Следует отметить существенное различие по реализации заложенного недвижимого имущества в случаях, когда стороны исполнительного производства представляют собой разные категории взыскателей.
В первом случае стороной исполнительного производства является сам залогодержатель, удовлетворяющий свои требования за счет реализации арестованного имущества по решению суда. В этом случае необходимо обратить внимание на следующие существенные моменты при реализации такого имущества.
Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со ст.349 ГК РФ обращено взыскание, производится путем продажи его с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок.
Начальная продажная цена заложенного имущества определяется решением суда.
При исполнении таких судебных решений судебный пристав-исполнитель не вправе назначать специалиста по оценке заложенного имущества, передаваемого на реализацию.
В качестве примера можно привести ряд положений из Обзора практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм ГК РФ о залоге, направленного Информационным письмом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 января 1998 г. N 26.
Из положений Обзора следует, что нарушение обязанности суда по определению начальной продажной цены реализуемого заложенного имущества является основанием для отмены судебного акта. Поэтому в подобных случаях, судебному приставу-исполнителю необходимо ставить перед соответствующим судом вопрос о разъяснении такого судебного акта с целью конкретного определения начальной продажной цены либо о принесении протеста в порядке надзора.
В Федеральном законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)" подробно раскрыты способы реализации заложенного имущества. Согласно ст.56 указанного Закона имущество, заложенное по договору об ипотеке, реализуется путем продажи с публичных торгов.
Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку указанным Законом не установлены иные правила. Однако в настоящее время процессуальное законодательство (ГПК и АПК) такого порядка не содержит. Поэтому практическое значение имеет порядок проведения публичных торгов, установленный в ГК РФ (ст. 447-449).
Порядок продажи имущества, заложенного по договору об ипотеке, на аукционе определяется правилами ст. 447-449 ГК РФ и ст.57 - 61 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Порядок проведения публичных торгов заключается в соответствии со ст.57 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в том, что торги организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено федеральным законом.
Публичные торги по продаже заложенного имущества проводятся по месту нахождения этого имущества.
Выигравшим публичные торги признается лицо, предложившее на публичных торгах наиболее высокую цену за продаваемое имущество. Это лицо и организатор публичных торгов подписывают в день их проведения протокол о результатах публичных торгов. Уклонение кого-либо от подписания протокола влечет последствия, предусмотренные п.5 ст.448 ГК РФ.
В целом ряде случаев публичные торги могут быть объявлены несостоявшимися:
1) на публичные торги явилось менее двух покупателей;
2) на публичных торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества;
3) лицо, выигравшее публичные торги, не внесло покупную цену в установленный срок.
Публичные торги должны быть объявлены несостоявшимися не позднее чем на следующий день после того, как имело место какое-либо из указанных обстоятельств. В течение десяти дней после объявления торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества.
К такому соглашению применяются правила гражданского законодательства Российской Федерации о договоре купли-продажи. Ипотека в этом случае прекращается.
Если указанное соглашение о приобретении имущества залогодержателем не состоялось, не позднее чем через месяц после первых публичных торгов проводятся повторные торги. Начальная продажная цена заложенного имущества на повторных торгах, если они вызваны ранее указанными причинами, снижается на 15 процентов.
В случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися по причинам, указанным в п.1 ст.58 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества.
Если залогодержатель не воспользуется правом оставить предмет ипотеки за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается.
Данные положения применяются при исполнении судебного решения об обращении взыскания на заложенное имущество, по которому взыскателем выступает залогодержатель.
Распределение суммы, вырученной от реализации заложенного недвижимого имущества, регулируется ст.61 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и положениями ст.78 Федерального закона "Об исполнительном производстве".
Сумма, вырученная от реализации имущества, заложенного по договору об ипотеке, после удержания из нее сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на это имущество и его реализацией (исполнительские расходы), распределяется между заявившими свои требования к взысканию залогодержателями, другими кредиторами залогодателя и самим залогодержателем. Распределение проводится судебным приставом-исполнителем в порядке, предусмотренном ст.78 Федерального закона "Об исполнительном производстве".
Если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю.