ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ
о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности
в незавершенном строительством объекте
_________ г. между ________ (далее – истец, участник долевого строительства) и ООО «Ваш город» (далее – застройщик, ответчик) был заключен Договор №___ участия в долевом строительстве, в соответствии с условиями которого застройщик принял на себя обязательства в предусмотренный договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом №___, находящийся по строительному адресу: Московская область, Ленинский муниципальный район, г.п. Видное, г. Видное в районе 4 км. автомобильной дороги М-2 «Крым»-Федюкино, на земельном участке с кадастровым номером 50:21:0030210:1000 и после получения разрешения на ввод указанного многоквартирного жилого дома в эксплуатацию передать участнику строительства кладовую со строительным номером по проекту №__, площадью __ кв.м., номер подъезда по проекту __, этаж подвальный.
Цена договора составила (_______) ₽ (п. 3.1 договора). Обязательства по оплате были выполнены истцом надлежащим образом, своевременно и в полном объеме, что подтверждается ____________.
Таким образом, Истцом были полностью и надлежащим образом исполнены все обязательства перед Застройщиком, истекающие из смысла Договора и статьи 12 Закона № 214-ФЗ.
Строительство многоквартирного жилого дома №4 осуществляется ответчиком на основании: договора аренды; разрешения на строительство №_____________., выданного Министерством строительного комплекса Московской области; проектной декларацией на строительство жилого дома, размещенной в сети Интернет.
Из чего следует, строительство объекта на земельном участке ведется в соответствии с разработанной в установленном порядке документацией и выданным разрешением на строительство.
Вместе с тем, истец лишен возможности оформить спорное имущество в собственность. Дополнительные гарантии восстановления или осуществления нарушенных прав истца, ответчик в настоящее время предоставить не может. Самостоятельно истец реализовать свое право на получение, оформление и регистрацию доли в праве общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте не имеет возможности иначе, чем на основании судебного акта.
Требование о признании права на долю в праве общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте заявлено истцом в связи с заявлением Публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» (ИНН7704446429, ОГРН 5177746100032, адрес: 125009, г. Москва, ул. Воздвиженка, д.10, пом. XV, коп.1) поданной в Арбитражный суд Московской области о признании ответчика несостоятельным (банкротом) (дело №А41-44408/18).
Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что имеется обоснованный риск причинения истцу значительного ущерба, при том, что дом построен (высокая степень готовности), что следует из Уведомления от Главного Управления государственного строительного надзора Московской области № _____ от ______ г:
- фундамент – __ %,
- подземная часть здания – __%
- несущий каркас надземной части- __%
- ограждающие конструкции – __%
- устройство перегородок из газобетонного блока - __ %
- остекленение - ___%,
- кровля - __%
- внутренние инженерные сети -__ %,
- внутриплощадочные инженерные сети – __%
- благоустройство - ___
На основании вышесказанного следует, что Кладовая, расположенная на цокольном этаже многоквартирного дома №4, построена и может быть передана Истцу после окончания строительных работ и получения Застройщиком разрешения на ввод многоквартирного дома №4 в эксплуатацию.
В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Поскольку истец, надлежащим образом и в полном объеме исполнил свои обязательства по оплате стоимости кладовой, он был вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны ответчика, а при неисполнении ответчиком своих обязательств вправе требовать защиты своих правпутем предъявления требований о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте.
Исходя из содержания и смысла п. 1 ст. 11 Гражданского кодекса РФ целью обращения лица, право которого нарушено, в суд является восстановление нарушенного права этого лица.
Поскольку в соответствии с п. 3 ст. 6 Закона № 214-ФЗ ответчик не направил истцу информацию о невозможности завершения строительства в предусмотренный договором срок и предложение об изменении договора, а также в связи со значительной просрочкой передачи кладовой ответчиком истцу, истец вынужден обратиться в суд за защитой своих прав в соответствии со ст. 3 Гражданского процессуального кодекса РФ, согласно которой лицо вправе обратиться в суд за защитой своего нарушенного или оспариваемого права.
Согласно ст. 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется способами, установленной данной нормой, в том числе, признания права, прекращения или изменения правоотношения, а также иными способами, установленными законом.
Способ защиты своих прав и законных интересов является исключительным способом и применяется в случае, если иные способы не приведут к более быстрому и эффективному восстановлению нарушенных, либо оспариваемых прав и интересов.
Выбор способа защиты гражданских прав является прерогативой истца.
Частью 1 ст. 130 ГК РФ определено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Из смысла указанных норм следует вывод о том, что действующее законодательство не предусматривает запрета на получение и нахождение в собственности граждан, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей объектов незавершенного строительства.
Нормами Закона №214 урегулирован правовой механизм защиты прав участников долевого строительства при неисполнении договорных обязательств застройщиком. Данный закон не содержит запрета на признание за участником долевого строительства права собственности на возводимый не завершенный строительством объект (либо долю в нем) на стадии до момента ввода в эксплуатацию
Согласно Обзору практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденному Президиумом ВС РФ 04.12.2013г. (с изменениями от 04.03.2015 года), решения о признании права на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный дом (иной объект недвижимости), соответствующую объекту долевого строительства (квартире, машино-месту и т.д.), передача которого участнику долевого строительства предусматривается заключенным с ним договором, выносятся судами, если ко времени рассмотрения дела застройщиком в установленном порядке не получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) или строительство дома (иного объекта недвижимости) не завершено.
В соответствии со ст. 3 ГПК РФ лицо вправе обратиться в суд за защитой своего нарушенного или оспариваемого права. Способы защиты гражданских прав установлены ст. 12 ГК РФ, в соответствии с положениями которой защита гражданских прав осуществляется в том числе путем признания права.
Таким образом, в соответствии с нормами ГК РФ объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу. В соответствии со ст. 128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.
Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Статья 25 федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним» предусматривает, что право собственности на объект незавершенного строительства подлежит государственной регистрации. В силу ст. 17 этого закона одним из оснований государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.
Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно в том числе и по решению суда.
Изложенная правовая позиция подтверждается сложившейся судебной практикой (см. Определение Верховного суда РФ от 13 июня 2017 г. N 5-КГ17-44, Постановление Президиума Московского городского суда от 13.02.2018 по делу N 44г-21/2018, Апелляционное определение Московского городского суда от 22.03.2018 по делу N 33-8128/2018, Апелляционное определение Московского областного суда от 25.03.2015 по делу N 33-6580/15).
Согласно п. 6.1. Договора, «за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору Стороны, несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.
Так, в соответствии с п. 1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – ФЗ «Об участии в долевом строительстве»), застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.
В силу п.2 ст.6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве», в случае нарушения предусмотренного договоров срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
В соответствии с Указанием банка России от 13.09.2012 года № 2873-У «О размере ставки рефинансирования Банка России», с 14 сентября 2012 года по настоящее время ставка рефинансирования ЦБ РФ.
Считаем, что несмотря на то, что истец исполнил свои обязательства по Договору в полном объеме, Застройщик нарушил условия договора и обязан выплатить истцу неустойку, предусмотренную вышеуказанной нормой закона.
Расчет неустойки:
С ___ г. по ___ г. количество дней просрочки составляет __ дня просрочки неисполнения обязательства по договору долевого участия.
Ставка рефинансирования на день подачи искового заявления составляет 7,25 %.
Итого за __дня сумма пени составляет:
__ (цена договора) * 0.0725 (7,25 % годовых)/300*__(дня просрочки) = ____ рублей
____ рублей * 2 (двойной размер неустойки) = __ рублей.
В соответствии с п. 9 ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
Учитывая, что истец является гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а ответчик - организацией сфера их взаимоотношений попадает под действие Федерального закона от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – ФЗ «О защите прав потребителей»).
Согласно п. 3 ст. 17 ФЗ «О защите прав потребителей», потребители, иные истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей, освобождаются от уплаты государственной пошлины в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах
В связи, с чем полагаем, что единственным эффективным средством правовой защиты нарушенных прав истца, гарантирующим их восстановление, является признание за истцом права собственности на долю в незавершенном строительством объекте.
В соответствии с правовой позицией Конституционного суда РФ законодательство не ограничивает гражданина в выборе способа защиты нарушенного права, граждане в силу ст. 9 ГК РФ вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению с учетом ст. 12 ГК РФ.