Развитие рыночных отношений обусловило переход от заключения прямых договоров между заказчиками (застройщиками) и подрядными организациями к размещению заказов на строительство объектов на конкурсной основе путем проведения торгов для выбора подрядчика.
Торги создают условия конкуренции между претендентами на получение заказа. Это позволяет заказчику выбрать подрядчика (поставщика), предложения которого с точки зрения цены, сроков строительства и других условий в наибольшей степени удовлетворяют его. Таким образом, конкурсный отбор исполнителей заказов способствует более эффективному использованию инвестируемых средств.
Мировой опыт подтверждает целесообразность конкурсного отбора подрядчиков, особенно при осуществлении крупных инвестиционных проектов: строительстве заводов, фабрик, электростанций, аэродромов, портовых сооружений, мостов, гостиниц, общественных комплексов и др.
Торги на строительство объектов являются формой размещения заказа, которая предусматривает выбор подрядчика на конкурсной основе и получение права на заключение договора строительного подряда.
Предметами подрядных торгов являются строительство здания, сооружений, расширение, реконструкция, реставрация или ремонт, выполнение отдельных видов строительных, монтажных, специальных строительных, пусконаладочных работ и т.д.
Предметом торгов могут быть и другие услуги: разработка инвестиционного проекта (проектирование), оказание инженерных услуг, поставка оборудования, строительных материалов, конструкций, инвентаря для строящегося объекта.
В Республике Беларусь проведение торгов поставлено в зависимость от используемых источников финансирования строительства. Торги обязательны по объектам строительства, финансируемым за счет:
а) средств республиканского и (или) местных бюджетов, государственных целевых бюджетных фондов, государственных внебюджетных фондов, внешних государственных займов и кредитов отечественных банков под гарантии Правительства Республики Беларусь – при стоимости строительства объектов 3000 базовых величин и более. Торги также обязательны при размещении для названных выше объектов заказов на выполнение проектно-изыскательских работ; оказание инженерных услуг стоимостью 3000 базовых величин и более; поставку оборудования, строительных материалов, конструкций, инвентаря стоимостью 3000 базовых величин; выполнение отдельных видов (комплексов, этапов) строительных, монтажных, специальных и иных работ;
б) иных источников (за исключением объектов, полностью финансируемых за счет средств иностранных инвесторов) – при стоимости строительств объектов 50 000 базовых величин и более.
Не разрешается деление заказа на части с целью искусственного снижения его стоимости и избегания проведения торгов.
Следует иметь в виду, что на строительство объектов, включенных в Государственную инвестиционную программу, генерального подрядчика (генерального проектировщика, субподрядные организации) может определять Совет Министров Республики Беларусь без проведения торгов, а на строительство объектов, включенных в инвестиционные программы областей и г. Минска, – соответственно облисполкомы и Минский горисполком.
На строительство объектов стоимостью менее сумм, указанных в пунктах а) и б), размещение заказов производится путем прямых переговоров и заключения договоров на выполнение соответствующих видов работ.
Проведение торгов также не является обязательным при заключении договоров:
• на строительство, осуществляемое в целях ликвидации аварийных или чрезвычайных ситуаций либо их предупреждения;
• строительство жилых домов;
• строительство объектов в сельскохозяйственных организациях, агрогородках и иных населенных пунктах с численностью населения до 20 тыс. человек;
• в некоторых других случаях, в частности, на строительство объектов, предусмотренных проектом, реализуемым на основе инвестиционного договора.
Обязательным условием для участия строительной организации (другого претендента) в торгах является наличие у нее разрешения (лицензии) на право возведения соответствующих зданий и сооружений (или на выполнение соответствующих видов работ) на территории Республики Беларусь.
Основными участниками торгов являются: инвестор, заказчик, организатор торгов, претендент, оферент, конкурсная комиссия.
Инвестор – юридическое или физическое лицо, принимающее решение по инвестиционной деятельности и осуществляющее вложения средств.
Заказчик – инвестор или лицо, уполномоченное инвестором, привлекающее подрядчика для реализации инвестиционного проекта путем заключения договора подряда.
Организатор торгов – инвестор (заказчик).
Инженерная организация – юридическое лицо, специализирующееся на оказании инженерно-консультационных услуг, привлекаемое инвестором (заказчиком) для выполнения на договорной основе определенных видов работ (услуг) при проведении торгов.
Претендент – подрядчик, решивший принять участие в торгах и направивший организатору торгов сообщение о своем предварительном согласии, имеющий лицензию на выполнение соответствующих видов работ.
Оферент – претендент, приславший тендерное предложение (оферту) о заключении договора подряда в отношении предмета торгов.
Конкурсная комиссия – постоянный или временный орган, создаваемый инвестором (заказчиком) для проведения торгов и определения их победителя.
К моменту объявления торгов организатор должен иметь:
- документ, удостоверяющий право на земельный участок;
- разрешение на строительство объекта;
- проектную документацию, прошедшую государственную вневедомственную экспертизу и утвержденную в установленном порядке;
- комплект документации, необходимый для достоверного определения претендентами объемов подлежащих выполнению работ и их стоимости.
Организатор торгов выполняет следующие основные функции:
- готовит документы (приказ, распоряжение) о проведении торгов, их сроках и форме;
- формирует персональный состав конкурсной комиссии и утверждает его;
- публикует извещение о проведении торгов;
- принимает и регистрирует заявки на участие в торгах;
- обеспечивает подготовку тендерной документации;
- утверждает результаты торгов, устанавливает окончательные условия договора подряда и заключает его с победителем торгов;
- финансирует проведение торгов и строительство объекта в соответствии с договором подряда;
- контролирует целевое использование подрядчиком финансовых средств, выделяемых на строительство объекта.
Для проведения торгов готовится тендерная документация. Она представляет собой комплект документов, разрабатываемых организатором торгов и содержащих исходную информацию о технических, коммерческих, организационных и иных характеристиках предмета торгов, а также об условиях и процедуре их проведения.
В состав тендерной документации включаются документы, сгруппированные в следующие разделы.
1. «Сведения об объекте строительства и предмете торгов». Здесь приводятся данные: об инвесторе – полное наименование, почтовый и юридический адреса, телефоны, банковские реквизиты; адрес и описание объекта строительства в целом и предмета торгов с обозначением основных архитектурных, технических, технологических параметров; о наличии разрешения местного исполнительного и распорядительного органа власти на строительство объекта; краткое описание строительной площадки (основные характеристики рельефа местности, грунтов, другие особенности площадки строительства); сведения о населенном пункте, где будет осуществляться строительство объекта; о предлагаемых сроках начала и окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию (год, месяц). При этом сроки строительства объекта не должны превышать проектные (нормативные).
2. «Проектная (предпроектная) документация» включает чертежи, схемы, графики, расчеты, ведомости объемов работ, спецификации, особые технические условия и др.
3. «Условия проведения торгов», в котором содержатся выдвигаемые инвестором условия для претендентов. Такими условиями могут быть: необходимость проведения квалификационного отбора претендентов и критерии оценки его проведения; сроки строительства объекта; отношение к стартовой цене объекта (необходимость уменьшения либо обязательное сохранение ее на объявленном уровне, либо возможность ее увеличения и на каких условиях); наличие у претендентов собственного оборудования, машин, механизмов, квалифицированных кадров, необходимых для строительства объекта; представление претендентом отзывов нескольких инвесторов, которым он построил объекты; возможность для претендентов вносить обоснованные предложения об изменениях в проектную документацию и в проект договора подряда и др.
4. «Перечень и объем представления претендентом тендерного предложения» содержит перечень документов, представляемых претендентом организатору торгов, и требования последнего по их оформлению.
Перечень включает: копию платежного документа о внесении гарантийного залога или гарантийное письмо обслуживающего банка, что свидетельствует о серьезности намерений претендента участвовать в торгах; сведения об организации-претенденте, подтверждающие ее технические, организационные и финансовые возможности по выполнению принимаемых обязательств; календарный график выполнения работ на объекте строительства; обоснования и расчет цены, предлагаемой подрядчиком; предложения претендента (если они имеются) по совершенствованию технических решений, предусмотренных проектной документацией и др.
5. Раздел «Условия заключения договора (контракта) строительного подряда» содержит проект договора подряда в редакции инвестора и сроки его подписания после подведения итогов торгов.
Конкурсная документация утверждается организатором подрядных торгов. После опубликования извещения о проведении подрядных торгов претенденты, заинтересованные в получении заказа, направляют организатору торгов письмо о своем согласии участвовать в торгах.
Торги могут проводиться с предварительным квалификационным отбором претендентов или без него. Квалификационный отбор проводит конкурсная комиссия с целью уточнения способности претендента осуществить строительство объекта в установленные сроки и на должном уровне.
Критерии предварительного отбора претендентов: наличие опыта в возведении аналогичных объектов; деловая репутация претендента; производственно-технический потенциал (наличие и состояние требуемых основных фондов, ноу-хау, системы управления качеством), финансовое состояние и др.
К дальнейшему участию в торгах допускаются претенденты, прошедшие предварительный отбор. Они приобретают конкурсную документацию, изучают ее, разрабатывают свое конкурсное предложение и направляют его конкурсной комиссии. При выполнении несложных работ заказчики мо гут предоставлять конкурсную документацию претендентам бесплатно.
Основными видами подрядных торгов являются: открытые, закрытые, международные, проводимые по упрощенному порядку.
Открытые торги проводятся на основе опубликованного в печати объявления; это процедура выбора подрядчика из числа всех изъявивших желание подрядчиков, независимо от форм собственности и ведомственной принадлежности.
Закрытые торги – процедура выбора подрядчика из числа заранее отобранных организаторами торгов подрядчиков, которым направляются специальные приглашения. Извещение в печати о проведении закрытых торгов и их результатах не публикуется. Закрытые торги проводятся:
♦ по объектам строительства оборонного и другого специального назначения, по которым заранее известен узкий круг специализированных организаций-претендентов;
♦ по объектам строительства, при возведении которых используются ноу-хау, не ставшие всеобщим достоянием;
♦ по объектам реконструкции и ремонта, если для разработки проектной документации и обоснования цены объекта строительства требуется предварительное обследование строительных конструкций и инженерного оборудования.
Международные торги – торги, в которых принимают участие иностранные претенденты, нерезиденты Республики Беларусь.
Упрощенный порядок проведения торгов может применяться по объектам с расчетной (предварительной) стоимостью строительства от 70 тыс. до 300 тыс. минимальных заработных плат
В установленный для торгов день проводится заседание конкурсной комиссии с участием представителей претендентов (если это предусмотрено конкурсной документацией). В ходе заседания вскрываются пакеты с предложениями претендентов и оглашается их содержание в части сроков строительства, цены, альтернативные предложения. Оглашенные данные по каждому претенденту вносятся в протокол заседания конкурсной комиссии по вскрытию конвертов с конкурсными предложениями.
Ответственным этапом является оценка поступивших конкурсных предложений. Конкурсная комиссия изучает их в срок не более 60 дней после вскрытия пакетов, а по объектам жилья, инженерной инфраструктуры и благоустройства, транспортной инфраструктуры – не более 10 дней. При возникновении сомнений в достоверности представленных претендентом данных конкурсная комиссия может произвести их дополнительную проверку с участием специалистов либо назначить проведение экспертизы.
Оценка предложений претендентов проводится конкурсной комиссией по критериям, установленным организатором торгов в конкурсной документации.
Результаты подрядных торгов подводятся на заседании конкурсной комиссии, где большинством голосов определяется победитель торгов на основании оценки и обсуждения конкурсных предложений. Составляется протокол заседания конкурсной комиссии по выбору победителя торгов, который подписывается председателем, членами комиссии и вместе с прилагаемыми документами (заключение экспертов, особое мнение отдельных членов комиссии, другие документы) представляется для утверждения организатору торгов.
В течение 20 дней после утверждения протокола претендент, признанный победителем торгов, и заказчик заключают договор строительного подряда (государственный контракт). В заключаемый договор (контракт) вносятся существенные условия, сформированные по результатам подрядных торгов.
В случае неутверждения протокола о результатах подрядных торгов, а также непризнания конкурсной комиссией ни одного из претендентов победителем организатор торгов может принять решение о проведении повторных подрядных торгов или об их отмене (если проведение торгов не является обязательным условием строительства данного объекта).
При отказе победителя от заключения договора (государственного контракта) организатор торгов вправе не проводить повторные торги, а предложить заключить договор второму по показателям претенденту (после победителя).
В случае если было подано только одно конкурсное предложение и оно соответствует условиям подрядных торгов, организатор торгов после истечения назначенной даты их проведения может принять решение о заключении с претендентом договора строительного подряда (государственного контракта).
Конкурсная документация, конкурсное предложение победителя торгов, протокол об их результатах приобщаются в качестве приложений к договору (государственному контракту) и являются его неотъемлемой частью.
Затраты организатора подрядных торгов на их организацию и проведение, в том числе связанные с разработкой конкурсной документации, необходимой для их проведения, возмещаются победителем торгов или единственным претендентом, с которым заключается договор строительного подряда (государственный контракт).