Краевое государственное бюджетное профессиональное образовательное учреждение




Краевое государственное бюджетное профессиональное образовательное учреждение

«Павловский аграрный техникум»

 

 

Курсовая работа

По междисциплинарному курсу 04.01 Оценка недвижимого имущества

На тему: «Определение рыночной стоимости квартиры»

 

  Выполнил: студент 961 группы Вохмин Илья Алексеевич Специальность: Земельно-имущественные отношения Руководитель: преподаватель специальных дисциплин специальности «Земельно-имущественные отношения» Литвинова Л.В. Оценка____________________ Дата_______________________ Подпись____________________  

 

Павловск 2019

Содержание

 

Введение. 3

Основная часть. 5

Заключение. 19

Список использованных источников. 21

 

 

 

Введение

 

Недвижимость является основой существования граждан и служит объектом для деятельности предприятий и организаций.

Под недвижимостью понимается материальный объект, который неразрывно связан с землей и перемещение данного объекта невозможно без нанесения ущерба его назначению. Жилыми объектами признаются дома и помещения, предназначенные для проживания и соответствующие установленным санитарным нормам.

Оценка недвижимости – это определение стоимости объекта с учетом различных стандартов, допущений и анализа динамики спроса и предложения на соответствующем рынке.

Оценка жилой недвижимости является одной из востребованных услуг на рынке недвижимости, она подразумевает собой определение рыночной стоимости вещных прав в отношении оцениваемого объекта (права собственности, пользования, аренды).

Во время оценки жилой недвижимости рассматриваются такие особенности как местоположение, тип застройки, инфраструктура, планировка, площадь, этажность, состояние объекта и наличие коммуникаций. Тщательный анализ факторов дает возможность определить точную стоимость объекта недвижимости.

Оценка жилой недвижимости позволяет получить максимальный доход от пользования ею, защитить интересы собственника в судебных и налоговых органах. Отчет об оценке объекта жилой недвижимости является необходимым доказательством при решении любых вопросов на рынке недвижимости.

Совершая сделки купли-продажи, сдачи в аренду, страхования, дарения, наследования, кредитования под залог, раздела имущества и другие действия, связанные с реализацией прав на объект недвижимости сторонам необходимо обладать информацией о стоимости данного объекта недвижимости.

Цель данной курсовой работы – произвести оценку и определить рыночную стоимость квартиры находящегося по адресу: Алтайский край, Павловский район, село Новые зори, улица Октябрьская 25, квартира 14.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

- анализ рынка объекта оценки;

- описать объект оценки и его ближайшее окружение;

- охарактеризовать подходы к оценке недвижимости;

- оценить жилую недвижимость затратным, сравнительным и доходным подходом;

- согласовать стоимости, полученной тремя подходами

Объектом оценки в данной курсовой работе является квартира находящийся по адресу Павловский район, с. Новые зори, ул. Октябрьская, 25, кв. 14.

Предметом исследования является – рыночная стоимость объекта недвижимости и подходы к оценке жилой недвижимости.

 

 

Основная часть

 

Средняя стоимость квартирного жилья в Павловске уступает домам. Об этом свидетельствует обзор базы предложений в райцентре. Местные эксперты объясняют такую ситуацию на рынке тем, что дома более популярны, здесь у покупателей есть возможности развития, расширения и качественного улучшения жилищных условий, в то время как квартирный фонд уже устаревший и не перспективный.

Вообще Павловск является удобным местом для проживания. Он распложен в 59 км к западу от города Барнаула, через него проходит автомобильная трасса регионального значения Р380 (Барнаул–Камень-на-Оби–Новосибирск). Большая часть села газифицирована. Это способствует тому, что рынок недвижимости в Павловске достаточно развит и всегда активен. Территория нередко служит перевалочным пунктом для переезжающих в столицу края, но пока не имеющих возможностей приобрести в ней хорошее жилье.

Недвижимость Павловска – это квартиры, дома и коттеджи. Есть в селе и коммерческие объекты, к которым относят торговые, складские, производственные помещения и помещения свободного назначения. Стоимость любого из них выше в центре, а в поселках, примыкающих к Павловску, их цена падает.

Средняя стоимость дома в селе составляет 1 млн 504 тысячи рублей, коттеджа – 4 млн 163 тысяч рублей. Примечательно, что самый дорогой дом в Павловске стоит 11 миллионов рублей, его общая площадь составляет 555 квадратных метров.

Средняя стоимость однокомнатной квартиры составляет 1 млн 21 тысяча рублей, двухкомнатной – 1 миллион 265 тысяч рублей, трехкомнатной – 1 миллион 467 тысяч рублей. Самыми дорогим являются многоквартирные дома, расположенные на улицах Пожогина и Калинина, которые находятся в центре села.

Средняя стоимость торгового помещения, выставленного на продажу, составляет 3 млн 500 тысяч рублей. Наиболее дорогой объект в этом сегменте имеет цену 5 млн 500 тысяч рублей. Средняя стоимость помещения свободного назначения – 1 млн 797 тысяч рублей, производственного – 3 млн 253 тысячи рублей. Высокие цены объясняются близостью к городу, наличием всех социально важных учреждений, развитой инфраструктурой, чистым воздухом и красивой природой.

Описание объекта оценки и его местоположение.

Описание оцениваемого объекта — обязательная составляющая часть при определении рыночной стоимости жилья. Основной целью описания является выявление всех достоинств и недостатков оцениваемого объекта.

Таблица № 1. Описание объекта оценки

Характеристика объекта Возможные значения
Сегмент рынка Рынок жилья
Текущее использование Квартира
Юридическое описание Оценка
Регион Алтайский край
Район Павловский район
Адрес С. Новые зори, ул. Октябрьская, д. 25, кв. 14
Право собственности на здание Полное право собственности
Доступные инженерные коммуникации Электрические сети, водопровод, газопровод
Характеристика здания
Год постройки 1974г.
Первоначальная балансовая стоимость 792500 рублей
Год последнего капитального ремонта -
Общая площадь 734,7 кв. м
Техническое состояние Хорошее (износ - 10 %)
Фундамент Бетонные ленточные
Стены Кирпичные
Колонные столбы -
Перекрытия Бетонные плиты
Кровля Профнастил
Коммунальные услуги Электроснабжение, газ, центральное отопление, холодная вода, канализация
Дополнительные удобства Детская площадка
Отделка Штукатурка стен, обои
Вход Со двора
Выход из окон На улицу, во двор
  Сведения о доходах
Число платежей в год  
Налог на имущество 110 руб.
Коммунальные услуги 5032 руб.
Дата оценки 26.11.2018
Вид оцениваемой стоимости Рыночная

 

Таблица №2. Описание месторасположения объектов

Характеристика Возможные значения
Местонахождение объекта Сельская местность, Павловский район
Время проезда до центра на общественном транспорте 40 минут
Расстояние до остановок общественного транспорта 250 м
Ближайший город г. Барнаул
Расстояние до ближайшей автомагистрали 250 м
Социальная инфраструктура Предприятия торговли, предприятия общественного питания

 

Определение стоимости объекта оценки затратным подходом.

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения недвижимости, с учетом накопленного износа. Основывается на принципе замещения, согласно которому предполагается, что покупатель не заплатит за готовый объект недвижимости больше, чем стоимость строительства аналогичного объекта.

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного дохода необходимо учитывать износ и все виды устаревания.

Применение затратного подхода к оценке недвижимости состоит из следующих этапов:

- оценка рыночной стоимости объекта оценки;

- оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания;

- расчет выявленных видов износа;

- расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость объекта оценки.

Информация, необходимая для применения затратного подхода:

- уровень заработной платы;

- величина накладных расходов;

- затраты на оборудование;

- нормы прибыли строителей в данном регионе;

- рыночные цены на строительные материалы.

- оценка стоимости нового строительства.

При определении стоимости затратным походом используем метод сравнительной единицы, как самой простой и широко применяемой оценщиками. Этот метод основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств оцениваемого объекта со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового сооружения. Сущность этого метода состоит в том, что для оцениваемого объекта подбирают современный объект аналог сходный соцениваемым по конструктивным характеристикам, используемым материалам и технологии изготовления. Затем стоимость единицы измерения объекта аналога (1 м2, 1 м3) умножается на число таких единиц оцениваемого объекта.

(1)

Где:

- стоимость объекта, определенная затратным подходом;

- стоимость строительства 1 м2 аналогичных объектов;

- площадь объекта оценки.

По данным официального сайта Павловского района стоимость строительства 1 м2об аналогичных оцениваемому составляет 22 тыс. руб. Отчистим ее от различных надбавок приблизительно на 20%. Площадь объекта оценки составляет 41,6 кв. м.(см табл. № 1 Описание объекта).

(2)

Где:

- цена 1 м2 от застройщика;

0,8 - коэффициент, учитывающий надбавки.

Определим по формуле 1 стоимость объекта оценки затратным подходом.

Таким образом, стоимость, рассчитанная затратным подходом, составляет 732,16 тыс. руб.

Объект оценки имеет износ 10% (см. таб. № 1 Описание объекта оценки). Учтем износ, накопленный на дату оценки в стоимости.

(3)

Где:

- стоимость объекта оценки, определенная затратным подходом с учетом износа;

%И - процент износа объекта оценки.

Определение стоимости объекта сравнительным подходом.

Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами недвижимости, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Аналог – сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

В рамках сравнительного подхода к оценке недвижимости используется метод прямого сравнение продаж, который предполагает определение стоимости объекта оценки путем моделирования вероятной цены продажи на основе анализа недавних продаж аналогичных объектов.

Этапы сравнительного подхода:

- Изучение рынка – проведение анализа состояния и тенденций.

- Сбор и проверка информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки их.

- Корректировка цен продаж выбранных аналогов.

- Установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.

Сравнительный подход применяется в следующих случаях:

- Объект оценки не должен быть уникальным;

- Аналог должен походить на объект по основным характеристикам (материальным, техническим, экономическим и др.);

- Достаточность и достоверность имеющейся информации;

- Факторы, которые влияют на стоимость объекта и аналога, должны быть сопоставимыми.

В определении стоимости недвижимости сравнительным подходом также используется метод сравнительной единицы, но стоимость определяется по цене продажи 1 м2.

(4)

Где:

- стоимость объекта определенная сравнительным подходом;

- стоимость продажи 1 м2;

- площадь объекта.

По данным официального сайта администрации цена продажи 1 м2 в Павловском районе составляет 25 тыс. руб.

Таким образом, стоимость объекта полученная сравнительным подходом составляет 1040 тыс. руб.

Необходимо учесть накопленный износ (см. табл. № 1 Описание объекта оценки)

(5)

Таким образом, стоимость объекта, рассчитанная сравнительным подходом, с учетом износа составляет 936 тыс. руб.

Для определения стоимости используем также статистические методы сравнительного подхода, которые обычно применяются по большому количеству похожих продаж при небольшом различии цен. Обычно анализируются четыре показателя:

- среднеарифметическое значение скорректированных цен;

- мода;

- медиана;

- скорректированная цена самого похожего на оцениваемый объект аналога.

Среднеарифметическое значение определяется по значению скорректированного ряда цен объектов аналогов полученных из СМИ в объявлениях о продаже.

(6)

Где:

- среднеарифметическая цена объекта аналога;

- цены объектов аналогов;

- количество аналогов;

Цены и основная характеристика аналогов представлена в таблице ниже:

Тип объекта Местоположение Основные характеристики Цена предложения Источник
  Квартира Павловский район, поселок Лесной, улица Санаторная 3 Квартира 2 комнаты с отделкой, общая площадь Квартиры 43 кв.м.   www.avito.ru
  Квартира Павловский район, поселок Комсомольский, улица Московская 12 Квартира 2 комнаты, общая площадь 43 кв.м, с отделкой   www.avito.ru
  Квартира Павловский район, поселок Комсомольский, улица Московская Квартира 2 комнаты общей площадью 43кв.м. с отделкой   www.avito.ru
  Квартира Павловский район, поселок Лесной, улица Советская 3 Квартира 2, общая площадь Квартиры 43 кв.м.   www.avito.ru

 

Из данных о ценах аналогов полученных из СМИ построим ряд:

850000, 850000, 950000, 1000000.

Проранжируем ряд и оформим данные в таблице:

     
     

 

 

- Определяем моду, то есть наиболее часто встречающееся значение в числовом ряду (Мо). Из ранжированного ряда видно, что таким значением является Мо = 850 тыс. руб.

- Определяем медиану (Ме), то есть середину ранжированного числового ряда. Видно что медиана имеет значение = 950 тыс. руб.

- Скорректированная цена самого похожего на оцениваемый объект аналога – 850 тыс. руб.

Установили, что оцениваемый объект имеет лучшее конструктивное решение на 25%, чем аналог. Также еще одним положительным фактором подсчитаем наличие современных коммуникаций -20%. Определяем скорректированную стоимость:

(7)

Где:

- скорректированная цена наиболее похожего аналога;

- цена аналога;

- коэффициент корректировки.

Усредним данные полученные статистическими методами:

Таким образом, усредненная стоимость, полученная статистическими методами сравнительного подхода, составляет 986,25 тыс. руб.

Определим среднее значение стоимостей полученных разными методиками сравнительного подхода:

(8)

Где:

- усредненное значение, полученное разными методами сравнительного подхода;

– стоимость, полученная методикой сравнительной единицы;

– усредненная стоимость, полученная статистическими методами.

Таким образом, стоимость объекта оценки с позиции сравнительного подхода составляет 1013,125 тыс. руб.

Определение стоимости объекта доходным подходом.

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанная на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

В рамках доходного подхода к оценке недвижимости выделяют два основных метода: метод дисконтирования денежных потоков и метод прямой капитализации.

Доходный подход применяется при определении лучшего и наиболее эффективного использования. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям:

- законодательная разрешенность;

- физическая осуществимость;

- финансовая осуществимость;

- максимальная эффективность.

Этапы доходного подхода:

- Расчет валового дохода от использования объекта на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.

- Оценка потерь от неполной загрузки и невзысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.

- Расчет расходов, связанных с объектом оценки: операционных, фиксированных, резервы.

- Определение величины чистого дохода от продажи объекта.

- Расчет коэффициента капитализации.

Для оценки жилой и другой недвижимости, если эксплуатационные затраты невозможно определить достоверно или информация о них полностью отсутствует, применяется метод мультипликатора валовой ренты. Он основан на предположении что существует определенная связь между ценой недвижимости и возможным доходом от ее сдачи в аренду (рентный доход). Расчет мультипликатора валовой ренты на основе анализа продаж сопоставимых объектов, которые на момент продажи сдавались в аренду, произведем по формуле:

(9)

Где:

мультипликатор валовой ренты;

цена сопоставимых объектов сдаваемых в аренду;

аренда годовая.

На основе расчетов, полученные мультипликаторы валовые ренты усредняются в единственное значение, отражающее характер рынка в сфере жилой недвижимости.

Определяем величину рентного дохода об оценки по данным официального сайта администрации Павловского муниципального района, арендные платежи по сопоставимым объектам в месяц составили 4300 руб.

Далее определяем стоимость объекта оценки:

(10)

Где:

стоимость определенная доходным подходом.

Определим стоимость недвижимости доходным подходом:

Арендная плата по объекту оценки по опросам, может составить 5600 руб.

Тогда стоимость объекта оценки по доходному подходу составит:

Таким образом, стоимость полученная доходным подходом составляет 1106,78 тыс. руб.

Согласование стоимости полученной тремя подходами.

Проведем согласование результатов определения стоимости недвижимости полученных разными подходами. В условиях развитого рынка недвижимости все три подхода при использовании достоверных данных должны приводить примерно одинаковым результатам.

Результат оценки полученный каким либо методом существенно отличающийся от других является признаком, что в процессе оценки использовалась недостоверная информация или была допущена ошибка методического или математического характера.

Чтобы составить итоговое заключение о рыночной стоимости оцениваемого объекта необходимо провести окончательное согласование результатов оценки.

Для этого нужно придать весовые коэффициенты результатам оценки полученным каждым из трех подходов.

Весовые коэффициенты показывают, какая доля стоимости полученной в результате использования каждого из применяемых методов оценки присутствует в итоговой величине рыночной стоимости объекта оценки. Согласование результатов отражает адекватность применения каждого из подходов.

Сведем результаты оценки в последующей формуле:

(11)

Где:

весовой коэффициент затратного подхода;

весовой коэффициент сравнительного подхода;

весовой коэффициент доходного подхода.

 

Определим значимость каждого подхода через удельные коэффициенты:

- Затратный подход учитывает затраты и издержки на возведение здания, но не учитывает конъюнктуру рынка. Также учитывая характеристику технического состояния объекта оценки, присвоим весовой коэффициент -0,35.

- Сравнительный подход показывает рыночную ситуацию на дату оценки. Рыночная стоимость, определенная методом сравнения с аналогами, является наиболее подходящей, так как учитывает условия сложившегося рынка недвижимости, поэтому сравнительному подходу придаем наибольший удельный коэффициент -0,6.

- Доходный подход обычно используется для оценки объекта, который приносит большие доходы. Вероятность сдачи недвижимости в аренду объекта оценки мала, поэтому удельный коэффициент составит -0,05.

Рассчитаем итоговую стоимость объекта оценки (Со) по формуле № 11:

Таким образом, итоговая стоимость, полученная в результате согласования результатов полученных затратным, сравнительным и доходным подходом составляет 894,154 тыс. руб.

 

Заключение

 

На основании проведенной оценки объекта можно сделать следующие выводы:

Целью оценки, представленной в курсовой работе является определение рыночной стоимости квартиры, находящегося в с. Новые зори Павловского района.

В данной курсовой работе я исполнял роль оценщика и производил оценку жилой недвижимости. Под объектом оценки выбирал собственное жилье и научился определять рыночную стоимость оцениваемого объекта затратным, сравнительным, доходным подходами.

Используязатратный подход, в основе которого лежит предположение, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости сумму, превышающую затраты на создание заменяющей данный объект недвижимости, я получили стоимость объекта недвижимости, равную 659,844 тыс. руб.

В рамкахсравнительного подхода, основанного на определении стоимости недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных объектов, была выведена стоимость этого же объекта, равная 1013,125 тыс. руб.

Применяядоходный подход, заключающийся в преобразовании в текущую стоимость недвижимости ожидаемых выгод, которые может принести использование или будущая продажа объекта, получил стоимость оцениваемого объекта, равную 1106,78 тыс. руб.

Каждый из этих подходов приводит к получению различных ценовых характеристик объектов. Заключительным элементом процесса оценки является сравнение результатов, полученных на основе указанных подходов, и сведение полученных стоимостных оценок к итоговой рыночной стоимости объекта. Процесс сведения учитывает положительные и отрицательные стороны каждого подхода, определяет, насколько достоверно они отражают состояние рынка.

Для этого по результатам оценки, полученными тремя подходами я придал весовые коэффициенты: затратному - 0,35, доходному - 0,05, предпочтение было отдано сравнительному подходу, удельный вес, которого, составляет 0,6.

В конце курсовой работы, сведя стоимостные показатели в итоговую оценку стоимости недвижимости, с использованием весовых коэффициентов была выведенарыночная стоимость квартиры, равная 894,154 тыс. руб.

 

Список использованных источников

 

1.Грязнова А.Г. Оценка недвижимости. М.- Финансы и статистика,2010.-557с.

2.Таранец.О.Н. Экономика и оценка недвижимости. Конспект лекций. Изд-во ТТИ ЮФУ,2012.

3.Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004г. №214-ФЗ

4.Стандарты оценки обязательные к применению субъектами оценочной деятельности. Утверждены Постановлением Правительства РФ от 06.07.2001г. №519

5.https://dom.mirkvartir.ru/

6.https://www.aup.ru/books/

7.www.ocenchik.ru

8.Сайт администрации Павловского района-pavlovsk22.ru

 



Поделиться:




Поиск по сайту

©2015-2024 poisk-ru.ru
Все права принадлежать их авторам. Данный сайт не претендует на авторства, а предоставляет бесплатное использование.
Дата создания страницы: 2019-05-16 Нарушение авторских прав и Нарушение персональных данных


Поиск по сайту: