1. Обращусь в надежное агентство недвижимости(то, которое порекомендуют друзья, знакомые или родственники);
2. Выставлю квартиру во все агентства, эксклюзивный договор на продажу квартиры подписывать не стану.
По этой причине мы решили пояснить, что такое "эксклюзивный договор" и зачем он нужен.
Самым главным этапом любой сделки с недвижимостью для покупателя является поиск подходящей квартиры. Для продавца же – это ожидание, когда его квартиру найдет покупатель. Нужно ли продавцу уже на этом этапе заключать договор с одним из агентств? Что для него выгоднее: позвонить сразу в несколько риелторских фирм, сообщить им о своей квартире и ждать, или же отдать документы в одно единственное агентство, но то, которое порекомендовали друзья, знакомые или родственники, и доверить специалистам поиск покупателя (заключить эксклюзивный договор)?
Так в чем же заключаются преимущества эксклюзивного договора, действительно ли он помогает быстрее и выгоднее продать квартиру, как уверяют специалисты? Давайте разбираться…
Что такое эксклюзивный договор? Эксклюзивный договор с компанией АГЕНТ – это документ, согласно которому, наше агентство недвижимости обязуется оказать определенные услуги. Без предоплаты и аванса: комиссионные выплачиваются в случае совершения сделки купли-продажи вашей квартиры. Обычно в перечень услуг согласно договору входит:
- консультирование по любым вопросам, связанным с продажей объекта недвижимости;
- правовая экспертиза документов на недвижимость;
- размещение рекламы (вид и объем рекламы определяются, как правило, на усмотрение агентства);
- поиск покупателя на продаваемый объект;
- организация и проведение переговоров между покупателем и продавцом, согласование сроков и порядка оплаты, документальное закрепление достигнутых договоренностей;
- подготовка документов для сделки с объектом недвижимости (при условии наличия соответствующей доверенности) или содействие в их сборе;
- оформление сделки, регистрация права собственности.
Главное условие при заключении эксклюзивного договора с агентством: не заключать аналогичного договора с другими лицами, не осуществлять самостоятельно поиск покупателя, а в случае получения предложения от покупателей – переадресовать их агентству недвижимости, с которым у вас заключен эксклюзивный договор, т. е. вашему представителю. В этом и
кроется секрет успеха, ведь продавец уже не занимается поиском, а доверяет это право специалистам.
А если вообще никакой договор с агентством не заключать, будет ли оно заниматься продажей квартиры? Теоретически – да. Агентство занесет вариант в базу (состоящую порой из нескольких сотен таких же объектов), будет предлагать потенциальным покупателям, если квартира соответствует критериям запроса. Возможно, будет активно рекламировать в первые недели. Это логично, ведь агентство разместит в этом случае в средствах массовой информации «новенький» объект. И очень скоро обнаружит, что еще десяток агентств рекламируют эту же квартиру. Среди них как ответственные, так и не очень ответственные участники рынка недвижимости. Везде разная цена: от адекватной и рациональной, до сверхвысокой... Как какое агентство недвижимости сочтет нужным выставить. Да еще и собственник активно действует – присутствует тут же со своими прямыми контактами. Ответ на вопрос, кому будут звонить покупатели в случае заинтересованности, вполне очевиден. Естественно, благочестивое агентство просто не в состоянии рекламировать все объекты, находящиеся в базе. Поэтому в зависимости от скорости отслеживания ситуации в каждом конкретном агентстве, эта квартира рано или поздно будет снята с рекламы во всех агентствах. Зачем риэлтерской фирме или агенту тратить деньги на бесполезную рекламу?
Желая быстрее продать квартиру и обратившись в несколько агентств недвижимости, хозяин рассчитывал, что конкуренция только усилит эффективность, и квартира будет продана в кратчайшие сроки и по лучшей цене. На самом деле такие квартиры реализуются по остаточному принципу. Риэлторы охотнее работают по эксклюзивным договорам, так как более защищены в вопросе получения комиссионных. Наша практика показывает, что работать по эксклюзивному договору выгоднее как продавцу недвижимости, так и компании. Агент, заключивший эксклюзивный договор, сам заинтересован в скорейшей продаже квартиры, поэтому он отслеживает рекламу, предлагает квартиру своим коллегам и знакомым в других агентствах. Словом, делает все от него зависящее, чтобы квартира нашла покупателя.
Анализируя сегодняшние настроения на рынке недвижимости, мы можем уверенно обозначить такие плюсы эксклюзивного договора, как:
1. Защита продавца от подлога и непрофессионализма (давая информацию в несколько агентств недвижимости, продавец рискует стать объектом интереса мошенников, не исключена и утечка информации по вине одного из десятков агентств, которые продают его квартиру, махинации с ценой);
2. Защита экономических и правовых интересов продавца (опыт и профессионализм надежных участников рынка недвижимости Зеленогорска гарантирует успешное завершение сделки; непорядочность покупателя, внезапно возникшие осложнения, случайная ошибка и другие возможные нюансы прохождения сделки не скажутся на клиенте, так как весь ход сделки строго отслеживается юристами и др. специалистами компании);
3. Лучшая ориентация на рынке и возможность сэкономить время (м ногие продавцы считают, что чем больше агентств знает о продаже квартиры, тем быстрее она будет продана. Не волнуйтесь! Средства массовой информации одни для всех специалистов по недвижимости. И поскольку вы обратились в одну компанию и заключили с ней эксклюзивный договор, то скоро о цене вашего объекта недвижимости будет знать все риелторское сообщество, оно также будет знать контакты вашего представителя и адресовывать все нужные и ненужные вопросы к нему. Пока мы будем работать с вашим объектом недвижимости, вы будете экономить время и деньги!).
4. Личная и эффективная схема рекламы (так например, заключая эксклюзивный договор с компанией "АГЕНТ", вы обеспечиваете свою квартиру наиболее оптимальной рекламной кампанией. Объект выставляется во всех профессиональных изданиях по недвижимости и электронных базах данных. Мы задействуем информационное поле сайтов, социальные сети и официальный сайт Agent45.ru, и др., при необходимости проводим расклейку объявлений и размещаем баннеры;
5. Продавец получает возможность продать квартиру по максимально выгодной цене (допустим, вы обошли все агентства недвижимости Зеленогорска, везде внесли данные о вашей квартире. Эта конкуренция вам как продавцу не всегда на руку, так же как и агентствам. Когда в рекламе одна и та же квартира появляется сразу от десяти агентств, результат получается такой же, как если бы продавалось десять одинаковых квартир. Причем в каждом объявлении цена будет разной. Разумеется, покупатели будут обращать внимание на те из них, где цена ниже! Кроме того, агенты начинают играть «на перегонки» и в результате покупатель приобретает у того, у кого дешевле. А продавец, как правило, соглашается с такой суммой и скидывает достаточно сильно! Причем на рынке обычно уступает именно продавец, а не посредник из своих комиссионных. Таким образом, собственникам жилья обращаться в разные компании совершенно невыгодно, хотя они этого часто не понимают. И это еще не все. Такая квартира автоматически вызывает подозрение у потенциальных покупателей. "Либо она никому не нужна, - рассуждают они, - либо у нее неправильная цена, либо что-то не в порядке с документами". Таким образом, объект недвижимости заранее ставится в невыгодное положение. Подобная ситуация нервирует продавца и заставляет посредников давить на него с целью снижения цены. Итог один – клиент получает меньше денег, чем мог бы получить. А ведь оплачивать услуги агентов по недвижимости ему все равно придется. В случае составления эксклюзивного договора покупатель знает, что история таких квартир тщательно проверена, и поэтому готов платить за них больше).
Конечно, к вопросу выбора своего представителя и собственно заключения эксклюзивного договора рекомендуем отнестись с особой осторожностью. Если ваш выбор падет не на того, то и все вышеперечисленные плюсы превратятся в минусы. Есть риск попасть в руки людей, которые не смогут отстоять ваши интересы на рынке. Более того, слабый агент может только испортить дело. Можно столкнуться и с таким непрофессиональным агентом, который даже при гарантированной оплате неспособен выкладываться по полной. Главный совет: бояться эксклюзивного договора не стоит, а вот на выбор своего представителя, да и на условия расторжения договора, необходимо обратить особое внимание! Поэтому очень важно перед подписанием такого договора прочитать его от начала до конца и убедиться, что доверяете вы работу высококлассным специалистам, работающим в надёжной компании.
Подведем итоги. Вот видите, практика действительно показывает, что для того, чтобы выгодно и оперативно продать квартиру, вам и не надо бегать по всем агентствам Зеленогорска и попусту тратить свое время. Поручив продажу профессионалам, работающим в надежной компании, вы уменьшаете количество рискованных контактов и увеличиваете шансы продать свою квартиру на выгодных условиях. Если свое решение вы приняли, то мы всегда рады Вам помочь!