Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области
191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52
https://www.spb.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г.Санкт-Петербург
Февраля 2014 года Дело № А56-69503/2013
Резолютивная часть решения объявлена 06 февраля 2014 года. Полный текст решения изготовлен 07 февраля 2014 года.
Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области
в составе:
судьи Синицыной Е.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Анисимовой О.В.
рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению:
заявитель: ЗАО «Фирма «Петротрест»
заинтересованные лица: 1. Территориальный отдел в Адмиралтейском, Василеостровском, Центральном районах Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по городу Санкт-Петербургу
2. Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по городу Санкт-Петербургу
об оспаривании предписания
при участии
от заявителя - Сосновцев В.Т., по доверенности от 14.08.2013
от заинтересованных лиц – 1,2. Не явились, извещены
установил:
Закрытое акционерное общество «Фирма «Петротрест» (далее – общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением об оспаривании предписания №Ю78-04-03/1177 от 25.09.2013.
Суд в соответствии с п. 4 ст. 137 АПК РФ перешел из предварительного в судебное заседание.
Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.
На основании распоряжения от 29.08.2013 №78-04-03/1177 в отношении ЗАО «Фирма «Петротрест» по адресу: Санкт-Петербург, ул. 3-я Красноармейская, д.18 была проведена внеплановая документарная проверка на предмет соблюдения обществом требований законодательства в области защиты прав потребителей, в ходе которой были установлены следующие обстоятельства.
02 сентября 2010 между ЗАО «Фирма «Петротрест» по адресу: 199004, г.Санкт-Петербург, 7-ая линия В.О., д.62, лит.А, корп.2 и гр.Мишура Оксаной Ивановной А56-69503/2013
заключён договор № 56/33-66 участия в долевом строительстве объекта по адресу: 197372, г.Санкт-Петербург, ул.Туристская, уч.1 (северо-западнее пересечения с ул.Оптиков), зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г.Санкт-Петербургу 06 октября 2010 года (№ регистрации 78-78-38/041/2010-002), далее — Договор.
Также установлено, что в нарушение п.1 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 года №2300-1 «О защите прав потребителей» (далее — Закон РФ №2300-1) Договор содержит условия, ущемляющие права Мишура О.В. как потребителя, а именно:
- п. 3.2.7 Договора в части: «Дольщик вправе уступить, продать, подарить, свои права и обязанности на участие в строительстве Объекта по договору юридическому или физическому лицу или распорядиться ими иным способом только путем заключения с ними соответствующих договоров, согласованных Застройщиком. За переоформление настоящего Договора (не включает в себя действия по государственной регистрации) в пользу третьего лица Дольщик обязуется перечислить Застройщику сумму в размере 50.000 руб. в т.ч. НДС 18%»;
- п.4.3 Договора - «Цена Договора может быть изменена только на основании данных контрольного обмера органа, осуществляющего техническую инвентаризацию и учет объектов недвижимости (далее — ПИВ), в соответствии с фактическим уменьшением (увеличением) общей проектной площади Квартиры, указанной в п. 1.2 настоящего Договора, в том числе за счет площади лоджии — (балкона), перерасчет производится из расчета 58.000 руб. за один квадратный метр общей проектной площади»;
- п. 4.5 Договора в части: «Дольщик считается исполнившим надлежащим образом денежное обязательство, указанное в Договоре, с момента либо получения приходного кассового ордера, либо полного зачисления денежных средств, причитающихся Застройщику, на счет Застройщика. Все платежи по Договору осуществляются в рублях»;
- п. 6.6. Договора в части: «Дольщик вправе отказаться от исполнения настоящего Договора по основаниям, не предусмотренным п.6.4 Договора, при этом Застройщик вправе взыскать с Дольщика штраф в размере 10 (десять) % от Цены Договора. (...) При этом сумма штрафа, а также иных неустоек в соответствии с Договором и законодательством РФ, может быть удержана Застройщиком из сумм, уплаченных Дольщиком в счет Цены Договора»;
- п. 8.1 Договора в части: «К обстоятельствам непреодолимой силы относятся события, на которые Сторона не может оказать влияние и за возникновение которых она не несет ответственности: наводнения, землетрясения, пожары, карстовые провалы, ураганы, забастовки, постановления и распоряжения органов государственной власти управления РФ, субъекта РФ, муниципальных органов власти и управления, изменение действующего законодательства и любые другие обстоятельства вне разумного контроля Сторон»;
- п. 9.4 Договора - «Споры и разногласия сторон по Договору решаются путем переговоров, в случае не достижения согласия спор передается на рассмотрение суда в соответствии с нормами действующего законодательства РФ».
По результатам проверки составлен Акт проверки от 25.09.2013 №78-04-03/1177.
Также 25.09.2013 обществу выдано предписание №Ю78-04-03/1177, в соответствии с которым обществу предписано:
- устранить нарушения законодательства: п.1 ст.16, ст.ст.17,32,37 Закона РФ от 07.02.1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», ст. 11 Федерального Закона от 30.12.2004 года № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ст.382,401,782 Гражданского кодекса РФ, ст.15 Жилищного кодекса РФ. Срок исполнения - 01 ноября 2013 года.
- прекратить нарушения прав потребителей, а именно: внести изменения в договор № 56/33-66 участия в долевом строительстве объекта по адресу: 197372, г.Санкт-А56-69503/2013
Петербург, ул.Туристская, уч.1 (северо-западнее пересечения с ул.Оптиков), заключенный 02.09.2010 года с гр.Мишура Оксаной Ивановной, и зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г.Санкт-Петербургу 06 октября 2010 года (№ регистрации 78-78-38/041/2010-002) - привести указанный договор в соответствие с законодательством и вышеуказанными нормативными актами.
Не согласившись с вышеуказанным предписанием, заявитель обратился в суд с настоящим заявлением.
По п. 3.2.7 Договора судом установлено следующее.
В соответствии с ч.1 ст. 11 Федерального Закона №214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 2 статьи 11 Закона о долевом строительстве).
Участник долевого строительства после полной оплаты цены договора является кредитором в отношении права требования объекта инвестирования.
В силу пункта 2 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором, в связи с чем установление в договоре необходимости согласия застройщика (должника) противоречит статье 11 Закона о долевом строительстве, порядку, установленному Гражданским кодексом Российской Федерации для уступки прав требований, ущемляет права потребителя.
На основании изложенного, включение в договор пункта 3.2.7 противоречат Гражданскому кодексу Российской Федерации.
По п. 4.3 Договора судом установлено следующее.
Частью 2 статьи 3 Закона №214-ФЗ предусмотрено, что право на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме, имеют застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
В соответствии с пунктом 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Согласно пункту 4 вышеназванной статьи условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В пункте 1 статьи 422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В соответствии с ч. 5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Из договора участия в долевом строительстве на строительство двухкомнатной квартиры общей площадью 66,06 кв.м. в многоквартирном доме следует, что пункты 1.2 и 4.3 данного договора содержат условия включения в общую площадь 66,06 кв.м. А56-69503/2013
площади балконов (лоджий, террас) в нарушение статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Кроме того, системное толкование подп. 1, 3, п. 4 ст. 4, п.п. 1, 2 ст. 5, п.п. 1, 2 ст. 7, ст. 9 Федерального закона N 214-ФЗ позволяет сделать вывод о том, что подлежащий передаче дольщику объект долевого строительства (квартира) должен соответствовать, в том числе и по площади, проектной документации. Отклонение площади квартиры в ту или иную от проектной площади при неизменной проектной документации является существенным изменением качественной характеристики объекта.
Специфика отношений в сфере долевого строительства такова, что застройщик, осуществляя строительство объекта, может контролировать соблюдение качественных характеристик и нести риски, связанные с необходимостью возмещения требований дольщика при ненадлежащем качестве объекта. В свою очередь, дольщик никаким образом не может повлиять на качество строительства, он только оплачивает установленную в договоре цену и имеет право на получение указанного в договоре объекта.
При этом, заключая договор, дольщик ориентируется на определенную цену, а изменение площади квартиры в сторону, например, увеличения на 1 кв. м может привести к невозможности оплаты дольщиком дополнительного метража.
По пункту 4.5 Договора судом установлено следующее.
В соответствии со ст. 37 Закона №2300-1 при использовании наличной формы расчетов оплата товаров (работ, услуг) потребителем производится в соответствии с указанием продавца (исполнителя) путем внесения наличных денежных средств продавцу (исполнителю), либо в кредитную организацию, либо платежному агенту, осуществляющему деятельность по приему платежей физических лиц, либо банковскому платежному агенту (субагенту), осуществляющему деятельность в соответствии с законодательством о банках и банковской деятельности, если иное не установлено федеральными законами или иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. При этом обязательства потребителя перед продавцом (исполнителем) по оплате товаров (работ, услуг) считаются исполненными в размере внесенных денежных средств с момента внесения наличных денежных средств соответственно продавцу (исполнителю), либо в кредитную организацию, либо платежному агенту, осуществляющему деятельность по приему платежей физических лиц, либо банковскому платежному агенту (субагенту), осуществляющему деятельность в соответствии с законодательством о банках и банковской деятельности.
Между тем в п. 4.5 Договора указано, что дольщик считается исполнившим надлежащим образом денежное обязательство с момента полного зачисления денежных средств, причитающихся Заказчику, на счет Заказчика, что не соответствует требованиям ст. 37 Закона №2300-1.
По пункту 6.6 Договора судом установлено следующее.
Согласно статье 9 Федерального закона от 26.01.1996 N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей" и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.
В соответствии с ч. 9 ст. 4 Закона №214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. А56-69503/2013
В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона N 2300-1 условия договора, ущемляющие права потребителей по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Установленные Законом РФ о 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" императивные требования, направлены на защиту потребителей - физических лиц, являющихся наиболее незащищенной и экономически слабой стороной при заключении договора, что влечет необходимость ограничить свободу договора для другой стороны.
В соответствии со ст. 32 Закона №2300-1 потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.
Между тем в п. 6.6. Договора указано на право застройщика взыскать с Дольщика штраф в случае отказа Дольщика от исполнения договора, что не соответствует ст. 32 Закона №2300-1.
По пункту 8.1 Договора судом установлено следующее.
Пунктом 8.1 договора установлено, что к обстоятельствам непреодолимой силы, освобождающим от ответственности за неисполнение обязательств отнесены: наводнения, землетрясения, пожары, карстовые провалы, ураганы, забастовки, постановления и распоряжения органов государственной власти управления РФ, субъекта РФ, муниципальных органов власти и управления, изменение действующего законодательства и любые другие обстоятельства вне разумного контроля Сторон.
Между тем, в соответствии со ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.
Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.
Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.
Из содержания указанной нормы права следует, что характерным признаком освобождения от ответственности является отсутствие вины лица, не исполнившего обязательства.
Следовательно, «постановления и распоряжения органов государственной власти и управления РФ, субъекта РФ, муниципальных органов власти и управления» не могут быть признаны основанием для освобождения стороны договора от ответственности за неисполнение или ненадлежащие исполнение обязательств, поскольку такие акты государственных органов могут быть приняты вследствие неправомерных действий Общества, что исключает такие квалифицирующие признаки непреодолимой силы как чрезвычайность и объективную непредотвратимость.
Таким образом, издание акта государственного органа не является обстоятельством непреодолимой силы в смысле и значении, установленном ст. 401 ГК РФ. А56-69503/2013
Кроме того, в силу п. 1 ст. 417 ГК РФ, в случае если в результате издания акта государственного органа исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, обязательство прекращается полностью или в соответствующей части.
8.1 договора Общество неправомерно расширило перечень оснований, освобождающих его от ответственности, в том числе и за счет тех, которые зависят от действий застройщика.
Поэтому спорные условия признаются судом противоречащими гражданскому законодательству и направленными на ограничение прав дольщиков.
По пункту 9.4 Договора судом установлено следующее.
В соответствии с ч. 1 ст. 17 Закона №2300-1 защита прав потребителей осуществляется судом.
Условие пункта 9.4 Договора, согласно которого предусмотрено обязательное досудебное урегулирование споров, возникающих между сторонами при исполнении настоящего договора, является условием, ущемляющим права потребителя, так как защита прав потребителя в силу положений части 1 статьи 17 Закона №2300-1 осуществляется судом.
Законом №2300-1 не предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования споров.
Изложив пункт 9.4 Договора в приведенной редакции Общество лишило потребителя права на судебный порядок рассмотрения спора без предварительных процедур досудебного урегулирования спора, что противоречит нормам действующего законодательства и обоснованно расценено административным органом как ущемление прав потребителя.
При вышеизложенных обстоятельствах требования заявителя удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области
решил:
В удовлетворении заявленных требований отказать.
Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.
Судья Синицына Е.В