Ограничение прав “нового” собственника, проистекающее из ограничений прежнего собственника.
Возможно ли установление вещного обязательства договором между собственниками соседних участков или квартир? Применительно к рассматриваемому делу, могли ли стороны договором установить обязанность «терпеть» пчел?
Применительно к недвижимости в российском правопорядке действует принцип публичности прав. Если два собственника соседних участков договариваются о то, что один из них должен что-то претерпевать или предпринимать активные действия, направленные на улучшение другого участка, то это будет являться относительным правоотношением. Чтобы право обладало свойством следования и могло противопоставляться третьим лицам, ему должна быть предана публичность. В российском праве для обеспечения публичности относительно недвижимости используется ЕГРН. Внесение записи в реестр о наличии вещного обязательства не представляется возможным в условиях действующего законодательства. То есть такое обязательство не будет следовать за вещью.
С другой стороны, такое вещное обязательство как, например, обязательство по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома также не вносится в реестр. Можно говорить о том, что публичность обеспечивается за счет непосредственного указания в законе на свойство следования таких обязательств – представляется, что действия потенциального покупателя недвижимости, направленные на то, чтобы узнать, есть ли подобная задолженность, должны входить в стандарт разумности и добросовестности.
На мой взгляд, также следует рассмотреть ситуацию, при которой нового собственника предупреждают об обязательстве при заключении договора купли-продажи и он соглашается его исполнять. В таком случае отказ нового собственника от исполнения обязанности будет являться противоречивым поведением. Но тогда встает вопрос, не будет ли это обычным заключением договора с новым собственником, ведь на нем будет лежать обязанность не из-за того, что он собственник вещи, а из-за того, что он, заключив договор купли-продажи, согласился исполнять какую-либо обязанность. Ситуация, при которой продавец земельного участка или квартиры отказывается заключать договор с потенциальным покупателем из-за того, что он отказался, например, не шуметь после 20:00 или терпеть пчел в интересах соседей, представляется комичной.
Говоря о зарубежной практике, следует отметить опыт Франции. В 2016 году там был принят закон принят закон о биоразнообразии, согласно которому собственник земли может заключить договор с публичным субъектом или же частным юридическим лицом (при этом говорится, что контрагент собственника по такому договору является гарантом защиты окружающей среды) о том, что он обязуется предпринимать или не предпринимать какие-либо действия (то есть обязательство может быть, как негативным, так и позитивным), например, не строить здания, использовать органические методы производства и т.д. [1]
Другая сторона, в свою очередь, обязуется, например, предоставить финансовую поддержку. При этом при смене собственника земли, обязательство сохраняется (при этом право требования также переходит в след за вещью). То есть французский правопорядок допускает создание вещных обязательств договором, хоть и в установленном законом порядке для защиты публичного интереса.
Вещные обязательства и сервитуты. Каким образом оформлять подобные отношения de lege lata/de lege ferenda?
ВС в пункте 48 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснил, что отсутствие возражений предыдущего собственника имущества против нарушений права собственности, не связанных с лишением владения, само по себе не может являться основанием для отказа в удовлетворении иска нового собственника об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения.
Такое разъяснение представляется правильным, так как в противном случае это могло, в частности, приводить к установлению сервитута. Сервитут же может устанавливаться только тремя способами: договором между собственником господствующего и служащего участка, судебным решением и административным актом. Кроме того, устранение нарушений права собственности, не связанных с лишением владения, является предметом негаторного иска, а на него, как известно, исковая давность не распространяется.
В англо-саксонском праве существует несколько иное правило, распространяющееся не только на сервитут, но и на другие вещные права. Институт вещного (или проприетарного) эстоппеля заключается в следующем: «вещный эстоппель возникает в определенных ситуациях, в которых лицо совершило действия, будучи убежденным в том, что оно обладает правом на землю либо приобретет его в будущем. Если все эти признаки будут найдены судом в рассматриваемом деле, собственник недвижимости теряет право на возражение в отношении отсутствия вещных прав, порожденных такими ожиданиями и, более того, может быть даже принужден судом к их предоставлению»[2]. То есть при квалифицированном молчании собственника в отношении вещи устанавливается вещное право. Если представить себе, что институт вещного эстоппеля был бы применим в российском правопорядке, то, применительно к рассматриваемому делу, получается, что отсутствие возражений предыдущего собственника имущества против нарушений права собственности создавало бы некое вещное право, однако вопрос о его свойстве следования оставался бы и, вероятно, решался бы так, как было рассмотрено выше (то есть исходя из осведомленности и добросовестности нового собственника).
Вопрос о способах оформления вещных обязательств несколько сложнее. Российское законодательство прямо предусматривает наличие вещных обязательств в некоторых случаях. Например, обязанность привести помещение, которое было самовольно переустроено, в прежнее состояние лежит на собственнике или нанимателе по договору социального найма (ст. 29 ЖК). Еще один пример из жилищного законодательства – обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт (ст. 158 ЖК). В ст. 1140 ГК содержит указание на обязанность по исполнению завещательного отказа или завещательного возложения, следующую за долей в наследстве. Однако в приведенных примерах законодатель не говорит прямо о том, что это вещные обязательства, какие-либо специальные нормы отсутствуют.
Отечественная судебная практика также не указывает на вещные обязательства прямо, однако в ряде решений ВС не только допускает их существование, но и называет незакрепленные в законе вещные обязательства. Так, например, в Определении от 02.08.2016 N 36-КГ16-8ВС применил ст. 29 ЖК по аналогию, распространив ее действие и на нежилые помещения. Другой пример – перевод долга попредоставлению квартиры из договора о долевом участии в строительстве при передаче правзастройщика (Постановление Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 N 14520/12). ВАС данном постановлении ориентировался на связь обязательства и недвижимости (объекта незавершенного строительства). [3]Таким образом, в российском правопорядке некоторые вещные права имеют легальное закрепление, а некоторые создаются практикой по причине отсутствия соответствующих норм в законе.
Германское гражданское уложение также не содержит прямого указания на вещные обязательства. Однако также существуют обязательства, называющиеся соседскими, которые по своей сути являются вещными обязательствами. Также отмечается, что конструкция вещного обязательства необходима для случаев, когда нужно связать обязательством не только контрагента, но и его возможного правопреемника в случаях, когда обязательство, связано с вещью. [4]
[1]Julia BabinReal Environmental Obligations: where are we now?URL: https://www.accesstoland.eu/IMG/pdf/ore_fncen___tdl_en-2.pdf
[2]Дубинчин А.А. Английское контрактное право: практическое пособие для российского юриста: заключение договора. М.: Инфотропик Медиа. 2012. С. 225
[3]Савенков А. В. Вещные (реальные) обязательства – сегодня или завтра // Закон. 2019. №02.
[4]Dimopoulos-VosikisH. Zum Problem der dinglichenPflichtArchivfür die civilistische Praxis, 1967, pp. 515-534