| страна | Объемы ипотечного кредитования к ВВП, в процентах |
| Россия | Менее 1 % |
| Великобритания | 62% |
| США | 53% |
| Германия | 50% |
| Развивающиеся страны | 5-7% |
| Страны Евросоюза | 38% |
| Бывшие соцстраны | 25% |
Вывод: По данным таблицы можно отметить, что ипотека в РФ слабо развитыми странами, причиной этому служит высокая ставка процента годовых малая поддержка слоев населения в приобретении жилья со стороны правительства, низкие темпы строительства. В Великобритании доходы от ипотеки занимают большую часть из всех доходов страны. В Германии и США низкая ставка процентов, что делает ипотечную политику развитой.
Вывод: В Венгрии наблюдается высокий рост развития ипотечного кредитования, так как правительством разработаны такие программы, что население не рискует брать кредит, к тому же по ипотечному кредитованию ставка годовых в два раза меньше, чем при других кредитах, что делает его выгодным со стороны населения. Банки при этом получают большой доход в виде процентов от населения и субсидий от государства, таким образом в стране действует эффективная государственная поддержка населения в обеспечении жилья
В Германии действует строгий надзор за банками со стороны государства. Низкая процентная ставка.
В Италии ипотека менее развита чем в Европейских странах. Максимальную сумму кредита можно взять только в размере 60% от стоимости жилья. Влияет на такое развитие и отказ государства выдавать коммерческим банкам ипотеку.
В США продолжительность кредита достигает 30 лет (когда в других странах, особенно в России, государство на такой срок не решается), что делает ежемесячные платежи меньше, следовательно, доступнее. Также создаются программы, удовлетворяющие потребности каждого.
В России ипотечное кредитование находится еще в стадии развития. Так как появляется конкуренция между банками, процент годовых снижается и в скором времени догонит европейские стандарты.
| Страна | |||||
| Венгрия | Германия | Италия | США | Россия | |
| Проблема | Приобретение жилья | ||||
| Методы | Создание ипотечных программ | ||||
| Позитивы | 1)Процентная ставка – 6% годовых (на др.кредиты 12-15% годовых), 2)выдача субсидий, 3)получение банком, выдавшим ипотечный кредит дотации из государственного бюджета | 1)Низкая процентная ставка – 5% годовых, 2) высокая защищенность и надежность банков | 7-9% годовых – ставка кредита | 1)Ставка по кредиту – 6-7 % годовых. 2)Срок – до 30 лет. 3)Сумма кредита – 70 % от стоимости квартиры | Средняя ставка кредита – 10,5-13% годовых, сроком до 25 лет, сумма кредита – 90% от стоимости жилья |
| Негативы | 1)Сумма кредита составляет не более 60% от стоимости жилья 2) высокий процент доп.расходов | Процентная ставка по ипотечному кредиту выше, чем при потребительских кредитах |
Глава 2. Анализ развития ипотечного кредитования в РФ и Пермском крае.
Анализ развития ипотечного кредитования в России.
В результате проводимой политики бесплатной приватизации жилья и снятия ограничений на количество и размер жилых помещений, находящихся в собственности населения, изменилась структура жилищного фонда по формам собственности. В настоящее время 57 процентов всего жилищного фонда в России находится в частной собственности. По оценкам, в крупных городах России ежегодно в сделки купли - продажи вовлекается 1,5 - 2 процента квартир, находящихся в частной собственности.
Рост объемов ипотечного кредитования за первое полугодие 2006г. был удвоен. Тем не менее, общий объем данных кредитов составил не более 3% в объеме всех кредитов, выданных физическим лицам. [6]
Таблица.2.1.1.
Объем ипотечного кредита.
| год | Объем кредита |
| 4,6 млрд. рублей | |
| нач. 2007г. | 5,9 млрд. рублей |
Вывод: размер кредита на нач. 2007 году увеличился на 22% т.к. увеличился спрос на жилье.
Таблица 2.1.2.
Гг
65%
┌──┐
│ │
│ │
│ │
│ │
│ │ 48%
│ │ ┌──┐
│ │ │ │
│ │ │ │
│ │ │ │
│ │ │ │
│ │ 32% │ │
│ │ ┌──┐ │ │
│ │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │
14% │ │ │ │ │ │
┌──┐ 13% │ │ │ │ │ │
│ │ ┌──┐ │ │ 12% │ │ │ │
│ │ │ │ │ │ ┌──┐ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │ 8% 8% │ │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │ ┌──┐ ┌──┐ │ │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │
─┴──┴────┴──┴────┴──┴────┴──┴ ─┴──┴────┴──┴────┴──┴────┴──┴
Авто Карты Потреби- Ипотека Авто Карты Порреби- Ипотека
тельские тельские
с картами
Вывод:
- в последнее время быстро развивается кредитование для приобретения жилья на этапе строительства, что, наверное, в первую очередь связано с ростом цен на жилье и возможностью купить его дешевле на ранних стадиях строительства, а также с тем, что ощущается недостаток предложений на вторичном рынке.
- еще из тенденций последнего времени стоит отметить рост числа банков, предоставляющих ипотечные кредиты, и если раньше ипотека выдавалась в основном в долларах США, то сейчас большое распространение получили рублевые ипотечные кредиты, особенно это ощущается в регионах. [7]
- потребительские кредиты в 2005 году состовляли 65%, в 2007г. 32%, т.е. снизились на 33%, ипотечные кредиты выросли на 40%, это связано с тем, что было приняты с 2005 до 2007г законодательством концепции по развитию кредитования, Правительстом РФ разработаны программы поддержки молодых семей, «Свой дом» и т.д
Таблица 2.1.3
Динамика рынков кредитования физических лиц1
млн долл. млн долл.
10 000 ┬ ┬ 70 000
│ * │
│ @ │
8000 ┼ ┼ 60 000
│ │
│ │
6000 ┼ ┼ 50 000
│ │
│ │
4000 ┼ ┼ 40 000
│ @ │
│ │
2000 ┼ * ┼ 30 000
│ │
│ * @ │
0 ┴──────────────────────────────────────────────┴ 20 000
2004 г. 2005 г. 2006 г.
* - ипотека 642 1 834 8 883
@ - потребкредиты 21 599 34 701 62 405
(правая шкала)
Таблица 2.1.4.
100% ┬─────────────────────────────────────────────────────────┐
│ │
│ │
│ │
│ │
75% ┼ │
│ │
│ │
│ │
│ │
50% ┼ │
│ │
│ │
│ │
│ │
25% ┼ 21% │
│ 12% * │
│ 5% * │
│ 3% * │
│ * │
0% ├─────────────┼─────────────┼─────────────┼───────────────┤
2004 г. 2005 г. 2006 г. 2007 г.
* - ипотека
1 по данным ЦБ РФ
Вывод: по данным таблиц. видно, что в 2004 г. Ипотечные кредиты составили 642 млн.$ а в 2006 г. 8883 млн.$, т.е. увеличились на 8241 млн.$.Если в 2004 г. Кредитование физических лиц составили 642 млн $, соответственно 3% к этому году, то к 2006 г. 12% составили 883 млн.$ кредитования физических лиц, следовательно банк не получил 1065 млн.$. Процент невыплат физических лиц за период с 2004 по 2006 гг. вырос на 9%
Таблица 2.1.5.
Динамика региональной составляющей рынка ипотеки*
0% 25% 50% 75% 100%
2 ├──────────────┼─────────────┼───────────────┼──────────────┤
0 ├──────────────┴────────┬────┴───────────────┴──────┬───────┤
0 │ │Группа регионов с наиболее │Другие │
4 │Москва │развитыми финансовыми │регионы│
│ │рынками и высоким │РФ │
г. │ 39%│уровнем конкуренции 45%│ 16%│
├──────────────┬────────┴────┬──────────────────────┴───────┤
2 ├──────────────┴─────┬───────┴────────────────────┬─────────┤
0 │ │Группа регионов с наиболее │Другие │
0 │Москва │развитыми финансовыми │регионы │
5 │ │рынками и высоким │РФ │
│ 33%│уровнем конкуренции 49%│ 18%│
г. ├──────────────┬─────┴───────┬───────────────┬────┴─────────┤
├────────────┬─┴─────────────┴───────────────┴┬─────────────┤
2 │ │Группа регионов с наиболее │Другие │
0 │Москва │развитыми финансовыми │регионы │
0 │ │рынками и высоким уровнем │РФ │
6 │ 23%│конкуренции 55%│ 22%│
├────────────┴─┬─────────────┬───────────────┬┴─────────────┤
г. └──────────────┴─────────────┴───────────────┴──────────────┘
*по данным ЦБ РФ.
Рассматривая региональный аспект развития рынка, мы видим, что доля Москвы снижается в общем кредитном портфеле. Значительную долю рынка занимает "экспертная" группа 20 регионов с особенно высоким уровнем конкуренции и серьезным потенциалом рынка, демонстрирующая наиболее стремительный рост <1>. Именно в этой группе наиболее развиты сбытовые сети федеральных сетевых банков, а опорные региональные банки, являющиеся самыми активными операторами АИЖК, имеют сильные позиции.
<1> В группу данных регионов вошли: Санкт-Петербург, Московская, Воронежская, Иркутская, Кемеровская, Нижегородская, Новосибирская, Омская, Ростовская, Самарская, Свердловская, Тюменская, Челябинская области, Краснодарский, Красноярский, Пермский, Приморский, Хабаровский края, Республики Татарстан и Башкортостан. [8]
Формирование системы ипотечного жилищного кредитования является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики.
Современная государственная жилищная политика должна наряду с прежней ориентацией на нужды социально не защищенных групп населения сделать новый акцент на решении жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации. Основным способом решения жилищной проблемы для этой части населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование.
Основная задача государства в становлении системы ипотечного жилищного кредитования предполагается в создании законодательной базы и нормативном регулировании процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности жилья для граждан. [3 стр 154.]
Государственное бюджетное финансирование будет направлено на непосредственную поддержку граждан, уровень доходов которых не позволяет им самостоятельно улучшить свои жилищные условия, в форме предоставления им целевых адресных безвозмездных субсидий на приобретение жилья.
Таким образом будет обеспечено функционирование взаимно дополняющих друг друга рыночных механизмов решения жилищных проблем граждан и механизмов социальной поддержки.
Определяя основные направления и подходы к созданию эффективного рыночного механизма жилищного финансирования, позволяющего обеспечить комплексное решение жилищной проблемы, необходимо выделить следующие основные взаимосвязанные блоки:
- долгосрочное ипотечное жилищное кредитование населения;
- кредитование жилищного строительства;
- государственная бюджетная поддержка приобретения жилья населением (система целевых адресных субсидий).[8]
В РФ долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально на данном этапе 10 - 15 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.
Кредит и проценты по нему выплачиваются в форме ежемесячных платежей, рассчитанных по формуле аннуитетных платежей (ежемесячный платеж включает полный платеж по процентам, начисляемым на остаток основного долга, а также часть самого кредита, рассчитываемую таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке были равными на весь кредитный период). Это удобно как для заемщика (поскольку он может четко планировать свой семейный бюджет), так и для кредитора.
Величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30 - 35 процентов совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период. При процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.
Приобретенное в кредит жилье служит в качестве обеспечения кредита (передается в залог кредитору). Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.
Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение приобретенного за счет кредитных средств и переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.
Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких-либо ограничений (обременений), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.
Приобретенное за счет кредита жилье должно использоваться заемщиком преимущественно для проживания. Сдача приобретенного жилья в аренду возможна только при согласии кредитора, что специально оговаривается в кредитном договоре.
Требования к ипотечным кредитам сформулированы исходя из сложившегося отечественного и зарубежного опыта кредитования населения. Указанные стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика.
Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации.
Для снижения кредитного риска (риск невозврата кредита) необходимо:
обеспечить кредитору реальную возможность обращения взыскания и реализации заложенного имущества, создать условия для быстрого рассмотрения в судебных инстанциях дел, связанных с обращением взыскания на предмет залога;
обеспечить надежную систему регистрации земли, недвижимого имущества, ипотеки и других прав в целях уменьшения для кредитора риска появления непредусмотренных прав;
отработать механизм андеррайтинга ипотечных кредитов, повысив тем самым их обоснованность;
выработать надежные процедуры предоставления и обслуживания ипотечных кредитов.
Для снижения риска процентной ставки (риска превышения стоимости кредитных ресурсов, привлекаемых кредитором, над ставкой процентов по уже выданным ипотечным кредитам) возможно использование кредиторами при расчете платежей по кредиту различных методов их индексации с учетом инфляции и доходов заемщика.
Для решения проблемы снижения данного вида риска ключевым вопросом является разработка системы надежных показателей, отражающих изменение рыночной процентной ставки.
Снижение риска ликвидности непосредственно связано с развитием вторичного рынка ипотечных кредитов, созданием условий для привлечения долгосрочных ресурсов в данную сферу, обеспечением рефинансирования выданных кредиторами ипотечных жилищных кредитов.[17]
Таблица 2.1.6.