1) В России в настоящее время правовые отношения в жилищных и жилищно-строительных кооперативах регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и Жилищным кодексом Российской Федерации. Специальный федеральный закон о жилищных и жилищно-строительных кооперативах отсутствует, хотя такие законы имеют сегодня почти все остальные виды потребительских кооперативов (в том числе жилищно-накопительные кооперативы).
Деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов более или менее подробно регулируется нормами раздела V Жилищного кодекса. Согласно статье 129 Кодекса член жилищного или жилищно-строительного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае полной выплаты паевого взноса (эта норма ретранслирована в Жилищный кодекс из 218 статьи Гражданского кодекса). Более того, при условии полностью выплаченного паевого взноса хотя бы одним членом жилищного или жилищно-строительного кооператива на отношения собственности в многоквартирном доме в жилищном кооперативе распространяется действие главы VI Кодекса, регулирующей деятельность товариществ собственников жилья.
Кроме этого, в Федеральном законе Российской Федерации от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» статьёй 14 была предусмотрена норма, при которой жилищный и жилищно-строительный кооператив, в котором все его члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные этим кооперативом жилые помещения, подлежат до 1 января 2007 года преобразованию в товарищество собственников жилья или ликвидации. По истечении этого срока непреобразованные кооперативы подлежат ликвидации в судебном порядке по требованию органа, осуществляющего государственную регистрацию юридических лиц.
И хотя с 1 сентября 2006 года статья 14 Вводного закона утратила силу в соответствии с Федеральным законом от 30 июня 2006 года № 93-ФЗ, ситуацию с жилищными кооперативами это улучшило не сильно: все члены кооператива, выплатившие пай, по закону являются собственниками жилых помещений и совместными собственниками помещений общего пользования, а сам кооператив не владеет ничем.
Жилищные кооперативы в России в настоящее время практически лишены права кооперативной собственности на недвижимое имущество. Следовательно, жилищные кооперативы переведены из организаций непрямой формы собственности на недвижимое имущество в прямую форму со всеми вытекающими последствиями.
Таким образом, действующее законодательство не создает благоприятных условий для деятельности кооперативных форм, которые могли бы привести к росту объёмов строительства жилья и повышению его доступности для многих категорий граждан - у кооперативов нет никаких преимуществ перед коммерческими застройщиками при строительстве нового жилья.
В этих условиях жилищные кооперативы не могут стать реальной альтернативой действующим механизмам создания социального жилья, как это имеет место во многих западных странах.
Указанные обстоятельства привели к тому, что в настоящее время в России жилищная кооперация в её классической форме практически не развивается. Доля жилищного фонда, введённого в действие жилищно-строительными кооперативами, сокращается из года в год. Если в 1992 году она составляла 5,4%, то к 2012 году эта доля снизилась до 0,4%.
В сложившихся условиях в течение последних двадцати лет на место классических жилищных и жилищно-строительных кооперативов пришли различные суррогатные формы организаций, привлекающие на жилищный рынок средства самого дешёвого финансового источника – из карманов населения.
Самым массовым явлением среди этих «народных инициатив» стали так называемы «накопительные кооперативы», в основу деятельности которых были положены принципы широко распространённой в Европе схемы ссудо-сберегательной кооперации, и, прежде всего, немецкой системы строительно-сберегательных касс.
Действуя юридически под названием жилищно-строительных кооперативов, эти организации фактически выполняли функции обществ взаимного кредитования. Организаторами большей части таких кооперативов выступали строительные или риэлтерские организации, почувствовавшие в таком способе привлечения средств населения давно ожидаемую альтернативу договорам долевого участия.
В отсутствии каких-либо норм законодательного регулирования такого рода деятельности успех или провал работы этих накопительных кооперативов напрямую зависел только от порядочности и компетентности его организаторов – грань между устойчивым развивающимся организмом и банальной «пирамидой» практически не определялась.
На практике существовало достаточно большое число таких ЖСК, разработавших сбалансированный накопительно-кредитный алгоритм, выполняющих все свои обязательства перед вкладчиками и реально помогающих людям, не имеющим других альтернатив приобретения на доступных условиях жилых помещений. Среди таких удачных примеров можно назвать Уфимский кооператив «Своими руками», Санкт-Петербургскую Федерацию жилищных кооперативов, Ульяновский ЖСК «Строй и живи».
В большинстве случаев такие накопительные кооперативы не занимаются строительством какого-либо конкретного дома, а только организуют работу финансово-кредитного механизма и приобретают жилье для своих членов на первичном или вторичном рынках.
В то же время массовый характер приняли случаи откровенного мошенничества организаторов таких кооперативов, которые исчезали с большими суммами денег, собранными с доверчивых людей.
Осознавая критичность ситуации, сложившейся вокруг такого рода жилищно-кредитной кооперации, Правительство Российской Федерации подготовило законопроект, принятый 30 декабря 2004 года как Федеральный закон Российской Федерации № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».
Основная цель принятия указанного закона – попытка установить гарантии защиты прав и законных интересов граждан при их участии в деятельности жилищных накопительных кооперативов по привлечению и использованию денежных средств населения на приобретение жилых помещений на территории Российской Федерации.
По мнению многих специалистов, в том числе и автора статьи, закон в силу компромиссности и половинчатости его концепции не сможет выполнить возложенной на него задачи по следующим причинам:
- усиление разнообразного контроля за деятельностью накопительных кооперативов и осложнение жизни их руководителей приведёт к массовому выходу таких кооперативов из-под действия закона под какие-либо иные организационно-правовые «крыши»;
- сам закон, регулируя накопительные механизмы в жилищной сфере, стал на пути нормального закона о банковских организациях типа строительно-сберегательных касс, деятельность которых регулируется и контролируется совершенно на другом уровне.
Как и ожидалось, одним из первых итогов вступления в действие закона «О жилищных накопительных кооперативах» стал уход накопительных кооперативов от обязательного требования о перерегистрации уставных документов в соответствии с нормами закона. Вместо старых жилищно-строительных кооперативов в стране стали появляться «общества взаимного кредита» и прочие финансовые и потребительские организации. Ниже приведено объявление, помещённое на интернет-сайте одного из московских кооперативов, наглядно представляющее описанную тенденцию:
В 2007 году несколько депутатов Государственной Думы попытались сдвинуть вопрос о некоммерческом строительстве с мёртвой точке, внеся проект закона о закрытых и открытых жилищно-строительных кооперативах в малоэтажной застройке. И хотя концепция законопроекта вызывала много вопросов, он, тем не менее, был прогрессивен – и не прошёл.
В качестве альтернативы руководством страны было принято решение испытать в «тестовом режиме» процесс создания современных жилищно-строительных кооперативов «на пилотной площадке» одного из самых эффективных институтов развития – Фонда «РЖС», для чего в Федеральный закон от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» в 2011 году были внесены дополнения, предоставляющие Фонду «РЖС» право безвозмездно предоставлять земельные участки жилищно-строительным кооперативам, созданным из числа отдельных категорий граждан. И хотя благодаря энергии и напору специалистов Фонда в стране реально уже появилось несколько сотен таких жилищно-строительных кооперативов, а некоторые из них - достаточно крупные (до тысячи членов), этот проект, реализуемый полностью в ручном режиме, никоим образом не может подменить создание на федеральном уровне системы некоммерческих застройщиков в сочетании с созданием системы их государственной поддержки.