ВЫБОР СТРОИТЕЛЯ — ПОДРЯДЧИКА
Кто Вам больше подойдёт — зануда-перфекционист или балагур и не дурак выпить?
Молодой, энергичный и амбициозный оптимист или немолодой и медлительный скептик?
Если Вы сейчас задумались — кого бы Вы выбрали из перечисленных, бросьте — эти качества никак не характеризуют строителя с точки зрения результата, они только показывают, с кем бы Вам было психологически удобнее работать.
На самом деле дойти до успешного завершения можно с любым из них, и весьма успешно. Но для этого кое-что потребуется и от Вас. Здесь я попробую поделиться своим личным опытом в строительстве (работал немного мастером, прорабом, начальником участка), и опытом надзора за строительством своих проектов.
Секрет выбора строителя на самом деле кроется в шаблонах поведения самого застройщика — как он склонен выстраивать отношения с теми, кого нанимает. Но начну я с другого, с качеств прораба — подрядчика, так будет проще.
Как выбрать строителей для строительства дома? Прораб.
У него обязательно стабильный кадровый состав, он плотно контролирует своих рабочих, имеет высшее спец. образование.
Нет, даже не так — образование на первом месте: прораб должен знать, почему в железобетоне армирование расположено сверху и снизу, и никогда — в середине сечения; почему вибратор при работе не должен касаться стержней арматуры — и кстати, не перепутать, о каком, собственно, вибраторе идет речь; они обязан свободно читать строительные чертежи; ну, и многое другое, что дается только образованием, специальным. Это — важно.
Стабильность кадрового состава — на втором месте.
Стоит команде получить поток заказов (завоевана репутация, сработала цепочка «сарафанного радио»), как перед прорабом встает дилемма — брать все подвернувшиеся заказы (и выполнять их параллельно), или ставить в очередь — и рисковать потерей нетерпеливых клиентов.
Если брать заказы, то это значит нанять вторую бригаду и вести два объекта параллельно, разрываясь между двумя объектами — снабжение, организация, контроль. Нанимать себе помощника, а тем более второго прораба — нет, не получится по финансам; да и доверить стройку другому здесь не хочется. Значит, в ситуации с нетерпеливым клиентом выбор этот скорее будет в пользу поднайма бригады, чаще всего — по объявлениям. И тут возникают неизбежные риски — уровня квалификации бригады (да и её добросовестности), и риск взаимной несработанности. Что-то выясняется на ходу, а что-то долго зреет нарывом, но в большинстве случаев неизбежны брак и ошибки в работе той самой «параллельно» ведомой бригады. За чей счет будут исправляться ошибки, и будет ли прораб настолько совестлив, что признает их? Сложный вопрос… На практике — клиент вынужден сам отслеживать качество, рыская по сети, привлекая сомнительных «экспертов» на форумах, и в итоге получая проблему. Бригада рабочих тоже в шоке — они ведь все делали, как всегда, а прораб так и вовсе пострадал ни за что — он ведь поставил задачу рабочим, как обычно. Конечно, дальше отношения прораба и рабочих (если останутся на объекте) нормализуются, но сейчас эту проблему нужно решать, а кому-то — оплачивать.
Итак, второй признак – постоянный состав исполнителей (хотя бы на половину).
|
|
Третье качество Хорошего Прораба — это готовность плотно контролировать рабочих. Лично и каждодневно. Не стану пересказывать все проблемные ситуации, к которым приводило прохладное отношение прораба к контролю, но поверьте — их видел много. Прораб должен быть на месте, когда внезапно кончились электроды для одной толщины стали, а сварщику нужно сваривать сталь другой толщины, и он рвется варить тем, что есть. По утрам в понедельник прораб должен не допустить на стройку пострадавших от праздника жизни (в том числе и водителя автокрана или бульдозериста). А во время доставки бетона – отобрать сертификат и залить образцы. И самое главное – перевести рабочим строительные чертежи на человеческий язык.
(по опыту — с этим последним, способностью читать чертежи, полная катастрофа; из всех строящихся в последние годы проектов только один — два могут похвастать наличием прораба с образованием — все остальные объекты под управлением «продвинутых» бригадиров, и с чертежами у них очень плохо: не там и не так сделанные конструкции, незамеченная вовремя арматура или даже проем (!); редко кто из них задает вопросы проектировщику — все больше сами)
|
|
Вот, собственно, и всё, чем отличается Хороший Прораб:
1. знания;
2. постоянная бригада;
3. присутствие на стройплощадке, контроль качества.
Опыт подразумевается.
Но правильным должен быть не только прораб — ваш подход к заказу строительных работ тоже влияет на результат. Это и есть тот секрет, который на самом деле находится внутри вас.
За что мы любим китайские подделки
или зачем нужен настоящий прораб.
|
|
Если читать истории частных строек на специальных форумах, то много таких:
«Я нанял прораба с бригадой, а потом договорился с бригадой напрямую, и за качеством теперь смотрит бригадир» — понятно, что прораб здесь был понят, как посредник, и стало быть, застройщик сэкономил. Руководить теперь будет бригадир, но на самом деле — сам застройщик (он еще об этом не знает).
«За этот сезон я залью фундамент, а в следующем — построю коробку. Найму бригады проверенных специалистов на фундамент и на кладку – все будет на высшем уровне». Здесь застройщик сам определяет этапность строительства и сам ведет найм рабочих, контроль качества и снабжение. И неизбежно делает ошибки.
Заменить прораба собой или вообще устранить из процесса — начало истории неудач и печали.
Бригадир в роли прораба — это как левый китайский Айфон: он почти похож, но это выброшенные деньги. Именно у таких «прорабов», как правило, случаются ошибки в реализации чертежей (непонятно, а потому не запоминается) и нестыковки со смежниками (которые по очередности идут после коробки здания). Ещё хуже, если руководить будете Вы — бизнесмен, фрилансер или просто очень хороший человек.
Ответственность за качество – это не только строгость взгляда и командный тон; для контроля качества надо знать строительную физику (почему вертикальные стенки котлована в песчаных грунтах скорей всего обрушатся) и строительную механику (почему в плите на двух опорах основная арматура внизу, а в консольной плите – сверху). Надо знать взаимозависимости процессов – почему после выполнения эркера надо сначала сделать его покрытие с водоотведением, а потом штукатурить весь дом; что делать сначала – подпорные стены на участке или подвал основного дома. Для того, чтобы знать такие вещи (а их не пишут в интернете, и не подскажут на форумах), надо провести не одну стройку в качестве главнокомандующего. Что-то подсмотреть со стороны, конечно, можно, но без знания сути это не делает из сержанта полководца, а из бригадира — прораба. Тем более об этих сторонах процесса не подозревает Очень Хороший Человек, взявшийся руководить стройкой своего дома.
Вот потому ни он, ни самый строгий, непьющий и морально устойчивый бригадир никогда не заменит прораба. Даже идеальный бригадир, нанятый на роль прораба, будет у вас иногда спрашивать, что и когда делать (в отличие от прораба, который будет иметь четкий план действий), а если он ещё и умный, то постарается взять на себя только отдельные этапы коробки здания, без всего остального – отделки, инженерки, столярки. И вы имеете все шансы выслушать от пришедших после маляров о проблемах с вертикальностью кладки стен (которые, конечно же, можно решить дорогостоящей дополнительной стяжкой), а от инженеров — о забытых штрабах и отверстиях.
Прораб нужен для того, чтобы грамотно выстроить строительный процесс – от разбивки осей до установки душа. Во вторую очередь – для оперативных решений. В третью – для контроля рабочих. А не наоборот.
Сформулирую: Прораб должен быть Настоящий. Не заменитель в виде продвинутого бригадира или Вас, очень хорошего человека.
Если он есть.
Если Вы наняли знающего прораба (с собственной бригадой, постоянно контролирующего процесс), тогда важно знать и второе правило – как правильно выстроить отношения с ним.
«Нужна бригада на строительство дома» — куча объявлений и «тендеров» на строительных форумах, где, возможно, и вы нашли свою мечту. Однако там работает одно правило — кто предложит более привлекательную цену, тот и подрядчик. Нет, конечно вы не такой простак, чтобы верить в низкую цену за высокое качество – вы ищете прораба с отзывами.
Окей. Но давайте взглянем на ситуацию с той стороны — глазами потенциальных подрядчиков. Прораб с отзывами хорошо понимает, что его предложение вы будете рассматривать в одном ряду со множеством других. И свою цена он сформирует так, чтобы не сильно выделяться на этом фоне, а так — чуть-чуть. Надбавка за качество. За повышенный его уровень.
А знаете ли вы, от какого уровня он отсчитывал? Какой уровень качества сегодня – базовый?
Походите по форумам, почитайте темы из категории «мой отчет о стройке». Зайдите раздел «Надзор самостоятельно» — там есть некоторые из имеющихся фотографий строительных ляпов, ошибок и брака. Знайте, что очень часто сегодня кладку стен ведут кое-как, опалубку «оптимизируют», железобетон армируют как Бог на душу положит, его же бетонируют с кавернами, узлы стропильных соединений крыши «упрощают» до пещерных. Вот это и есть обычный на сегодня уровень качества строительства. И именно от цены на него должен отталкиваться в своей смете прораб – самый знающий, очень совестливый, ответственный. Он, конечно, может выровнять свою цену по ценам халтурщиков (коих не счесть, и все они дали вам свои предложения) и при этом пытаться держать уровень настоящего качества — но тогда сам останется без зарплаты (бригаде-то отдай – не греши); и ещё он может пойти на компромисс с совестью, смирившись с неизбежным, и «упростить» технологии (кладки, бетонирования, вязки арматурных каркасов).
Да, он, Настоящий Прораб, знает, как надо вести кладку из газобетона, но одно дело знать, а другое – потребовать от бригады выполнить кучу «ненужных» операций, которые дает в своем руководстве производитель газоблоков. Ему надо заставить их штрабить кладку каждые четыре ряда, обеспыливать (!) и укладывать арматуру на клей. Понятно, что рабочие скажут: «ни на одной соседней стройке так не делают», и пошлют. Да и правы будут: цена-то одна — что у них, что у соседей. Вы ведь, уважаемый Заказчик, когда выбирали «бригаду с прорабом», следили за уровнем цен, чтоб было, как в среднем по рынку. Да, я знаю что вот именно этой «бригаде с прорабом» вы готовы дать и больше, чтобы все было правильно (тем более, что их на форуме рекомендовали). Но вот за что конкретно вы планируете доплатить? Качественная (кладка, монтаж) — это эпитет, а что конкретно Вы хотите видеть?
Ну что ж, давайте попробуем провести такой конкретный разговор с прорабом.
Именно сейчас, перед составлением сметы, зададим ему нужный уровень качества, в правильных выражениях. Не «так, как у форумчанина Х» или «как у знакомого У» — а так, как написано в технологической карте. В тех. карте для железобетонных конструкций, кладки, утепления.
Этих карт немного – вы все это сможете отыскать и распечатать, чтобы прочесть самостоятельно и проверять строителей. Это технологическая карта на выполнение монолитной или сборной железобетонной конструкции – для фундаментов, колонн, перекрытий; это рекомендации производителя по ведению кладки из блоков Поротерм (Кератерм /Керамейя) или газоблоков; тех. карты утепления фасадов мокрым способом.
И ещё что надо не упустить — договориться о методах контроля, чтобы при проверке не услышать хрестоматийное «за такие деньги вы еще сантиметры меряете?». Да, точность ведения кладки можно довести до миллиметра, и это — требование СНиП. Методы описаны в нормах, для кладки и бетона это СНиП 3.03.01-87 Несущие и ограждающие конструкции. Опять же, ничего сверхъестественного, по одной табличке в каждом из документов — приемка кладки и приемка железобетонных конструкций.
Больше ничего тут и не нужно, на этой основе прораб и должен составить смету — персонально для вас, для нужного вам уровня качества. Обозначив желаемую планку качества (по технологии) и способ контроля (по нормам), можно начинать разговор о цене. Заметьте, не после того, как вы провели «тендер» на форуме, а до этого. Чтобы прораб изначально, при расчете стоимости работ, закладывал в них именно такой уровень качества. И чтобы бригаде доводил эту задачу, подкрепив с одной стороны соответствующими расценками, а с другой – четкими требованиями.
Вот это и есть самый большой отход от народом любимой практики – договориться о цене, а потом заявлять планку качества. Наверное, это секрет.
Ну вот, он вам уже известен.
Смета
Если вы получили смету, и она очень хороша и понятна — там с десяток строк, и в этих строках — весь ваш дом, от котлована и до краника в ванной, то это на самом деле не смета, а технико-экономический расчет (ТЭР) по аналогам. Строитель брал из вашего проекта данные по его, проекта, площади, и умножал на среднюю стоимость аналогичного дома за 1 квадратный метр. Или (что хуже) брал из проекта реальные объемы работ (кладки и бетонирования) и умножал их на известные ему цифры стоимости, игнорируя все остальные работы, основные и подсобные. При таком подходе «новости» о стоимости вашего строительства появятся буквально сразу, как только первый аванс будет реализован.
Сметой можно назвать документ, где каждый этап строительства разложен на работы, включая маленькие и подсобные, и такой документ не может быть меньше нескольких страниц (для частного дома в два — три этажа). В такой смете не должно быть «белых пятен» — все, что указано в проекте (плюс подсобные работы) должно иметь стоимостное выражение. Иначе говоря, во время строительства никакие «дополнительные работы» возникать не должны. Да, могут измениться цены на стройматериалы (это нужно оговорить в договоре или частном соглашении), но больше никаких причин для пересмотра сметы быть не должно.
Может ли такая смета быть бесплатной? Категорически — нет! Для того, чтобы сделать её, прорабу понадобится несколько дней работы, и после этого подарить её Вам, что бы Вы смогли рассылать её по конкурентам? Не ждите бесплатной работы, а если кто-то дал смету бесплатно — не ждите качества. По бесплатной смете будут платные коррективы — но уже не сметы, а счета на оплату выполненных работ.