КОНЦЕПЦИЯ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ОБЩИХ ПОЛОЖЕНИЙ ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Раздел IV. Юридические акты
Понятие, виды и форма сделок
Состояние действующего законодательства и его оценка
1.5. Проблемы нотариальной формы сделки. В силу ст. 163 ГК РФ договор в нотариальной форме может быть заключен только путем подписания сторонами единого документа; возможность совершения в нотариальной форме сделок между отсутствующими исключена. Цели такого ограничения, как представляется, не соответствуют указанным в п. 2 ст. 1 ГК РФ. Снятие запрета устранит необоснованные трудности для участников оборота, вынужденных нести расходы по переезду в место нахождения контрагента либо прибегать к помощи представителя (нередко случайного лица).
Суть нотариальной формы сделки не изменится при удостоверении одним или разными нотариусами отдельно сначала оферты, а потом акцепта. Предлагаемое общее правило не затронет договоры, для которых специальными нормами введено требование о заключении договора путем составления единого документа (отчуждение недвижимости и т.д.).
Моментом совершения сделки между отсутствующими в нотариальной форме, в соответствии с общим правилом, следует считать момент получения оферентом нотариально удостоверенного акцепта.
1.6. Проблемы государственной регистрации сделок. Государственной регистрации сделок посвящена ст. 164 ГК РФ. Следует отметить, что государственная регистрация сделок как таковых может быть сохранена лишь в случаях, когда она не дублирует государственной регистрации прав (см. п. 2.2. параграфа 1 раздела II настоящей Концепции). В то же время, для тех случаев, когда сохранение государственной регистрации сделок оправданно, необходимо отметить следующие недостатки правового регулирования.
1.6.1. Согласно ст. 164 ГК РФ государственной регистрации подлежат сделки с недвижимым и движимым имуществом, если это предусмотрено законом. Учитывая, что согласно п. 2 ст. 130 ГК РФ движимым имуществом признаются только вещи, не относящиеся к недвижимости, следует признать, что в общих положениях ГК РФ о сделках не установлено возможности осуществлять государственную регистрацию сделок как юридических фактов, предметом которых являются иные объекты гражданских прав, не относящиеся к вещам.
Между тем, в специальных нормах ГК РФ предусмотрены такие случаи (требование о государственной регистрации уступки требования по сделке, требующей государственной регистрации (п. 2 ст. 389 ГК РФ), и др.).
1.6.2. В ГК РФ отсутствуют общие правила о последствиях несоблюдения требования о государственной регистрации сделок. Нормы о последствиях несоблюдения требования о государственной регистрации содержатся в ст. 433 ГК РФ, посвященной моменту заключения договора, а также в статьях об отдельных видах договоров, подлежащих государственной регистрации. Однако даже имеющиеся в ГК РФ положения являются непоследовательными и противоречивыми.
С одной стороны, согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Договор, не прошедший государственную регистрацию, считается незаключенным. С другой стороны, в соответствии с п. 1 ст. 165 ГК РФ, если это прямо предусмотрено законом, то отсутствие государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.
Однако если проводить разницу между незаключенными и недействительными договорами, то нет никакой практической необходимости признавать незаключенные договоры еще и недействительными. Ведь, по сути, речь идет об установлении недействительности для договоров, которые в силу закона (п. 3 ст. 433) считаются незаключенными и не порождают никаких правовых последствий.
1.6.3. В ст. 165 ГК РФ установлены последствия уклонения стороны сделки от ее государственной регистрации или нотариального удостоверения. Суд может вынести решение о регистрации сделки или признать не прошедшую нотариального удостоверения сделку действительной. Однако данные последствия необоснованно не применяются к случаям, когда отсутствие государственной регистрации или нотариального удостоверения сделки не зависит от воли стороны сделки, а вызвано объективными причинами (например, смерть или тяжелая болезнь одной из сторон сделки). ки, а вызвано регистрации или нотариального удостоверения сделки лючением случаев, елок____________________________
1.6.4. Действующее законодательство не содержит общих положений о необходимости государственной регистрации соглашений о внесении изменений и дополнений в договоры, подлежащие государственной регистрации, а также о государственной регистрации изменений таких договоров в одностороннем порядке, если такая возможность предусмотрена договором.
Статья 163. Нотариально удостоверенные сделки
1. Нотариальное удостоверение сделки осуществляется путем совершения на документе, соответствующем требованиям статьи 160 настоящего Кодекса, удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие.
2. Нотариальное удостоверение сделок обязательно:
1) в случаях, указанных в законе;
2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.
108) в статье 163:
а) пункт 1 изложить в следующей редакции:
"1. Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности содержания сделки, а также права стороны на ее совершение, и осуществляется нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.";
б) дополнить пунктом 3 следующего содержания:
"3. Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.";
Статья 163. Нотариальное удостоверение сделки
(в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1. Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.
(п. 1 в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2. Нотариальное удостоверение сделок обязательно:
1) в случаях, указанных в законе;
2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.
3. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.
(п. 3 введен Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ)
Статья 164. Государственная регистрация сделок
1. Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
2. Законом может быть установлена государственная регистрация сделок с движимым имуществом определенных видов.
109) статью 164 изложить в следующей редакции:
"Статья 164. Государственная регистрация сделок
1. В случаях, когда настоящим Кодексом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия такой сделки наступают после ее регистрации.
2. Сделка об изменении условий зарегистрированной сделки подлежит государственной регистрации.";
Комментарий к статье 164(эрделевский)
1. Государственная регистрация не является какой-либо особой формой сделки или элементом ее формы (формы сделок исчерпывающе перечислены в ст. 158 ГК). К моменту совершения акта государственной регистрации процесс выражения воли участниками сделки уже завершен, и акт государственной регистрации означает лишь публичную констатацию государством законности совершенной сделки и создает презумпцию осведомленности о факте совершения сделки остальных участников гражданского оборота.
Статья 164. Государственная регистрация сделок
(в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1. В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.
2. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.
Статья 165. Последствия несоблюдения нотариальной формы сделки и требования о ее регистрации
1. Несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.
2. Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.
3. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
4. В случаях, предусмотренных пунктами 2 и 3 настоящей статьи, сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.
Комментарий к статье 165(Эрделевский)
2. В силу общего правила п. 3 ст. 433 ГК договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным лишь с момента его регистрации. До указанного момента имеет место отсутствие договора (договор является незаключенным), а не его недействительность.
4. Условиями применения правил п. 3 ст. 165 являются: совершение сделки в надлежащей форме, что обусловливает ее пригодность для государственной регистрации; уклонение одной из сторон от регистрации сделки. Начала исполнения сделки какой-либо из сторон в этом случае не требуется.
110) в статье 165:
а) наименование изложить в следующей редакции:
"Статья 165. Последствия уклонения от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки";
б) пункт 1 признать утратившим силу;
в) пункты 2 - 4 считать пунктами 1 - 3 соответственно;
г) в пункте 3 слова "2 и 3" заменить словами "1 и 2";
л) дополнить новым пунктом 4 следующего содержания:
"4. Срок исковой давности по требованиям, указанным в настоящей статье, составляет один год.";
Статья 165. Последствия уклонения от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки
(в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1. Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.
2. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
3. В случаях, предусмотренных пунктами 1 и 2 настоящей статьи, сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.
Срок исковой давности, установленный пунктом 4 статьи 165 (в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ), применяется к требованиям, основания для которых возникли после дня вступления в силу указанного Закона.
4. Срок исковой давности по требованиям, указанным в настоящей статье, составляет один год.
111) параграф 1 главы 9 после статьи 165 дополнить статьей 165.1 следующего содержания:
Статья 1651. Юридически значимые сообщения
1. Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для последнего такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения адресату или его представителю.
Сообщение считается доставленным и в том случае, когда оно было направлено, но не было фактически получено адресатом по обстоятельствам, зависящим от него.
2. Правила пункта 1 настоящей статьи применяются, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки и не следует из обычая и практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.