Разновидностью договора подряда является договор строительного подряда. В соответствии со ст. 740 ГК это договор, по которому подрядчик обязуется в установленный срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и заплатить обусловленную цену.
Договор строительного подряда может быть заключен:
• на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта;
• на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных, неразрывно связанных со строящимся объектом работ;
• на капитальный ремонт зданий и сооружений.
Договор строительного подряда имеет некоторые особенности, отличающие его от других видов договоров.[2]
1. Объектами договора строительного подряда являются объекты недвижимости;
2. Специальная правоспособность подрядчика (способность своими действиями создавать права и нести обязанности в тех сферах деятельности, на которые у подрядчика имеется специальное разрешение – лицензия, выданная уполномоченным государственным органом);
3. Дополнительные обязанности заказчика по созданию подрядчику необходимых условий для выполнения работы.
4. Возможность установления дополнительных обязанностей подрядчика, тесно связанных с предметом подряда, но выполнение которых происходит после сдачи результата работы заказчику.
5. Для регулирования отношений, возникающих в связи с заключением и реализацией договора строительного подряда, используется большое количество ведомственных нормативных актов, включая строительные нормы и правила. Следует отметить все более широкое применение в отечественной практике строительства рекомендаций типовых договоров, разработанных Международной федерацией инженеров‑консультантов (ФИДИК). Наиболее известен типовой договор «Условия международного договора на работы в гражданском строительстве». В 1999 г. в дополнение к имеющимся ФИДИК опубликовала четыре новые формы типовых договоров, представляющих большой интерес для юристов, специализирующихся в данной сфере деятельности.
6. Наличие посредника – специализированной инженерной организации (инженера), осуществляющей надзор за ходом выполнения работ и приемкой выполненных подрядчиком работ.
Предметом договора строительного подряда является результат деятельности подрядчика, который имеет конкретную овеществленную форму. Им может быть объект нового строительства (построенный, реконструированный, капитально отремонтированный). В некоторых случаях подрядчик обязан не только сдать заказчику объект строительства, но и обеспечить его эксплуатацию.
Цена в договоре строительного подряда подлежит обязательному согласованию. Цена договора обычно определяется путём составления сметы, представляющей собой постатейный перечень затрат на выполнение работ, приобретение оборудования, закупку строительных материалов и конструкций и т. п. Вместе с технической документацией, определяющей объём, содержания работ и другие, предъявляемые к ним требования, смета образует проектно‑сметную документацию, являющуюся неотъемлемым элементом договора строительного подряда. Как правило, проектно‑сметная документация не может пересматриваться в ходе строительства, за исключением некоторых случаев, указанных в законе.
Чаще всего договоры строительного подряда включают условия об авансировании работ либо оплате их отдельных этапов.
В случае, если договор строительного подряда признается недействительной сделкой, это не является основанием для отказа от оплаты работ.
В связи с этим, суд рассмотрел дело. Подрядчик обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с заказчика стоимости работ, выполненных при строительстве цеха обжига керамических изделий, что подтверждено актом приемки работ. Заказчик заявил встречное требование о признании договора ничтожной сделкой. Суд первой инстанции удовлетворил встречный иск, согласившись с доводами заказчика о ничтожности договора в силу ст. 168 ГК. При признании сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость.
Возврат выполненных работ и использованных при их исполнении материалов невозможен. Однако подписание акта заказчиком свидетельствует о потребительской ценности для него этих работ и желании ими воспользоваться. При таких обстоятельствах заявленное исковое требование подлежит удовлетворению, а понесенные подрядчиком затраты – компенсации.[3]
Срок, как и цена договора, относится к существенным условиям договора строительного подряда, т. к. отношения сторон носят длящийся характер. Срочный характер имеют и многие обязанности, принимаемые на себя заказчиком. С целью согласования сроков выполнения сторонами взаимных обязательств к договору строительного подряда обычно прилагаются различные календарные планы и графики, которые становятся частями договора.
Договор строительного подряда считается незаключенным, если в нем отсутствует условие о сроке выполнения работ. Так, например, подрядчик не может взыскать с заказчика установленные договором строительного подряда пени за просрочку передачи технической документации для производства работ, поскольку в договоре подряда отсутствует условие о сроке выполнения работ, и договор считается незаключенным.
Форма договора строительного подряда письменная в большинстве случаев, причём договор составляется в виде единого документа, подписываемого сторонами.
В связи с этим общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании с администрации города стоимости работ по реконструкции здания, выполненных до заключения договора с другим подрядчиком.
Как видно из материалов дела, администрацией города было издано распоряжение о проведении реконструкции ветхого строения с последующей передачей здания в аренду обществу для размещения в нем банка.
Производителем работ указано общество при условии заключения договора строительного подряда, проект которого общество должно было представить в месячный срок. Возражая против иска, администрация сослалась на то, что проект договора не был представлен истцом в течение года. Администрация отменила названное распоряжение и приняла решение о размещении в упомянутом здании магазина и передаче его другому подрядчику – будущему владельцу.
Арбитражный суд в удовлетворении искового требования отказал по следующим основаниям. В соответствии со статьей 740 ГК основанием для возникновения правоотношения по строительному подряду является договор, который в данном случае не заключался. Поэтому истец не вправе был начинать реконструкцию здания только на основании административного акта.
Поскольку новое назначение здания исключало возможность использования выполненных истцом работ, администрация обоснованно отказалась принять и оплатить их. Таким образом, работы, выполненные без договора, а, например, на основании административного акта и не принятые заказчиком, не подлежат оплате.[4]
Договор строительного подряда носит консенсуальный, возмездный и взаимный характер. Основной сферой его деятельности является предпринимательская деятельность.
Сторонами договора строительного подряда являются заказчик и подрядчик. Заказчиками могут быть любые физические и юридические лица. Но в большинстве случаев выполнение функций заказчика, в частности осуществление эффективного контроля за деятельностью подрядчика, требует специальных знаний и навыков, а иногда и наличия особого разрешения на данный вид деятельности. Поэтому на практике функции заказчика нередко передаются третьей стороне – инженеру (ст. 749 ГК).
Инженер обязан осуществлять контроль, надзор за строительством и принимать решения от имени заказчика. Ответственность за действия инженера несет заказчик в пределах предоставленных инженеру полномочий.
В качестве подрядчиков могут выступать различные строительные и строительно‑монтажные организации независимо от форм собственности, а также индивидуальные предприниматели, имеющие лицензию на строительную деятельность.
Работы по договору строительного подряда осуществляются подрядчиком на основании технической документации, определяющей объем, содержание работ и другие, предъявляемые к ним требования, а также сметы, которая определяет цену работ. Оба эти документа подлежат обязательному согласованию сторонами. В ходе работы у сторон может возникнуть необходимость в пересмотре этих документов.
В арбитражный суд обратился жилищно‑строительный кооператив с иском к акционерному обществу открытого типа о расторжении договора подряда на строительство жилого дома вследствие существенного нарушения ответчиком его условий, выразившегося в превышении сметной стоимости жилого дома и несоблюдении срока исполнения обязательств.
Ответчик возразил против исковых требований, мотивируя свои доводы возникшими у него трудностями с поставкой строительных материалов и удорожанием строительства вследствие инфляции.
Согласно пункту 1 статьи 743 ГК подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии со сметой, определяющей цену работы. Если по независящим от него причинам стоимость работ превысила смету не менее чем на 10 процентов, подрядчик вправе требовать ее пересмотра (п. 3 ст. 744 ГК).
Так, в случае превышение сметной стоимости строительства, а также нарушение подрядчиком сроков окончания строительных работ может служить основанием для расторжения договора.[5]
В юридической практике возникали вопросы, связанные с некоторыми основаниями признания договора не заключенным. Иногда одна из сторон ссылаясь на отсутствие утвержденной в установленном порядке технической документации, просила признать суд данный факт основанием для признания договора незаключенным. Договор считается незаключенным, если в нем не определен предмет договора. В случае, если в договоре стороны предусмотрели, что обязанностью подрядчика является, например, постройка объекта и указана договорная цена этих работ, а до заключения договора заказчик был ознакомлен с типовым образцом объекта, возводимого подрядчиком, следовательно, это свидетельствовало о том, что сторонами фактически был определен предмет договора. И если у сторон по этому поводу разногласий не возникло, совокупность указанных обстоятельств не дает оснований считать договор незаключенным в связи с отсутствием технической документации.
Далее, говоря о договоре строительного подряда, следует отметить, что обеспечение строительства материалами и оборудованием возлагается по общему правилу на подрядчика (п. 1 ст. 745 ГК). По согласованию сторон может быть предусмотрено, что обеспечение в целом или определенной части осуществляет заказчик. Ответственность за качество поставляемого материала лежит на той стороне, которая предоставляла материал и оборудование. Эта сторона освобождается от ответственности, если докажет, что невозможность использования предоставленных материалов без ухудшения качества возникла по вине другой стороны. В случае гибели или повреждения объекта строительства до его передачи заказчику подрядчик, при условии, что он исполнил свои обязанности по предупреждению заказчика вправе требовать оплату работ в полном объеме, предусмотренном сметой и отказаться от договора строительного подряда (п. 3 ст. 745 ГК).
Заказчик имеет право осуществлять повседневный контроль и технический надзор за соответствием объема и качества работ, выполненных подрядчиком, смете и технической документации, за качеством и правильностью использования подрядчиком материалов. Для заказчика имеет значение не деятельность подрядчика, а ее результат. Поэтому п. 1 ст. 748 ГК не допускает вмешательства заказчика в оперативно‑хозяйственную деятельность подрядчика. При обнаружении отступлений от условий договора, способных привести к ухудшению качества, а также иных недостатков работ заказчик обязан немедленно известить подрядчика. Заказчик, не исполнивший этой обязанности, лишается права ссылаться на обнаружение недостатков. Указания заказчика, не представляющие вмешательства в оперативно‑хозяйственную деятельность подрядчика, должны исполняться при условии, что они не противоречат условиям договора строительного подряда.
Предполагается, что подрядчик осуществляет работы по строительству на надлежащем уровне качества. Поэтому подрядчик, выполнивший работы ненадлежащим образом, не может ссылаться на то, что заказчик не осуществлял контроль над их выполнением. Исключение составляют случаи, когда данная обязанность возложена на заказчика законом (п. 4 ст. 748 ГК).
Договор строительного подряда предполагает активное взаимодействие участвующих в нем сторон. Например, ст. 747 ГК особо упоминает о возможности возложения на заказчика ряда дополнительных обязанностей, способствующих выполнению подрядчиком его собственных обязательств (передача подрядчику в пользование необходимых для осуществления работ зданий и сооружении, обеспечение транспортировки грузов в его адрес, временная подводка сетей энергоснабжения, водо‑, паропровода и т. п.). Поэтому, подрядчик, не сообщивший заказчику о необходимости выполнения дополнительных работ, не учтенных в технической документации, не вправе требовать оплаты этих работ и в случае, когда такие работы были включены в акт приемки, подписанный представителем заказчика.
Статьей 751 ГК на подрядчика возложена обязанность соблюдать требования закона по охране окружающей среды и по обеспечению безопасности строительных работ. Ответственность перед лицами, которым в результате строительных работ был нанесен вред, наступает в соответствии со ст. 1095 ГК независимо от вины лица, выполнявшего работу.
Приемка выполненных работ осуществляется в порядке, установленном законом и договором строительного подряда. По завершении работ по строительству в целом или по этапам подрядчик обязан сдать, а заказчик принять выполненные работы немедленно после получения сообщения от подрядчика о готовности к сдаче.
Просрочка заказчика с приемкой объекта, во‑первых, переносит на него риск случайной гибели результата работ (п. 2 ст. 705 ГК) и, во‑вторых, дает подрядчику право требовать возмещения понесенных убытков.
Сдача по частям может производиться только с согласия заказчика.
Приемка осуществляется заказчиком за свой счет, в приемке должны принимать участие государственные органы и органы местного самоуправления. Приемка работ должна сопровождаться освидетельствованием их в натуре, установлением их соответствия договору, технической документации.
И сдача, и приемка объекта строительства оформляется специальным актом, который подписывается обеими сторонами (п. 4 ст. 753 ГК), а также представителями уполномоченных государственных органов. П. 6 ст. 753 ГК предоставляет заказчику право отказаться от приемки результатов работ при обнаружении недостатков, исключающих возможность использования объекта подряда для указанных в договоре целей. Отказ стороны от подписания акта сдачи‑приемки не исключает оформления сдачи объекта. Об этом в акте делается особая пометка и акт подписывается другой стороной. Такой односторонний акт сдачи или приемки результата работы имеет юридическую силу до тех пор и постольку, пока и поскольку по иску другой стороны он не признан судом недействительным. Решение суда зависит от того, признает ли суд мотивы отказа от подписания акта обоснованными или нет.
В случае, если приемке результатов работ должны предшествовать предварительные испытания, приемка может осуществляться только при положительном результате предварительных испытаний.
Согласно пункту 5 статьи 753 ГК в случаях, когда это предусмотрено законом или договором строительного подряда либо вытекает из характера работ, выполненных по договору, приемке работ должны предшествовать предварительные испытания. В этих случаях приемка может осуществляться только при положительном результате предварительных испытаний.
Если первоначально предварительные испытания дали отрицательный результат, необходимо провести испытания повторно. При отсутствии положительных результатов испытаний заказчик имеет право отказаться от подписания акта приемки работ.[6]
В случае обнаружения недостатков заказчик вправе устранить их своими силами, потребовав от подрядчика возмещения своих расходов. Но если в договоре сторон такого условия нет, требования заказчика можно признать неправомерными.
Подрядчик, если иное не предусмотрено договором строительного подряда, гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором строительного подряда на протяжении гарантийного срока. Установленный законом гарантийный срок может быть увеличен соглашением сторон (п.1 ст. 755 ГК).
Подрядчик несет ответственность за недостатки, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли вследствие нормального износа объекта, неправильной его эксплуатации, разработанной самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами (п.2 ст. 755 ГК).
Течение гарантийного срока прерывается на все время, на протяжении которого объект не мог эксплуатироваться вследствие недостатков, за которые отвечает подрядчик (п.3 ст. 755 ГК).
При предъявлении требований, связанных с ненадлежащим качеством результата работ, применяются правила, предусмотренные пунктами 1–5 ст. 724 ГК. При этом предельный срок обнаружения недостатков, в соответствии с пунктами 2 и 4 ст. 724 ГК, составляет пять лет. Также в случае подписания акта приемки работ заказчиком, последний не лишается права представить суду возражения по объему и стоимости работ.