Уважаемый председатель и члены аттестационной комиссии!
Вашему вниманию представляется выпускная квалификационная работа по теме «______________________________________________________».
В последние годы для развития рынка земли и иной недвижимости в России было усовершенствованно земельное законодательство, так как земельные ресурсы являются основой национального богатства страны, так же актуальным является вопрос потому, что земля определяет её экономическое, политическое и социальное значение в жизни общества.
За последнее десятилетие произошли принципиальные преобразования, касающиеся форм собственности на землю. Ликвидирована монополия государственной собственности на земельные участки, проведена приватизация значительной части земельного фонда. Завершается процесс перехода от административных к рыночным способам перераспределения государственных и муниципальных земельных ресурсов. В Российской Федерации установлены правовые основы разграничения государственной собственности на землю, в рамках дальнейшей реализации этого процесса необходимо осуществить передачу субъектам Российской Федерации и муниципалитетам неиспользуемых федеральных земель для последующего вовлечения в рыночный оборот под строительство и другие хозяйственные цели. Создана и функционирует система государственного земельного кадастра, установлены правовые основы для создания системы государственного кадастра объектов недвижимости, провозглашен принцип создания «единого объекта недвижимости», осуществляются меры по его реализации. Формируются условия для развития земельного рынка и его инфраструктуры, о чем свидетельствует увеличение количества сделок с земельными участками.
Земельные участки уже давно признаны объектами недвижимого имущества и гражданского оборота. Договор купли - продажи недвижимости, в современном имущественном обороте, получил широкое распространение, но специфика этого договора недостаточно исследована в юридической литературе, поэтому исследование данной темы является актуальным.
Целью данного исследования является комплексный анализ правового регулирования купли- продажи земельных участков.
Для реализации указанной цели были поставлены следующие задачи:
- дать определение земельному участку как объекта договора купли-продажи;
- рассмотреть понятие, признаки и значение договора купли-продажи земельных участков, а также стороны договора;
- изучить особенности исполнения договора купли-продажи земельного участка;
- проанализировать особенности купли-продажи земельных участков из состава земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности;
- рассмотреть особенности купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения;
- исследовать особенности купли-продажи земельных участков, на которых расположены здания (сооружения) и другие объекты;
- изучить особенности иных видов купли-продажи земельных участков.
Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие в результате заключения и исполнения договора купли-продажи земельных участков.
Предметом исследования выступают специальные правовые нормы, регулирующие институт купли-продажи земельных участков, положения научной доктрины, материалы правоприменительной практики.
Методологической основой исследования являются следующие частно-научные методы: формально-юридический, логический и др.
Структура работы определяется ее целями и задачами и включает введение, две главы, заключение и библиографический список.
Новизна исследования состоит в многоплановом и комплексном подходе к исследованию вопросов относительно права собственности на землю.
Разрешите доложить основные результаты проведенного исследования.
Я выяснила, что земельные ресурсы составляют основу природного богатства региона. В Забайкальском крае 7,7 млн га занимают сельскохозяйственные угодья. Мной установлено, что ежегодно в Забайкальском крае, согласно сведениям Управления Федеральной службы государственной регистрации и картографии по Забайкальскому краю
заключается от 5000 до 16000 сделок с землей, которые проходят государственную регистрацию.
По итогам исследования я пришла к следующим выводам:
1. Земельный участок является частью поверхности земли, которая обладает собственными уникальными границами, которые могут определяться согласно нормам федерального законодательства.
2. Договор купли-продажи участка земли представляет собой разновидность гражданско-правового соглашения купли-продажи объекта недвижимости. К данному договору применяются те же требования, как и при продаже иных объектов недвижимости.
Объект данного договора составляет именно земельный участок, то есть индивидуально-определенная часть поверхности земли, которая сформирована при учете специальных правил земельного законодательства.
Предметом договора купли-продажи земельных участков выступают действия по предоставлению земельного участка продавцом и оплате его цены покупателем.
Существенные условия договора купли-продажи земельного участка составляют данные о самом объекте купли-продажи земельном участке, которые содержат его основные характеристики, такие как кадастровый номер, площадь, местонахождение, категория земель и вид разрешенного использования, согласованная продавцом стоимость земельного участка, информация об ограничениях его использования.
Сторонами договора купли-продажи земельного участка являются продавец и покупатель.
3. Для исполнения договора купли–продажи земельного участка предусмотрены общие и специальные правила, которые установлены относительно всех объектов недвижимости и касаются в первую очередь передачи товара.
Существенными условиями договора купли-продажи земельного участка являются его предмет и цена. В договоре купли- продажи земельного участка должны указываться данные, которые позволяют конкретно установить земельный участок, подлежащий передаче покупателю по договору. Выяснение данных существенных условий и обеспечение их наличия в договоре делает само соглашение более надежным и отвечающим потребностям сторон.
Договор должен соответствовать законодательным требованиям, и к нему должны прилагаться необходимые документы.
4. Продажа земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, реализуется на торгах, которые проводятся в форме аукционов. При этом чтобы приобрести право на земельные участки, необходимо участвовать в торгах и стать победителем.
5.Особенности купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения следующие:
- право преимущества муниципальных образований на покупку участков земли из состава земель сельскохозяйственного назначения, отчуждаемых их собственниками;
- ограничение на законодательном уровне в субъектном составе;
- сложный порядок заключения договора купли-продажи земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, так как одновременно обеспечивается соблюдение как частных, так и публичных интересов при обороте земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения.
6. Земельный участок при отчуждении недвижимого имущества может быть передан полностью, либо только его часть, занятая недвижимостью.
При купли-продажи земельного участка с недвижимостью покупателем приобретается право собственности на участок земли, занятый такой недвижимостью.
При купли-продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателем приобретается с передачей права собственности на недвижимость права на часть земельного участка, которая занята такой недвижимостью.
7. Отчуждение земельного участка по договору купли-продажи осуществляется с последующей регистрацией прав на данный земельный участок, согласно предпроектной и проектной документации в обосновании необходимости застройки определенного района или отдельно стоящего объекта недвижимости, вне зависимости от его назначения.
Проведенное исследование позволяет мне внести некоторые предложения по совершенствованию правового регулирования купли- продажи земельных участков. В связи с этим необходимо:
- расширить перечень существенных условий договора купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения и отнести к таковым условие о сроке исполнения передачи продаваемого земельного участка, так как, использование сельскохозяйственных земель имеет неразрывную связь со своевременностью проведения сельскохозяйственных работ, для покупателя данное условие имеет существенное значение;
- необходимо так же добавлять в договор качество продаваемого участка. Это бы помогло избежать споров о надлежащем или ненадлежащем качестве земельного участка;
- форма заключения договора купли - продажи земель сельскохозяйственного назначения, должна быть нотариально удостоверена. Это будет способствовать улучшению положения частного лица, обеспечению его прав и законных интересов.
Проблемы, которые имеют связь с определением судьбы зданий, сооружений и иных объектов недвижимости, находящихся на продаваемом земельном участке, могут появиться в случае, если такие объекты недвижимости принадлежат не продавцу участка земли, а иным лицам. Нормами законодательства не запрещено распоряжение таким земельным участком, в том числе и его продажи. При продаже такого участка земли к покупателю не может перейти право собственности на находящиеся на нем здания и сооружения, а собственник такой недвижимости после продажи участка земли сохраняет такое же право на земельный участок, который занят объектом недвижимости, каким он обладал до перехода права собственности. Такие права собственника здания или сооружения представляют собой обременение земельного участка, и они должны быть отражены в договоре купли-продажи.
С целью наиболее полного осуществления принципиального положения единой судьбы участка земли и находящихся на нем иных объектов недвижимости представляется целесообразным ввести в действующее законодательство норму о праве на преимущество собственника здания, сооружения или иного объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, который принадлежит другому лицу, на приобретение земельного участка в случае его продажи собственником.
Собственник, который намерен продать земельный участок, обязан направить письменное уведомление об этом собственнику здания или сооружения с указанием цены земельного участка и иных условий его продажи.
В случае отказа собственника здания или сооружения от покупки земельного участка или отсутствия заявления о его приобретении в течение месяца, собственник участка земли имеет право на распоряжение им по собственному усмотрению.
Данное положение должно позволить защитить интересы собственников объектов недвижимости, которые не являются собственниками земельных участков, а также упростить последующее распоряжение, как земельными участками, так и объектами недвижимости.
Проведенное исследование норм права, которые регулируют порядок предоставления государственными и муниципальными органами земельных участков в собственность физическим и юридическим лицам для строительства и иных целей, обнаружило некоторые пробелы в законодательном регулировании предоставления земельных участков юридическим лицам для иных целей, кроме строительства: предоставление земельного участка в собственность реализуется, прежде всего, исключительно на торгах (конкурсах, аукционах), при этом является возможным предоставление на торгах земельных участков и в аренду посредством продажи права на заключение договора аренды земельного участка.
В данном случае представляется целесообразным разработать и утвердить на федеральном уровне порядок проведения общественных слушаний и формы составляемых при этом документов для того, чтобы соблюдались законные права и интересы населения в обеспечении доступа к информации о предстоящем (возможном) строительстве, утвердить единые требования к процедуре информирования общественности о намечаемой градостроительной деятельности, ее общественного обсуждения.
Человек должен обладать правом собственности на землю, правом пользования, владения и распоряжения ей. Только в этом случае он может использовать землю так, как он хочет: свободно продавать и покупать, не испрашивая разрешения от чиновника, дарить и завещать по наследству, брать кредиты под залог земли. В этом и состоит свобода собственника. Эта экономическая свобода необходима для постоянного повышения эффективности производства за счет автоматической регуляции рынка, за счет свободной конкуренции. В то же время, земля - это всенародное достояние. Она не создана ни трудом, ни капиталом. Она дана природой. Она принадлежит всем, живущим на Земле, в стране в равной мере.