой различных налогов и сборов для финансового обеспечения деятельности государства и решения многих социальных и экономических задач страны.
Налогообложение недвижимости, как другого имущества и доходов в России строится на основе следующих принципов:
1. Всеобщности – каждое лицо должно уплачивать установленные законом налоги и сборы.
2. Справедливости и дифференциации – уровень налоговых ставок должен учитывать фактические возможности налогоплательщика, исходя из стоимости его недвижимого имущества.
3. Обязательности – поскольку любое государство не может существовать без налогов, то уплата их неизбежна. При этом для каждого налогоплательщика должно быть выгоднее платить, чем не платить налоги.
4. Равенства – перед налогом все равны. Налоги и сборы не могут быть дискриминационными и применяться различно исходя из политических, идеологических, этнических и иных аналогичных различий между налогоплательщиками.
5. Экономичности – все сборы и налоги должны иметь экономические основания и не препятствовать гражданам в реализации своих конституционных прав.
6. Законности – установление, изменение или отмена соответствующих налогов и сборов возможна только законом РФ, субъектов РФ и нормативными актами представительных органов местного самоуправления.
7. Удобства и простоты – нормативные акты о налогах м сборах должны быть четко сформулированы, чтобы каждый точно знал какие налоги, когда и в какой сумме он должен заплатить.
8. Системности – по каждому налогу должны быть определены а) налогоплательщик и объект налогообложения; б) налоговая база и налоговый период; в) налоговая ставка и налоговый период; г) порядок и сроки уплаты налога; д) налоговые льготы в определенных случаях.
9. Гибкости – налоговая система должна легко адаптироваться к изменениям экономических условий и общественным потребностям, обеспечивать перераспределение ВВп и быть эффективным инструментом государственной экономической политики.
10. Защиты налогоплательщика – все неустранимые сомнения, противоречия и неясности налоговых актов трактуются в пользу налогоплательщика. Законодательные акты, ухудшающие положение налогоплательщика, не имеют обратной силы. Законы и акты, новые налоги и сборы вступают в силу не ранее 1 января следующего года их принятия.
Система сборов и налогов в сфере недвижимого имущества. После введения второй части Налогового Кодекса в 2001 году в сфере недвижимости установлено 16 различных налогов и сборов, которые можно классифицировать по 4 признакам.
Основная группировка налогов и сборов на рынке недвижимости формируется по наиболее практически значимому субъектному признаку, отражающим отношение людей (физических лиц) и хозяйствующих единиц)предприятий и организаций) и предметом недвижимого имущества, т.е. по категориям налогоплательщиков, которые владеют, пользуются и распоряжаются различными объектами недвижимости.
1. Налоги, исчисляемые и взимаемые с физических лиц. При этом к физическим лицам – налогоплательщикам в сфере недвижимости относятся: а) соответствующие налоговые резиденты РФ – граждане России, иностранные граждане и лица без гражданства, фактические находящиеся на территории РФ не менее 183 дней в календарном году. б) физические лица, не являющиеся резидентами РФ, но получающие доходы от источников (недвижимости), расположенных в РФ.
2. Налоги с предприятий – с юридических лиц, образованных в соответствии с законодательством РФ, а также с иностранных фирм и компаний, обладающих гражданской правоспособностью и созданных в соответствии с законами иностранных государств, международных организаций, их филиалов и представительств, созданных на территории РФ.
3. По уровням государственного управления в стране, соответствующим укрупненному административному устройству России как федерального государства по иерархическим уровням. Налоговый кодекс РФ выделяет три вида налогов и сборов:
- федеральные – устанавливается НК и обязательны у к уплате на всей территории РФ;
- региональные – устанавливаются в соответствии с НК, вводтятся в действие законами субъектов РФ и взимаются только на территории соответствующих субъектов;
- местные – вводятся в соответствии с НК нормативными правовыми актами представительских органов местного самоуправления и действует на территории муниципальных образований.
4. Функционально – целевое назначение. Выделяют следующие виды налогов и сборов: земельный, лесной, налог на пользование недрами, налог на воспроизводство минерально – сырьевой базы, налог на водные и воздушные транспортные средства, подлежащие госрегистрации и приравненные к недвижимым предметам.
Налогообложение недвижимого имущества физических лиц – это часть его стоимости, изымаемое безвозмездно у собственника в бюджет по месту его нахождения (регистрации) объекта налогообложения.
Объектами налогообложения для физических лиц являются: 1) жилые дома, квартиры, дачи, гаражи, помещения и сооружения. Налоговой базой является суммарная инвентаризационная стоимость объектов на 1 января каждого года. Инвентаризационная стоимость – это восстановительная стоимость с учетом износа и динамики цен на строительную продукцию, работу и услуги. 2) самолеты, вертолеты, теплоходы и другие водно – воздушные средства. Налоговой базой является мощность двигателя, валовая вместимость пассажиро - места.
Органы, осуществляющие регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ними, а также регистрацию транспортных средств, обязаны ежегодно до 1 марта представлять в налоговый орган сведения, необходимые для исчисления налога на 1 января текущего года.
Налог на недвижимость предприятий занимает центральное место в системе имущественного налогообложения в России. Этот налог уплачивается один раз в квартал, без авансовых платежей всеми юридическими лицами, имеющими на балансе объекты недвижимости и осуществляющими затраты, учитываемые на счете 08 «Капитальные вложения», за исключением приобретения земельных участков, объектов природопользования, взрослых животных.
Ставки налога на имущество предприятий составляет не более 2% от облагаемой базы, установленной законом РФ. Конкретные ставки налога устанавливают законодательные органы субъектов РФ в зависимости от вида деятельности предприятия, если конкретная ставка налога не установлена в регионе, то применяется максимальная ставка.
Существуют виды недвижимого имущества предприятий, уменьшающее их налоговую базу (льготируемые объекты). Это объекты жилищно - коммунальной сферы, полностью или частично находящиеся на балансе налогоплательщика. К ним относятся: жилой фонд без учета отдельных квартир, приобретенных предприятием, котельные и тепловые сети, объекты водоснабжения, объекты социально – культурной сферы (образования, культуры, искусства, физкультуры и спорта, здравоохранения, социального обеспечения). Также льготируемыми являются имущества, используемые для производства, переработки и хранения сельскохозяйственной продукции, выращивания, лова и переработки рыбы.
Существуют объекты не облагаемые налогом на имущество предприятий. Это центральный банк РФ и его учреждения, органы исполнительной и законодательной власти, пенсионный фонд РФ, фонд социального страхования, коллегия адвокатов, противопожарная служба, специализированные протезно – ортопедические предприятия, национальные культурные объединения, религиозные общества, общественные организации инвалидов с численностью инвалидов не менее 50%, научно – исследовательские учреждения, академии наук.
Земельный налог. По мере развития рыночных отношений в России значительно возрастает роль земельного налога в решении социально - экономических задач. В настоящее время для целей налогообложения выделено 22 вида по назначению и пользованию земельным участком: 1) сельскохозяйственные земли по видам угодий, их качеству и местоположению; 2) участки для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, сенокошения и выпаса скота гражданами в границах сельских населенных пунктов; 3) участки в границах сельских населенных пунктов, используемые гражданами и юридическими лицами в иных целях; 4)земли, занятые жилищным фондом, личным приусадебным хозяйством, дачами, индивидуальными и кооперативными гаражами в границах городской(поселковой) черты; 5) земли в пределах городской (поселковой) черты предоставленные или приобретенные для садоводства, огородничества, животноводства, в том числе занятые строениями и сооружениями; 6) земли городов, рабочих, дачных поселков в собственности, владении или пользовании граждан, предприятий, учреждений; 7) площади земельных участков сверх установленных норм отвода для отдельных видов пользования; 8) сельскохозяйственные земли в пределах городской (поселковой) черты; 9) земли промышленного использования, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики; 10) земли, занятые полигонами (кроме военных) и аэродромами вне населенных пунктов; 11) земли водного фонда, вне населенных пунктов, предоставленные для хозяйственной цели или в рекреационных целях; 12) земли лесного фонда; 13) сельскохозяйственные угодья в составе лесного фонда; 14)земли заповедников, национальных и дендрологических парков, ботанических садов; 15) нарушенные земли (требующие рекультивации), полученные для сельскохозяйственных нужд предприятиями, учреждениями, организациями и гражданами; 16) земли общего пользования населенных пунктов; 17) земли, занятые полосой слежения вдоль госграниц; 18) земельные участки, непосредственно используемые предприятиями, научно – исследовательскими учреждениями для хранения материальных ценностей в мобилизационный резерв РФ; 19) земли, предоставляемые для обеспечения деятельности органов государственной власти и управления, а также Министерства обороны РФ; 20) земли, используемые пожарной охраной; 21)участки земель, расположенные в полосе отвода железных дорог; 22) земли, предоставленные для организации фермерских и крестьянских хозяйств.
Ставки налога подразделяются на две категории: за земли сельскохозяйственного и несельскохозяйственного назначения.
Объектами налогообложения являются 1) земельные участки различных категорий; 2) части земельных участков; 3) земельные доли при общей долевой собственности.
Земельными налогами облагаются все категории земель Ставки земельного налога для сельскохозяйственных земель устанавливаются с учетом: 1) состава и качества угодий, площади и местоположения; 2) ставки налога по группам почв равняется баллу бонитета; 3) в пределах городской (поселковой) черты ставки налога устанавливаются в 2 – х кратном размере ставок налога на сельскохозяйственные угодья аналогичного качества.
Ставки налога на городские земли зависит от облагаемой площади, которые включает участки: 1) занятые зданиями и сооружениями; 2) необходимые для содержания объектов; 3) санитарно – защитные и технические зоны.
Средние ставки (руб/кв.м) утверждает Госдума РФ с учетом: 1) категорий(статуса) городов; 2) социально –культурного потенциала городов; 3)исторической и рекреационной ценности территории.
Ставки земельного налога дифференцируется городской администрацией: 1) по зонам различной градостроительной ценности территории; 2) по местоположению; 3) пропорционально ценности территории градостроительных зон.
Контрольные вопросы и задания
1. Назовите принципы налогообложения. 2, По каким признакам классифицируются налоги и сборы? 3 Что является объектами налогообложения физических лиц? 4. Как начисляется налог на недвижимое имущество предприятий? 5. Какие объекты относятся к льготируемым объектам по налогообложению? 6. Назовите принципы исчисления налога на сельскохозяйственные земли и земли населенных пунктов.