Марта 2022г. С08.30-10.00 лекция
Курс очная форма обучения 38.03.02 Менеджмент дисциплина «Оценка стоимости недвижимости»
Тема 8. Оценка стоимости объектов недвижимости сравнительным подходом
ФСО №1 п.14. Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.
Основным принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, согласно которому рациональный покупатель не заплатит за конкретный объект недвижимости сумму больше, чем обойдется ему приобретение другого сходного объекта недвижимости, обладающего аналогичной полезностью.
Сравнительный подход предполагает наличие информации о недавних сделках. Оценщик рассматривает сопоставимые объекты недвижимости, которые были проданы за последнее время, сравнивает их с оцениваемым объектом. Для применения сравнительного подхода необходимо наличие развитого рынка недвижимости. Если рынок развит недостаточно, то применение данного подхода становится нецелесообразным.
В рамках сравнительного подхода к оценке выделяют два метода:
· метод сравнения продаж;
· метод валовой ренты.
Метод сравнения продаж является основным методом, а метод валовой ренты представляет собой частный случай метода сравнения продаж.
Метод сравнения продаж
Метод сравнения продаж базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.
Исходной предпосылкой применения метода сравнения продаж является наличие развитого рынка недвижимости. Недостаточная же развитость данного рынка, а также то, что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, делают применение этого подхода нецелесообразным.
Рассмотрим основные этапы оценки недвижимости методом сравнения продаж.
1-й этап. Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект. Выявляются объекты недвижимости сопоставимые с оцениваемым объектом, проданные относительно недавно.
2-й этап. Собирается и проверяется информация по сопоставимым объектам; анализируется собранная информация и каждый сопоставимый объект сравнивается с оцениваемым объектом. Из сопоставимых объектов по минимуму различий выбираются объекты-аналоги.
3-й этап. На выделенные различия в ценообразующих характеристиках объектов-аналогов с оцениваемым объектом вносятся поправки в цены продаж аналогов.
4-й этап. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости, полученная в рамках метода сравнения продаж сравнительного подхода.
Есть обязательные критерии сопоставимости:
· категория земельного участка, например, земельный участок сельскохозяйственного назначения не сопоставим с участком земель поселений;
· функциональное назначение улучшений, например, объекты жилой недвижимость не сопоставимы с объектами офисной недвижимости;
· передаваемые права, например, право аренды не сопоставимо с правом собственности;
· условия продажи, например, рыночные условия не сопоставимы с условиями продажи зависимых субъектов.
Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынка недвижимости, и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:
· продолжительности срока экспозиции;
· независимости субъектов сделки;
· инвестиционной мотивации.
На первом этапе необходимо сегментирование рынка, т.е. разбиение рынка на секторы, имеющие сходные объекты и субъекты.
Сходные объекты по:
• назначению использования;
• качеству;
• передаваемым правам;
• местоположению;
• физическим характеристикам.
Сходные субъекты по:
• платежеспособности;
• возможностям финансирования;
• инвестиционной мотивации.
Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынка недвижимости, и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:
• сроке окупаемости;
• независимости субъектов сделки;
• инвестиционной мотивации.
В частности, необходимо отслеживать следующие моменты. Срок экспозиции –время,которое объект находится на рынке.
Срок экспозиции отличается для разных сегментов рынка и зависит в немалой степени от качества объектов. Например, в Москве усредненный срок экспозиции для жилых квартир равен примерно одному месяцу, для офисных зданий – от полутора до трех месяцев. Если объект был продан за период времени, гораздо меньший стандартного срока экспозиции, это свидетельствует о заниженной цене. Если объект находился на рынке значительно дольше стандартного срока экспозиции, следовательно, цена завышена. В обоих случаях сделка не является типичной для сегмента рынка и не должна рассматриваться в качестве сравнимой.
Под зависимостью субъектов сделки подразумевается, что сделки заключаются не по рыночной цене и данные по ним не могут использоваться для сравнения, если покупатель и продавец:
• находятся в родственных отношениях;
• являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;
• имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;
• сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;
• занимаются продажей имущества умерших лиц;
• занимаются продажей с целью избежать отчуждения заложенного имущества и т.д.
Инвестиционная мотивация определяется:
• аналогичными мотивами инвесторов;
• аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;
• степенью износа здания.
Например, покупка здания для организации в нем офиса не может использоваться в качестве аналога, если здание планируется использовать под гостиницу, так как ожидаемые потоки доходов и расходов будут иными.
Объект, степень износа которого составляет более 80%, не может быть использован по своему профилю без проведения капитального ремонта. Поэтому покупка здания с износом более 80% происходит с иной мотивацией по сравнению с покупкой здания с меньшим износом. В первом случае – это, как правило, покупка прав на строительство нового объекта.
Основные критерии выбора сопоставимых объектов (аналогов):
• переданные права собственности на недвижимость;
• условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости;
• условия продажи (чистота сделки);
• время продажи;
• местоположение;
• физические характеристики;
• экономические характеристики;
• наличие движимого имущества.
1) Переданные права собственности.
Наличие тех или иных ограничений на право собственности (отсутствие права на распоряжение земельным участком, наличие сервитута и т.п.) объективно снижает стоимость объекта недвижимости, а следовательно, и цену продажи. В первую очередь должно быть учтено соответствие прав на оцениваемый объект недвижимости и аналогичные объекты сравнения.
2) Условия финансирования сделки.
При нетипичных условиях финансирования сделки купли-продажиобъекта недвижимости (например, в случае ее полного кредитования, отсрочки платежа, дробности платежей) цена, по которой осуществляется сделка меняется. Необходим тщательный анализ, в результате которого вносится соответствующая поправка к цене сделок с нетипичными условиями финансирования.
3) Условия продажи и время продажи.
Поскольку рассчитать поправку на условия финансирования и налогообложения на передаваемые юридические права и ограничения, а также условия продажи затруднительно, то лучше по возможности не рассматривать для анализа и сравнения подобные сделки. В противном случае поправки на эти характеристики делаются в первую очередь.
4) Время продажи –один из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для внесения поправки на данную характеристику
в цену продажи объекта-аналога необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени.
5) Местоположение –необходимый элемент сравнения сопоставимых продаж, поскольку оказывает существенное воздействие на стоимость оцениваемого объекта. Идентичные объекты недвижимости, расположенные в центре города и на окраине, имеют зачастую разницу в стоимости. Данный фактор учитывается при выборе аналогов и по этому фактору вносятся корректировка.
6) Физические характеристики объекта недвижимости–размеры, вид и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта и другие характеристики, на которые также вносятся поправки.
7) Экономические характеристики.
К экономическим характеристикам относят те, которые влияют на основные результаты использования доходной недвижимости: условия и сроки аренды, применение скидки к арендной плате и отклонение от целевого использования и т.п.
8) Наличие движимого имущества.
Необходимо исключать из цены продажи сравниваемого объекта стоимости стоимость движимого имущества. Например, при продаже магазина сделка может быть по всему имуществу, включая и движимое имущество (кассовые аппараты, демонтируемое торговое оборудование и т.д.) В этом случае необходимо исключить из цены продажи торгового павильона стоимость движимого имущества, оцененного по рыночной стоимости.
Единицы сравнения
Единицы сравнения для свободных земельных участков:
· цена за 1 га;
· цена за 1 сотку;
· цена за 1 м2.
Единицы сравнения для застроенных земельных участков:
· цена за 1 м2 общей площади;
· цена за 1 фронтальный метр;
· цена за 1 м2 чистой площади, подлежащей сдаче в аренду;
· цена за 1 м3.
Классификация поправок
Рис.1. Классификация поправок
Расчет и внесение поправок.
Для расчета и внесения поправок используется множество различных методов, среди которых можно выделить следующие:
· метод парных продаж;
· экспертный метод;
· статистические методы;
· стоимостной метод.
Метод парных продаж. Парными продажами являются продажи двух объектов, которые почти идентичны, за исключением какого-либо одного параметра.
Чтобы получить величину поправки (корректировки) в процентном выражении методом парных продаж, необходимо применить следующую формулу:
(1)
где П – поправка (корректировка) в процентном выражении;
Цопп х-ка оц – цена объекта парной продажи, различающаяся характеристика у которого соответствует оцениваемому объекту;
Цопп х-ка ан – цена объекта парной продажи, различающаяся характеристика у которого соответствует аналогичному объекту.
Чтобы получить величину поправки (корректировки) в стоимостном выражении, применяемую к стоимости объекта в целом, методом парных продаж, необходимо применить следующую формулу:
П = Цопп х-ка оц – Цопп х-ка ан, (2)
В основе экспертного метода расчета и внесения поправок лежит субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога. Экспертный метод расчета и внесения поправок обычно используются, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях.
Статистические методы. Суть статистических методов состоит в проведении корреляционно-регрессионного анализа, который подразумевает допустимую формализацию зависимости между изменениями цен объектов недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик. Данный метод достаточно трудоемок.
Стоимостной метод.
Стоимостной метод расчета величины корректировки (поправки) состоит в определении затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки.
Последовательность внесения поправок и получение скорректированного результата:
1. Первыми вносятся стоимостные корректировки, вносимые к цене аналога в целом (например, поправка на наличие движимого имущества)
2. Затем вносятся процентные поправки.
3. Затем вносятся денежные поправки, вносимые к единице сравнения аналога.
Когда по всем сравниваемым объектам скорректированные цены различаются, требуется согласование полученных значений. В этой связи формулируется следующее правило выбора значения скорректированной цены продажи: в качестве базиса рыночной стоимости оцениваемого объекта выбирается итоговая скорректированная цена продажи сравниваемого объекта (либо объектов), по которому минимально либо абсолютное итоговое значение корректировок, либо количество корректировок. Данное правило сформулировано, исходя из теоретической предпосылки адекватности цены продажи объекта, сходного по всем рассматриваемым характеристикам, рыночной стоимости оцениваемого объекта.
Удельный вес может быть рассчитан на основании количества внесенных поправок, так как каждая внесенная поправка снижает точность расчетов. Поэтому наиболее близким аналогам, к которым было внесено минимальное значение поправок, нужно присваивать наибольший удельный вес.
Удельные веса могут быть рассчитаны по формуле:
Уд.вес = 
, (3)
где Уд.вес – удельный вес полученного значения скорректированной цены единицы сравнения аналога;
ni-количество внесенных поправок в стоимость i-ого сопоставимого объекта, изменивших его стоимость.
Рассчитанная оценщиком средневзвешенная величина будет являться в большинстве случаев итоговой вероятной ценой продажи оцениваемого объекта, которая может быть округлена в допустимых пределах в каждом конкретном случае.
Метод сравнения продаж может быть осуществлен с помощью методов корреляционно-регрессионного анализа. Наиболее часто используемыми являются метод парной корреляции (однофакторные зависимости) и метод множественной корреляции (многофакторные зависимости).
Формализация реальных зависимостей всегда связана с упрощениями. Поэтому в процессе анализа должно быть выявлено соответствие полученной модели реальной зависимости, должны быть найдены пути улучшения модели и определены возможности практической реализации достигнутых результатов.
Корреляционно-регрессионный анализ наиболее востребован при массовой оценке объектов недвижимости.
Метод валовой ренты
Валовой рентный мультипликатор используется:
1) в рамках доходного подхода при использовании метода рыночной экстракции для определения ставки капитализации;
2) в рамках сравнительного подхода для расчета рыночной стоимости по известной ставке аренды, либо величины рыночной ставки аренды по известной рыночной стоимости.
Первая указанная ситуация использования ВРМ – в рамках доходного подхода – также предполагает наличие данных для рыночной экстракции – т.е. элементов сравнительного подхода, и носит подчиненный характер - позволяет осуществить уточненный расчет ставки капитализации.
По мнению некоторых авторов, роль ВРМ (GRM) может выполнять коэффициент капитализации. Однако между этими двумя показателями есть существенные различия:
1) коэффициент капитализации учитывает стоимость изменения денег во времени, в то время как ВРМ рассчитывается на конкретную дату по аналогам, в параметрах которых уже учтена эта стоимость денег во времени;
2) при расчете величины ВРМ могут быть использованы осредненные (рыночные) значения арендной платы и стоимости для соответствующего сегмента рынка объектов недвижимости.
Однако расчет коэффициента капитализации - в отличие от ВРМ - имеет ряд особенностей:
ü должен рассчитываться с учетом временного фактора (теория стоимости денег во времени);
ü требует наличия конкретной финансовой информации, касающейся деятельности объекта, за длительный период;
ü требует внесения корректировок в исходные показатели на большое число факторов; и др.
В целях расчета данного показателя осуществляется анализ аналогичных объектов рассматриваемого сегмента рынка. Данный показатель рассчитывается по аналогичным объектам недвижимости и используются как множитель к адекватному показателю оцениваемого объекта.
Этот метод можно рассматривать как частный случай общего метода сравнения продаж. Он основывается на объективной предпосылке наличия прямой взаимосвязи между ценой продаж недвижимости и соответствующим рентным (арендным) доходом от сдачи ее в аренду. Эта взаимосвязь измеряется валовым рентным мультипликатором (ВРМ) как отношение цены продажи к рентному доходу. Метод валовой ренты применяется к оценке доходной недвижимости, широко реализуемой на рынке.
В качестве экономической единицы сравнения при оценке объекта недвижимости на основе соотношения дохода и цены продажи может использоваться валовой рентный мультипликатор.
Мультипликатор валовой ренты – это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД).
Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по формуле:
т
V = ПВДоб • МВРа = ПВДоб0 • [Σ (Цi а / ПВДi а )]/ т, (4)
i= 1
где V – вероятная цена продажи оцениваемого объекта;
ПВДоб – валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта;
МВРа – усредненный мультипликатор валовой ренты по аналогам;
Цi а – цена продажи i-го сопоставимого аналога;
ПВДi а – потенциальный валовой доход i-го сопоставимого аналога;
т – количество отобранных аналогов.
МВР не корректируют на удобства или другие различия между объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основу его расчета положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых уже учтены указанные различия.
Метод достаточно прост, но имеет следующие недостатки:
• может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости;
• в полной мере не учитывает разницу в рисках или нормах воз-врата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом;
• не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах сравниваемых объектов.
Пример. Необходимо оценить объект недвижимости с ПВД в150000 $. В банке данных имеются сведения о недавно проданных аналогах (табл. 1).
Таблица 1