Понятие и классификация доходной недвижимости

Согласно ст.130 ГКРФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Доход — денежные средства или материальные ценности, полученные государством, физическим или юридическим лицом в результате какой-либо деятельности.

Коммерческая недвижимость – это любая недвижимость, которая приносит доход, причем, это не только офисы, но и складские помещения, магазины, торговые площади и т.д. Коммерческая недвижимость всегда высоко оценивалась, а за последние годы цены выросли во много раз и продолжают расти дальше. Квартиры на первых этажах уже продают как коммерческую недвижимость, точнее квартира остается, а вот цена существенно меняется. Любая компания, особенно крупномасштабная, не может обойтись без приобретения коммерческой недвижимости и чем выше статус компании, тем представительнее должен выглядеть ее офис. Здесь опять же есть вариант купить помещение, а можно взять в аренду, все это зависит от количества располагаемых средств. И в первом и во втором случае любая компания, в собственных интересах, должна проверить документацию и состояние объекта.

Любая коммерческая недвижимость имеет свою цену, к тому же непостоянную. На нее влияет инфляция, спрос, физическое состояние. Расчетом цены на такую недвижимость занимаются специальные оценочные компании, их оценка является независимой и служит как бы балансом между спросом и предложением на рынке недвижимости.

Развитие коммерческой недвижимости является и отличным бизнесом, который у нас начал развиваться совсем недавно, поэтому многие инвесторы предпочитают вкладывать свой капитал именно в эту сферу. Такое вложение предполагает особую выгоду, которая заключается в том, что наибольшие затраты вкладчик несет при приобретении недвижимости и доход, соответственно, получает сразу при продаже. Если же собственник выступает в роли арендатора, то доход к нему поступает постепенно, но стабильно.

Коммерческая недвижимость – один из секторов рынка недвижимости. Рассмотрим подробнее понятие «рынок недвижимости» и его структуру.

Рынок недвижимости - сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры и правовой среды рынка). Процессы функционирования рынка недвижимости: процесс производства (создания), процесс потребления (использования) и процесс обмена объектов недвижимости (процесс смена права собственности на объект) и процесс управления рынком.

В соответствии с приведенным определением, структура рынка включает: объекты недвижимости; субъекты рынка, процессы функционирования рынка; механизмы (инфраструктуру) рынка. Для целей анализа рынка и управления его созданием и развитием объекты недвижимости необходимо структурировать, т.е. выделять те или иные однородные группы. В законодательных, нормативных, методических актах и документах применяется классификация объектов по различным основаниям: по физическому статусу, назначению, качеству, местоположению, размерам, видам собственности (принадлежности на праве собственности), юридическому статусу (принадлежности на праве пользования).

По физическому статусу выделяют: земельные участки; жилье (жилые здания и помещения); нежилые здания и помещения, строения, сооружения. Использование каждого элемента может иметь одну цель, поэтому каждый из этих элементов можно отнести к доходной недвижимости. Более детальная классификация фонда объектов недвижимости по назначению содержит следующий перечень видов и подвидов объектов: земельные участки

Жилье (жилые здания и помещения): многоквартирные жилые дома, квартиры в них и др. помещения для постоянного проживания (в домах отдыха, гостиницах, больницах, школах и т.п.); индивидуальные и двух - четырех семейные малоэтажные жилые дома (старая застройка и дома традиционного типа - домовладения и нового типа - коттеджи, таунхаусы);

Коммерческая недвижимость: офисные здания и помещения административно-офисного назначения; гостиницы, мотели, дома отдыха; магазины, торговые центры; рестораны, кафе и др. пункты общепита; пункты бытового обслуживания, сервиса.

Промышленная недвижимость: заводские и фабричные помещения, здания и сооружения производственного назначения; мосты, трубопроводы, дороги, дамбы и др. инженерные сооружения; паркинги, гаражи; склады, складские помещения

Недвижимость социально-культурного назначения: здания правительственных и административных учреждений; культурно-оздоровительные, образовательные, спортивные объекты; религиозные объекты.

Коммерческая недвижимость делится на Офисную, Складскую, Торговую.

В настоящее время необходимость классификации, упорядочения или разделения недвижимости на отдельные группы ощущается очень остро как аналитиками рынка недвижимости, так и риэлторами и оценщиками.

На сегодняшний день в России существует несколько попыток разработки классификации объектов доходной недвижимости.

Среди самых известных классификаций офисной недвижимости можно назвать следующие:

1.Классификация главного аналитика Российской Гильдии риэлторов Г.М. Стерника

2.Классификация Московского исследовательского форума 2003г.

3.Классификация Московского исследовательского форума 2006г.

4.Классификация Поволжского Антикризисного Института (г. Казань)

Среди имеющихся классификаций торговой недвижимости можно выделить:

1.Типология торговой недвижимости главного аналитика Российской Гильдии риэлторов Г.М. Стерника

2.Классификация, разработанная Urban Land Institute (США)

3.Классификация международного совета торговых центров International Council of Shopping Centres

4.Классификация торговых центров, разработанная Российским Советом Торговых Центров (РСТЦ)

Варианты единой классификации объектов складской недвижимости предлагают рынку его наиболее активные игроки – риэлторско-консалтинговые компании. Среди имеющихся классификаций складов можно назвать:

1. Классификация, разработанная Международной консалтинговой компанией Knight Frank

2. Классификация, разработанная консалтинговой компанией Swiss Realty Group

В настоящее время аналитики рынка не пришли к единому мнению, какая классификация наиболее приемлема и удобна. Имеющиеся классификации зачастую повторяют друг друга и имеют тенденции к расширению признаков и факторов, по которым следует относить объект недвижимости к тому или иному классу. При этом, рассмотрев рынок недвижимости даже крупных городов России, можно отметить, что ряд факторов, которые необходимо учитывать в рамках имеющихся классификаций, либо отсутствует, либо участвует в формировании рыночной стоимости объекта незначительно. Т.о., все предлагаемые классификации обладают рядом недостатков, главные из которых – избыточность и громоздкость, которые и обусловлены отсутствием приоритетов перечисляемых параметров. При небольшом количестве факторов, значительно влияющих на рыночную стоимость объекта, в имеющихся классификациях рассматривается большое количество второстепенных характеристик, дающих незначительное изменение стоимости, что является очевидным для оценщика-профессионала. Специалистами компании «Сибирский оценщик» разработана краткая емкой, понятной оценщикам, риэлторам, аналитикам и потребителям наших услуг, классификации, которая включает в себя только те характеристики объектов, которые существенно влияют на стоимость недвижимости. В результате проведенной работы появилась концепция краткой классификации недвижимости, максимально компактной и удобной в применении, адаптированной для оценщиков. Факторы, влияющие на стоимость, расположены в классификации по мере убывания их влияния на стоимость объекта.

Таблица 2

Классификация торговых помещений

Таблица 3

Классификация складских помещений