В Куйбышевский районный суд города Санкт – Петербурга
191 023, г. Санкт – Петербург, ул. Караванная, д. 20
Истцы:
Ответчик:
АО «ГлавСтройКомплекс»
Адрес юридический/фактический: 191 186, г. Санкт – Петербург,
Невский пр., д. 22-24, лит. А, пом. 82 Н
Тел.: 8 (812) 571-05-60 ОГРН 103 784 313 46 80
ИНН/КПП 7841001189/784101001
р/с 40702810800000002521 в ПАО «Банк БФА»
к/с 30101810300000000701 БИК 044030701
Третье лицо: Всеволожский районный отдел Росреестра
Адрес: Ленинградская область, г. Всеволожск, Заводская улица, д. 6
Тел.: 8 (81370) 43-860
ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ
Об обязании выполнить действия по постановке на кадастровый учет
объекта незавершенного строительством
Истцы являются дольщиками жилого комплекса «Радужный», строящегося в Ленинградской области, г. Всеволожск, Южный жилой район, квартал 6, поз. 2
Истцы имеют права требования к Ответчику на основании следующих договоров долевого участия:
- № --- от ---, участник долевого строительства – ФИО;
- № --- от ---, участник долевого строительства – ФИО;
Договоры участия в долевом строительстве, заключенные между Истцами и Ответчиком, имеют идентичные условия.
В соответствии с п.1.1 Договора Застройщик обязался в предусмотренный Договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный жилой дом по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, г. Всеволожск, Южный район, квартал 6, позиция 2 (далее – Объект), и, после получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию, передать Участникам долевого строительства в указанном Объекте объект долевого строительства (далее - Квартира), а Участники долевого строительства обязались уплатить обусловленную Договором цену, выполнить все условия Договора и принять Квартиры по акту приема-передачи.
Обязательства по оплате исполнены заявителями в полном объеме.
Согласно п. 3.2. Договора и в соответствии с проектной документацией постройка (создание) объекта осуществляется Застройщиком в два этапа: первый этап Застройщик планирует завершить во II квартале 2016 года. В первый этап входит строительство многоквартирного жилого дома, включающего в себя квартиру, предназначенную для передачи участнику долевого строительства. Второй этап Застройщик планирует завершить в IV квартале 2016 года. Реализация второго этапа строительства предназначена для создания встроенно-пристроенной детской образовательной организации (ДОО) на 140 мест.
В силу п. 3.2.1 договора Застройщик обязуется передать квартиру участнику долевого строительства по акту приема-передачи не позднее 6 месяцев с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию.
Несмотря на некорректное указание сроков передачи квартиры участникам долевого строительства в нарушение императивных требований п. 2 ч. 4 ст. 4, ч. 3 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), с учетом буквального толкования условий договора, застройщик обязался передать квартиры участникам долевого строительства не позднее 31.12.2016 года.
Так, законодательство обязывает указывать в договоре участия в долевом строительстве срок передачи участнику объекта застройщиком.
Относительно определения этого срока в договоре Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в определении от 5 сентября 2017 г. N 78-КГ17-67 разъяснила следующее.
В соответствии со статьёй 190 ГК РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
Получение разрешения на ввод многоквартирного дома или иного объекта недвижимости в эксплуатацию не является событием, которое должно с неизбежностью наступить, и само по себе не может рассматриваться как условие о сроке.
Вместе с тем положения статьи 190 ГК РФ не исключают определение срока путём комбинации взаимосвязанных периодов и календарных дат.
Так, в рассматриваемом деле в договоре указывалось, что объект должен быть передан дольщику не позднее определенного времени после получения разрешения на ввод в эксплуатацию. При этом был прописан срок окончания строительства. Аналогичным образом срок определен и в договоре, заключенном между Истцом и Ответчиком (п. 3.2, 3.2.1 договора).
Таким образом, застройщик обязан передать объект не позднее срока окончания строительства, но не позже истечения определенного периода с момента получения указанного разрешения.
Определение срока исполнения обязательства подобным образом, т. е. в зависимости от обстоятельства, которое наступит раньше, нормам гражданского права не противоречит.
Исходя из указанного разъяснения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, а также с учетом буквального толкования условий договора, застройщик обязался передать квартиры участникам долевого строительства не позднее 31.12.2016 года.
В указанный в договоре об участии в долевом строительстве срок дом в эксплуатацию не введен. Обязательства застройщиком не исполнены в срок.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства.
На данный момент просрочка в исполнении обязательства по передаче квартир по акту приема-передачи составляет 1 год и 9 календарных месяцев.
Истцами, одновременно являющимися инициативной группой дольщиков ЖК «Радужный», представилось возможным получить достоверную информацию из официальных источников о причинах задержки ввода объекта в эксплуатацию.
Согласно ответа на наш запрос из Комитета по архитектуре и градостроительству, Градостроительный план земельного участка, на котором построен объект, не соответствует правилам землепользования и застройки территории, которые утверждены решением совета депутатов МО «Город Всеволожск» № 96 от 18.12.2012 года, в части несоответствия допустимой плотности и высотного регламента для возведения объекта капитального строительства.
13.01.2017 года на основании требования Истцов было проведено совещание в правительстве Ленинградской области под руководством Заместителя Председателя правительства Ленинградской области по строительству М.И. Москвина, которым, во избежание негативного общественного резонанса, было принято решение о сохранении построенного объекта без изменений, однако для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию Ответчику было вменено в обязанность уменьшить плотность и высотность будущих строений, запланированных к строительству застройщиком в границах земельного участка, Южного жилого района города Всеволожска, Ленинградской области, а также предоставить новый проект планировки территории с учетом указанных корректировок. До настоящего времени Ответчик бездействует по указанному вопросу. Ко всему прочему, финансовое положение застройщика вызывает сомнение в наличии возможности произвести все необходимые действия, что, в том числе, подтверждается наличием множества судебных исков в Арбитражном суде Санкт-Петербурга и Ленинградской области и судов общей юрисдикции, по которым застройщик является ответчиком.
На момент заключения договоров об участии в долевом строительстве Истцы проявив разумность и предусмотрительность ознакомились с проектной и иной документацией застройщика, которая, исходя из сведений, содержащихся на официальном сайте Ответчика, не вызывала сомнений в ее легитимности.
В то же время, Ответчик, продавая квартиры, знал о существующей проблеме, однако, с целью получения коммерческой выгоды, не поставил с известность Истцов, понимая, что на стадии ввода дома в эксплуатацию наличие указанных проблем может повлечь отказ во вводе объекта в эксплуатацию. Данные обстоятельства подтверждают злоупотребление правом со стороны Ответчика.
Согласно ч. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
При таких обстоятельствах, ситуация для Истцов и остальных дольщиков становится критичной и требует судебной защиты, в том числе через признание права собственности на квартиры за истцами, так как ввод объекта в эксплуатацию может растянуться на длительное время.
Кроме того, в отношении Застройщика возбуждено дело о банкротстве в Арбитражном суде Санкт-Петербурга и Ленинградской области № А56-76787/2017.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного по делу № А56-76787/2017 в отношении Застройщика введена процедура наблюдения. По инициативе суда применен параграф 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон N 127-ФЗ). Сведения о введении процедуры наблюдения в отношении АО «ГлавСтройКомплекс» опубликованы в газете «Коммерсантъ» № 148 (6386) от 18.08.2018 (номер объявления 77032713574).
Согласно Закону N 127-ФЗ участники долевого строительства могут заявить денежные требования или требования о передаче жилых помещений.
Статья 201.7 Закона N 127-ФЗ предусматривает ведение реестра требований о передаче жилых помещений, в котором учитываются требования участников строительства о передаче жилых помещений. Цель составления названного реестра состоит в установлении того, кому и какие именно жилые помещения обязан передать должник в соответствии с условиями заключенного, но не исполненного им договора.
Однако, в силу ст.ст. 201.10, 201.15-1 Закона N 127-ФЗ одним из условий возможности получения участниками долевого строительства жилых помещений, если дом не введен в эксплуатацию, является наличие у застройщика права собственности на объект, незавершенный строительством.
Вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты (постановление Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").
Согласно ч. 7 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее – Закон N 218-ФЗ) государственный кадастровый учет недвижимого имущества, в частности объекта незавершенного строительства - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений об объектах незавершенного строительства, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи.