Ипотечное страхование: тенденции и проблемы
Александр Ермаков, начальник управления развития банковского страхования СГ «СОГАЗ»
В развитии ипотеки принимают участие самые разные организации: Госдума, правительство, банки, предоставляющие ипотечные кредиты, страховые компании, страхующие ипотечные риски. И все они сталкиваются с самыми разными трудностями. О том, какие проблемы приходится решать страховщикам в ходе реализации программы ипотечного страхования, - наш рассказ.
Разные подходы
В настоящее время на рынке применяются два подхода к организации ипотечного страхования.
Первый подход предполагает, что договоры страхования при ипотечном кредитовании заключаются двумя страховщиками: в части страхования жизни и здоровья заемщика кредита - через специализированную страховую компанию по жизни, в части имущественного страхования - через страховую компанию, реализующую имущественные виды страхования.
При использовании второго подхода договоры страхования заключаются одним страховщиком по всем видам страхования, то есть осуществляется комплексное страхование.
В первом варианте, при заключении договора страхования двумя страховщиками, возникают определенные неудобства прежде всего для заемщика кредита (страхователя), связанные с увеличением объема оформляемых документов. Кроме того, данный вариант требует выстраивания отлаженной схемы взаимодействия двух страховых компаний для оперативного оформления договоров и урегулирования страховых случаев.
Во втором варианте проблем с технологией продаж нет, так как реализация его проводится силами одного страховщика. Однако, согласно Закону об организации страхового дела в РФ, совмещение страхования жизни и имущественных видов страхования возможно лишь до 1 июля 2007 года. Поэтому, если законодательная база не изменится, заключать комплексные договоры ипотечного страхования силами одного страховщика станет невозможно.
В настоящее время на рынке ипотечного страхования наблюдается тенденция необоснованной минимизации страховых тарифов. В целях обеспечения потребительской привлекательности ипотечного продукта банки отбирают для работы страховые компании, предлагающие полисы по минимальным ценам.
Страхование по экономически необоснованным тарифам может привести к снижению финансовой устойчивости страховой компании и как следствие к возможному невыполнению обязательств при наступлении страховых случаев.
Тарифы страхования жизни базируются на статистических данных о смертности населения и зависят от многих факторов: пола, возраста заемщика, периода страхования, порядка уплаты взносов. Поэтому договоры страхования жизни требуют проведения индивидуального андеррайтинга для каждого заемщика. Индивидуальные тарифы страхования жизни, как правило, в среднем выше групповых, особенно для возрастной группы тех, кому 40 и более лет (в первую очередь это касается мужчин).
Для страховых компаний, имеющих большой портфель договоров страхования жизни заемщика кредита, может оказаться целесообразным применение усредненных тарифов, общих для определенных возрастных групп заемщиков. При условии согласования данного способа тарификации с Федеральной службой страхового надзора страховая компания могла бы таким образом упростить процедуру андеррайтинга и ускорить оформление страхового полиса.
Вопрос о выгодоприобретателе
В ходе реализации ипотечных программ достаточно часто встает вопрос о выгодоприобретателе по договору страхования имущества, заложенного в обеспечение ипотечного кредита. К сожалению, банки и ряд страховых компаний придерживаются разной точки зрения на этот счет.
Так, юридические службы ряда банков и страховых компаний считают, что имущественные интересы, связанные с риском гибели или повреждения имущества в соответствии со статьями 211 и 929 ГК РФ, несет собственник (то есть физическое лицо, а не банк), если иное не предусмотрено законом или договором. В связи с отсутствием имущественного интереса в данном случае банк не может быть назначен выгодоприобретателем. При этом в соответствии со статьей 31 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель (банк) имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано. Это требование подлежит удовлетворению преимущественно перед требованиями других кредиторов залогодателя и лиц, в чью пользу осуществлено страхование, за изъятиями, установленными федеральным законом. Таким образом, защита интересов банка достигается даже без назначения его выгодоприобретателем по договору страхования.
Другая точка зрения: если у заемщика есть обязательства перед банком в обеспечении кредита (то есть квартира, купленная по ипотечной схеме), то до погашения кредита выгодоприобретателем является банк, а не заемщик кредита. Данная позиция достаточно распространена и является обязательным требованием ряда банков при заключении договоров ипотечного страхования.
Отсутствие единого подхода к данному вопросу приводит к спорам и тормозит процесс развития ипотечного страхования. Для упрощения взаимодействия банков и страховых компаний необходимо четко и ясно определить - кто является выгодоприобретателем по договору страхования имущества, заложенного в обеспечение кредита при ипотечных сделках.
Обращает на себя внимание инициатива Агентства ипотечного жилищного кредитования, совместно с Национальной страховой гильдией предложившего разработать правила страхования при ипотечных сделках единого стандарта для страховых компаний, реализующих программу ипотечного страхования, которые предусматривают одинаковые правила страхования и формы страховой документации. Это, несомненно, будет способствовать унификации страхового продукта и позволит всем участникам ипотечного рынка проще и эффективней строить взаимовыгодные отношения в этой сфере бизнеса.