Введение
Основной задачей оценки земель являлось получение необходимых и достоверных данных о производительных и технологических свойствах земли.
Под объектом КОЗ понимаются сельскохозяйственные угодья в границах землевладений (землепользований), физические или юридические лица, удостоверенные в установленном порядке уполномоченным государственным органом.
Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий
- Определение балла бонитета почв, земельных участков сельскохозяйственных угодий;
- Определение интегрального показателя технологических свойств объекта оценки;
- Определение вне хозяйственных нормативов грузоемкости на 1га сельскохозяйственных угодий;
- Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий нашего землепользования;
- Подготовительные работы;
- Определение интегрального показателя по плодородию почв технологических свойств земель и местоположения;
- Стоимость оценки сельскохозяйственных угодий.
Таблица 1
Список почвенных групп для землепользования
№п/п | Наименование почв | площадь, га | № контура |
Легко-среднесуглинистые | 0,5 | ||
Легко-среднесуглинистые | 1,25 | ||
Легко-среднесуглинистые | 7,75 | ||
Легко-среднесуглинистые | |||
Легко-среднесуглинистые | 4,2 | ||
Легко-среднесуглинистые | 14,5 | ||
Легко-среднесуглинистые | 5,0 | ||
Легко-среднесуглинистые | 20,0 | ||
Легко-среднесуглинистые | 1,0 | ||
Легко-среднесуглинистые | 2,0 |
Таблица 2
Бонитировка почв по их естественным свойствам
Группа почв | Содержание гумуса | Мощность гумусового слоя | Запасы гумусового слоя | Содержание фракций глины | Сумма поглощающие основания | |||||
% | балл | см | балл | т/га | балл | % | балл | Мг/г | балл | |
Легко-среднесуглинистые | 2,3 | 0,1 | 3,75 | 13,25 | 1,05 | 0,9 | ||||
Легко-среднесуглинистые | 3,9 | 0,2 | 4,25 | 16,43 | 1,35 | 1,2 | ||||
Легко-среднесуглинистые | 5,1 | 0,3 | 4,75 | 15,37 | 1,2,354 | 7,3 | ||||
Легко-среднесуглинистые | 4,8 | 0,3 | 17,5 | 1,5 | 1,62 | |||||
Легко-среднесуглинистые | 3,2 | 0,2 | 5,25 | 27,03 | 2,1 | 11,5 | 1,6 | |||
Легко-среднесуглинистые | 4,5 | 0,2 | 5,75 | 25,4 | 2,25 | 12,9 | 1,7 | |||
Легко-среднесуглинистые | 3,2 | 0,2 | 6,25 | 28,09 | 1,65 | 10,1 | 1,4 | |||
Легко-среднесуглинистые | 4,3 | 0,2 | 19,61 | 1,8 | 13,5 | 1,8 | ||||
Легко-среднесуглинистые | 2,7 | 0,2 | 23,85 | 1,95 | 8,2 | 1,1 | ||||
Легко-среднесуглинистые | 3,9 | 0,2 | 4,5 | 20,14 | 2,25 | 9,3 | 1,3 |
Таблица 3
Определение балла естественного плодородия рабочих участков
№ п/п | № рабочего участка | Площадь рабочего участка (га) | Число почвенных групп | Наименование и площадь почвенных групп | Балл бонитета рабочего участка | ||||
0,5 | 0,5 | 6,45 | |||||||
1,25 | 1,25 | 16,13 | |||||||
7,75 | 7,75 | ||||||||
38,71 | |||||||||
4,2 | 4,2 | 54,19 |
Определение интегрального показателя технологических свойств объектов оценки. К технологическим свойствам сельскохозяйственным угодий относят:
- Энергоемкость почв;
- Контуры полей рабочих участков;
- Размер (площадь);
- Конфигурация;
- Внутрихозяйственная удаленность полей, рельеф и каменистость угодий.
На основе этого вычисляется обобщенный показатель:
- индекс технологических свойств государственной кадастровой оценки по отношению к эталонному;
- эталонные условия;
- балл контурности и энергоемкости 100;
- оценки рельефа и каменистости - 1,0.
Энергоемкость характеризуется плотностью и вязкостью. За 100 баллов принимается удельное сопротивление почв к плугу 0,5км/см2.
Вычисляется по формуле:
Бэ= 49,3*4,12%
Таблица 4
Оценка энергоемкости почв
№ п/п | № контура | Площадь | В то числе легко-среднесуглинистые | С | Балл энергоемкости |
0,5 | Легко-среднесуглинистые | 0,59 | 0,3 | ||
1,25 | Легко-среднесуглинистые | 0,59 | 0,74 | ||
7,75 | Легко-среднесуглинистые | 0,59 | 4,57 | ||
Легко-среднесуглинистые | 0,59 | 1,77 | |||
4,2 | Легко-среднесуглинистые | 0,59 | 2,48 |
Каменистость учитывается коэффициент.
Рассчитывается по формуле:
Кк=1,0+0,002*Vк+0,0004* Vк2
где: Vк - объем камней 25см слой почвы, расчет ведется по таблице 5.
Таблица 5
Оценка каменистости почв
№ п/п | № контура | Площадь рабочего участка | Менее 1 | 1-10камн. | 10-25камн. | 25-50камн | Более 50камн | Кк |
0,5 | 1,0 | 1,002 | ||||||
1,25 | 1,04 | 1,002 | ||||||
7,75 | 1,13 | 1,003 | ||||||
1,17 | 1,003 | |||||||
4,2 | 1,21 | 1,003 |
Таблица 6
Количество камней в слое почвы 25 м2/га | Оценка компетентности средний коэффициент |
Менее 1камней | 1,0 |
1-10 камней | 1,04 |
10-25 камней | 1,10 |
25-50 камней | 1,15 |
Более 50 камней | 1,21 |
Таблица 7
Оценка рельефа
№ п/п | № контура | Площадь рабочего участка | Менее 1°, К=1 | 1°-3°, К=1,02 | 3°-5°, К=1,05 | 5°-7°, К=1,09 | 7°-9°, К=1,22 | Коэффициент рельефа |
0,5 | 1,007 | |||||||
1,25 | 1,02 | 1,007 | ||||||
7,75 | 1,22 | 1,008 | ||||||
1,02 | 1,007 | |||||||
4,2 | 1,05 | 1,007 |
Коэффициент рельефа рассчитывается по формуле:
Кр=1,0+0,004*Г+0,003*Г2,
где Г - граница участков определяется по расстоянию между смежными горизонталями в зависимости от масштаба плана.
Рассчитывается по формуле балл контурности полей (расчетный балл):
Бк=2(2 Бк(Вд)+ Бк(П))/3
Бк=102,5*0,9945ш
Ш - 1га обрабатываемой площади м/га за 100% баллов принято условная ширина 1га в 5м что соответствует длине гона (Дг) 200м.
Таблица 8
Оценка контурности полей
№ п/п | № контура | Площадь рабочего участка | Условная ширина при обработке вдоль | Балл контурности при обработке вдоль | Условная ширина при обработке поперек(м) | Балл контурности при обработке поперек (П) | Расчетный балл Бк | Ширина участка вдоль | Ширина участка поперек |
0,5 | 41,67 | 81,45 | 20,83 | 91,38 | 111,91 | ||||
1,25 | 41,67 | 81,45 | 20,83 | 91,38 | 111,91 | ||||
7,75 | 41,67 | 81,45 | 20,83 | 91,38 | 111,91 | ||||
41,67 | 81,45 | 20,83 | 91,38 | 111,91 | |||||
4,2 | 41,67 | 81,45 | 20,83 | 91,38 | 111,91 |
UTi= ,
где UTi - интегральный показатель технологических свойств;
Дээ - доля затрат зависящих от энергоемкости;
Бэ - балл энергоемкости;
Дэт - доля затрат зависящих от технологических свойств;
Крi - коэффициент рельефа;
Ккi - коэффициент каменистости;
Бкi - балл контурности;
Краст - 0,005;
Рi - расстояние полей до хозяйственного центра.
Индеск технологических свойств (ИТА)
UTO=UTi*Si*Бi,
где Si - площадь рабочего участка;
Бi - балл бонитета рабочего участка.
Все расчеты ведутся по таблице 9.
Урожайность по административным районам 26ц/га.
Доля затрат зависящим от технологических свойств (Дэт - 0,36);
Доля затрат зависящих от энергоемкости (Дээ - 0,15);
Доля затрат зависящих от продуктивности угодий (Дзу - 0,33)
Таблица 9
Определение интегрального показателя технологических свойств объекта кадастровой оценке
№ п/п | № контура | Балл энергоемкости | Коэффициент каменистости Ккi | Балл контурности Бкi | Рi | ИТi | ИТО | КРi |
0,3 | 1,002 | 81,45 | 0,5 | 1,9 | 43,75 | 1,007 | ||
0,74 | 1,002 | 81,45 | 1,25 | 2,1 | 1,007 | |||
4,74 | 1,003 | 81,45 | 7,75 | 10,9 | 1,007 | |||
1,77 | 1,003 | 81,45 | 1,7 | 271,8 | 1,007 | |||
2,48 | 1,003 | 81,45 | 4,2 | 1,7 | 97,8 | 1,007 |
Таблица 10
Расчет трудоемкости по объектам оценки в хозяйстве
№ п/п | № контура | Балл бонитета Бi | Нормативная грузоподъемность Гi |
0,38 | |||
1,55 | |||
12,5 | 0,19 | ||
62,5 | 0,97 | ||
37,5 | 0,58 |
Грузоподъемность рассчитывается по формуле:
Гi=(ГО* Бi)/БО,
где ГО - нормативная грузоподъемность 1га сельскохозяйственных угодий по субъектам РФ.
Пропорциональное соотношение балла бонитета искомого объекта государственной кадастровой оценки (Бi) к баллу бонитета сельскохозяйственных угодий (БО).
БО=45; ГО=0,7.
Государственная кадастровая оценка в Заларинском районе.
· Подготовительные работы (кроме картографического материала по земельным угодиям)
· Базовую оценочную продуктивность с 1га сельскохозяйственных угодий в рублях (Зо)
· Средняя совокупность балла бонитета с 1га сельскохозяйственных угодий (Бо)
· Средний индекс технологических свойств сельскохозяйственных угодий (ИТО)
· Среднее расстояние грузоперевозок в км (Эро)
· Средняя нормативная грузоемкость 1га сельскохозяйственных угодий в тоннах (То)
· Затраты перевозок 1т груза на 1км в рублях (Т).
Кроме того транспортные затраты
кадастровый интегральный сельскохозяйственный бонитет
Т(з)=Эро*ГО*Т
Доля затрат зависящих от местоположения
Дтр =ТЗ/Зо
Доля постоянных затрат
Дпос=1-(Дзу+Дзт+Дтр)
- Балл бонитета 1га сельскохозяйственных угодий (Би)
- Индекс технологических свойств земельного участка (ИТИ)
- Эквивалентное расстояние вне хозяйственных перевозок (Эрi)
- Нормативная грузоемкость 1га сельскохозяйственных угодий
Гi= Бi/Бо*То
На этом этапе подготовки исходной информации заканчивается расчет показателей кадастровой оценки угодий.
Определение интегральных показателей по плодородию почв технологическим свойствам земель и местоположения.
Интегральный показатель является по плодородию почв:
Балл бонитета (совокупный балл)
По технологическим свойствам - индекс технологических свойств земельных участков (ИТij)
По местоположению эквивалент расстояния до пунктов реализации продукции и без снабжения материально техническими ресурсами.
Таблица 11
Определение эквивалентного расстояния вне хозяйственных грузоперевозок и нормативной грузоемкости объекта оценки
Наименование объекта | № почвенных разновидностей | Площадь почвенных разновидн. | Бji | Бji*Sij | Балл бонитета объекта оценки | ИТij | ИТij* Sij | Итi |
ЗАО «Звезда» | Легко-среднесуглинистые | 1,0 | 128,75 | 1,75 | 1,75 | 3,3 | ||
Легко-среднесуглинистые | 4,0 | 1,73 | 6,92 | |||||
Легко-среднесуглинистые | 0,5 | 12,5 | 6,25 | 1,75 | 0,87 | |||
Легко-среднесуглинистые | 2,5 | 62,5 | 156,25 | 1,74 | 4,35 | |||
Легко-среднесуглинистые | 1,5 | 37,5 | 56,25 | 1,74 | 2,61 |
Определения эквивалентного расстояния вне хозяйственных грузоперевозок и нормативных грузоперевозок объекта оценки.
Местоположение объекта оценки характеризуется показателями эквивалентно расстояния по удаленности от пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и материально-техническими ресурсами объемов и классов качества дорог. Объем в разнородных грузоперевозок в эквивалентом отношении по коэффициентам:
1. Зерно, картофель, овощи - 1 класс груза (1,0) эквивалент
2. Молоко, скот в живом весе - 2 класс (1,25)
. Шерсть - 3 класс (1,67)
. Дороги различного качества переводятся в эквивалент расстояния по коэффициентам:
,0 - 1 группа;
,5 - 2 группа;
,5 - 3 группа.
Эквивалент расстояний от объекта оценки до пункта реализации продукции вычисляется по формуле:
Эрi=Гj*Кj*(Р1+Р2*Д2+Р3*Д3),
где Эрi - средневзвешанный эквивалент удаленности объекта оценки;
Гj - объем реализации продукции в общем объеме товара продукции в долях единиц;
Кj - коэффициент перерасчета в эквивалентности груза 1 класса;
Р1,2,3 - расстояние перевозки вида продукта по 1,2,3 группам дорог в эквиваленте (км).
Таблица 12
Расчет эквивалентных расстояний вне хозяйственных перевозок и нормативной грузоемкости
Наименование объекта оценки | Вид продукции | Коэфф. 1 перевода продукции Кj | Кол-во перевозимых грузов в долях единице Гi1,Гi2,Гi3 | Расстояние перевозок по дороге 1 класса, Рi1 | Расстояние перевозок по дороге 2 класса Рi2 | Расстояние перевозок по дороге 3 класса Рi3 | Эквива-лент перевозок Эрi |
ЗАО «Звезда» | картофель | 0,38 | 1,0 | 1,5 | 2,5 | 3,61 | |
Зерно | 1,55 | 1,0 | 1,5 | 2,5 | 14,7 | ||
Зерно | 0,19 | 1,0 | 1,5 | 2,5 | 1,8 | ||
картофель | 0,97 | 1,0 | 1,5 | 2,5 | 9,2 | ||
Овощи | 0,58 | 1,0 | 1,5 | 2,5 | 5,51 |
Стоимость оценки сельскохозяйственных угодий заключается в определении расчета рентного дохода и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий включает в себя дифференциальных базовых по субъектам РФ нормативом продукции сельскохозяйственных угодий и затрат на их использование по объектам оценки согласно их индивидуальных рента образующих факторов (плодородия почвы, технологическим свойствам, местоположение), а так же определение по объекту оценки на основе получения индивидуальной нормативной продуктивности и затрат, расчеты рентного дохода и кадастровой стоимости 1га сельскохозяйственных угодий.
Расчет затратным способом продуктивности сельскохозяйственных угодий, объекта оценки
Вi=(Во/Бо)*Бi,
где Во - базовая оценочная продуктивность сельскохозяйственных угодий;
Бо,Бi - балл бонитета группы почв.
Затраты зависящие от продуктивности
Зпi=Зо*ДЗу*(Бi/Бо),
где Зо - базовые оценочные затраты на использование сельскохозяйственных угодий;
ДЗу - доля затрат обусловленных урожайностью.
Затраты обусловленные технологическими свойствами земель
Зтсi =Зо*Дзт*(ИТi/ИТО),
где ИТi,Ито - индексы технологических свойств объекта оценки и сельскохозяйственных угодий;
Дзт - доля затрат обусловленных технологическими свойствами.
Затраты на вне хозяйственные перевозки
Зтрi =Зо*Дтр*(Бi/Бо)*(Эрi/Эро),
где Эрi,Эро - средневзвешенное эквивалентное расстояние по объекту и субъекту оценки; Дтр- доля затрат зависящих от местоположения хозяйств.
Постоянные затраты
Зпос=Зо*Дпос
Общая сумма затрат по конкретному объекту оценки
Зi=Зпi+Зтсi+Зтрi+Зпос
Таблица 13
Расчет общего объема затрат на 1га сельскохозяйственных угодий
Наименование объекта оценки | Продуктивность 1га Вi или Бi | Затрат зависящий от продукта Зпi | Затраты внехозяйствен-ных перевозок Зтсi | Затраты постоянные Зпост | Затраты внехозяйствен-ных перевозок Зтрi | Всего затрат Зi |
ЗАО «Звезда» | 206,06 | 16,18 | 284,4 | 40,1 | 546,7 | |
824,3 | 1,0116 | 160,6 | 1270,7 | |||
735,66 | 103,03 | 64,96 | 20,07 | 472,4 | ||
2487,5 | 515,2 | 2,59 | 100,4 | 902,6 | ||
1492,5 | 309,1 | 7,19 | 60,2 | 660,9 |
Окончательные расчеты кадастровой стоимости 1га сельскохозяйственных угодий по 1 варианту данные в таблице 14.
Цена производства валовой продукции
Цвi=Зi*Но,
где Но - нормативный показатель рентабельности по отношению к затратам. Дифференциальный рентный доход
Дрi=Вi-Цвi
Таблица 14
Расчет рентного дохода и кадастровой стоимости 1га сельскохозяйственных угодий
Наименование объекта | Цена производителя валовой продукции Цвi | Дифференциальный рентный доход 1га с/х угодий Дрi | Расчетный рентный доход 1га с/х угодий Дрр | Кадастровая стоимость 1га с/х угодий Кс |
ЗАО «Звезда» | 629,4 | 365,6 | 377,6 | 12460,8 |
1290,8 | 2689,2 | 2701,2 | ||
519,16 | 216,5 | 228,5 | 7540,5 | |
960,11 | 1527,4 | 1539,4 | 50800,2 | |
739,6 | 752,9 | 764,9 | 25241,7 |
Расчетный рентный доход
ДРр=Дрi+АР,
где АР- абсолютный рентный доход.
Кадастровая стоимость 1га сельскохозяйственных угодий
КС=ДРр*33
Все полученные результаты заносятся в таблицу 13,14.
После этого приступают к вычислению второго варианта расчета этой величины с целью исключения грубых ошибок. Затраты на использование земельных участков при индивидуальной оценке
Зi=(Зо*(1-Дзу))+(Зо*Дзу*(Бi/Бо))
Цена производственной валовой продукции
Цвi=Зi*Но
Дифференциальный рентный доход
Дрi=Вi-Цвi
Дифференциальный рентный доход, обуславливающий технологическими свойствами земель
Дртi=Зо*Но*Дзт*(1-ИТi/ИТО)
Дифференциальный рентный доход за местоположение
Дрмi=((Эро*То)-(Эрi*Гi))*Т*Но
Расчет рентного дохода и кадастровой стоимости
ДРр=Дпi+АР
Кадастровая стоимость
КС=ДРр*33
Рассчитанные значения заносятся в таблице 15,16 конечным результатом расчетов является сравнение значений кадастровой стоимости по двум вариантам.
Таблица 15
Расчет рентного дохода с 1га сельскохозяйственных угодий
Наименование объекта оценки | Затраты на использование земельных участков при индивидуальной оценки Зi | Цвi | Дртi | Дрмi | Дрi |
ЗАО «Звезда» | 588,2 | 629,4 | 415,64 | -20,1 | 365,6 |
1206,4 | 1290,8 | 431,87 | -151 | 2689,2 | |
485,2 | 519,16 | 363,44 | -1,2 | 213,6 | |
897,3 | 960,11 | 430,18 | -86,1 | 1527,4 | |
691,26 | 739,6 | 425,25 | -42,5 | 752,9 |
Таблица 16
Определение кадастровой стоимости 1га сельскохозяйственных угодий
Наименование объекта оценки | Дрi | АР | ДРр | КС |
ЗАО «Звезда» | 365,6 | 377,6 | ||
2689,2 | 2701,2 | 89139,6 | ||
213,6 | 225,6 | 7444,8 | ||
1527,4 | 1539,4 | 50800,2 | ||
752,9 | 764,9 | 25241,7 |
Вывод:
Самая высокая кадастровая стоимость составило 89139,6, и самая наименьшая 7444,8 р.