Для расчета стоимости прав аренды нежилым помещением, предполагается исследование рынка арендных ставок по аналогичным объектам недвижимости, определение структуры рыночной арендной ставки и сопоставление ее с условиями формирования арендной ставки арендодателя. Итоговая величина рыночной арендной ставки для оцениваемой недвижимости определяется с учетом особенностей взаиморасчетов арендатора и арендодателя и отличий контрактной арендной ставки от рыночной для данного типа использования недвижимости.
Для обоснования стоимости прав аренды собственника к арендатору по арендным платежам за владение и пользование в рамках сравнительного подхода использован метод сравнения продаж, который предполагает следующую последовательность действий:
1. определение элементов, по которым осуществляется сравнение оцениваемого помещения, с объектами – аналогами;
2. определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого помещения;
3. определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого помещения;
4. корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого помещения;
5. расчет рыночной стоимости прав аренды собственника к арендатору по арендным платежам оцениваемого помещения.
В результате анализа рынка объектов сходных с оцениваемым объектом и расположенных на незначительном удалении от объекта оценки, по состоянию на дату оценки были выявлены аналоги, представленные в следующей таблице:
Таблица 2
ИНФОРМАЦИЯ ОБ ОБЪЕКТАХ АНАЛОГАХ ВЫСТАВЛЕННЫХ НА АРЕНДУ | ||||
Характеристика | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 | Аналог 4 |
Назначение | помещение под офис | помещение под офис | помещение под офис | помещение под офис |
Общая площадь, кв. м. | 69,7 | 154,0 | 287,7 | 100,5 |
Арендная плата за объект в месяц, руб. | 27 880 | 69 300 | 129 465 | 50 250 |
Арендная плата за 1кв.м. в месяц, руб. | ||||
Время сдачи в аренду | 23-30 мая 2011 г. | 23-30 мая 2011 г. | 23-30 мая 2011 г. | 23-30 мая 2011 г. |
Обременения | Нет | Нет | Нет | Нет |
Условия финансирования | Наличный расчет, полная сумма | Наличный расчет, полная сумма | Наличный расчет, полная сумма | Наличный расчет, полная сумма |
Местоположение (адрес) | 1-ый Безымянный пер. | Карбышева | Уссурийская | Победы, 84 |
Возможность парковки | ограниченное количество | ограниченное количество | ограниченное количество | ограниченное количество |
Состояние улучшений, ремонт | ремонт | ремонт | ремонт | ремонт |
Этаж | ||||
Наличие отдельного входа | да | нет | нет | нет |
Транспортная доступность | хорошая | хорошая | хорошая | хорошая |
Источник информации | Журнал "Зеленая площадь" №18 (385) от 23.05.2011, с. 127, п. 301 | Журнал "Зеленая площадь" №18 (385) от 23.05.2011, с. 127, п. 302 | Журнал "Зеленая площадь" №18 (385) от 23.05.2011, с. 127, п. 303 | Журнал "Зеленая площадь" №18 (385) от 23.05.2011, с. 127, п. 305 |
Таблица 3
ТАБЛИЦА КОРРЕКТИРОВОК ЦЕН-АНАЛОГОВ | |||||
Характеристика | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 | Аналог 4 | Объект оценки |
Назначение | помещение под офис | помещение под офис | помещение под офис | помещение под офис | помещение под офис |
Общая площадь, кв. м. | 69,7 | 287,7 | 100,5 | 16,40 | |
Арендная плата за 1кв.м. в месяц, руб. | - | ||||
Условия финансирования | Наличный расчет, полная сумма | Наличный расчет, полная сумма | Наличный расчет, полная сумма | Наличный расчет, полная сумма | Наличный расчет, полная сумма |
Корректировка, % | - | ||||
Скорректированная арендная ставка, руб./кв.м. | - | ||||
Условия аренды | через риэлторское агентство (скидка на торг) | через риэлторское агентство (скидка на торг) | через риэлторское агентство (скидка на торг) | через риэлторское агентство (скидка на торг) | Принятие управленческих решений |
Корректировка, % | -3 | -3 | -3 | -3 | - |
Скорректированная арендная ставка, руб./кв.м. | - | ||||
Местоположение (адрес) | 1-ый Безымянный пер. | Карбышева | Уссурийская | Победы, 84 | Антонова-Овсеенко, 51 |
Корректировка, % | - | ||||
Скорректированная арендная ставка, руб./кв.м. | - | ||||
Возможность парковки | ограниченное количество | ограниченное количество | ограниченное количество | ограниченное количество | Ограниченное количество |
Корректировка, % | - | ||||
Скорректированная арендная ставка, руб./кв.м. | |||||
Состояние улучшений, ремонт | ремонт | ремонт | ремонт | ремонт | требует ремонта |
Корректировка, % | -22,47 | -22,47 | -22,47 | -22,47 | - |
Скорректированная арендная ставка, руб./кв.м. | |||||
Этаж | |||||
Корректировка, % | - | ||||
Скорректированная арендная ставка, руб./кв.м. | - | ||||
Наличие отдельного входа | да | нет | нет | нет | нет |
Корректировка, % | -3,45 | - | |||
Скорректированная арендная ставка, руб./кв.м. | - | ||||
Транспортная доступность | хорошая | хорошая | хорошая | хорошая | хорошая |
Корректировка, % | - | ||||
Скорректированная арендная ставка, руб./кв.м. | - | ||||
Суммарное количество корректировок | |||||
Вес аналога/ сумма балов | 0,1 | 0,3 | 0,3 | 0,3 | 1,00 |
Скорректированная арендная ставка, руб./кв.м. | |||||
Арендная плата за объект в месяц, руб. | 5 656 |
Итого стоимость объекта оценки, рассчитанная сравнительным подходом:
(Триста сорок пять) рублей за 1 кв.м.