Внесение корректировок в цены аналогов

ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ

Основные факты и выводы

Объект оценки:	трех комнатная квартира
Местоположение объекта оценки:	Россия, Челябинская обл., Кизильский район, село Кизильское, ул. Красноармейская, дом 127, кв. 10
Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке:	Затратный: не применялся Доходный: не применялся Сравнительный: 1 060 000 рублей
Итоговое значение стоимости (без учета НДС)
Рыночная стоимость, руб.	1 060 000
Рыночная стоимость за 1 кв. м., руб.	16 797
Ликвидационная стоимость, руб.	850 000

Задание на оценку

Объект оценки:	трех комнатная квартира
Цель и задача оценки:	Определение рыночной и ликвидационной стоимости полного права собственности Объекта оценки, с целью информирования Заказчика о возможной рыночной стоимости Объекта оценки, при получении кредита в банке под залог Объекта оценки.
Оцениваемые имущественные права на объект оценки:	Право собственности.
Субъект (субъекты) права:	Трех комнатная квартира: 1) Матвеева Ирина Геннадьевна, дата рождения: 25.05.1977 г. Паспорт гражданина Российской Федерации № 75 03 350718, дата выдачи 11.04.2003. Выдан: ОВД Кизильского района Челябинской области. Адрес регистрации по месту жительства: Россия, Челябинская обл., Кизильский район, с. Кизильское, ул. Уральная, д. 48.
Вид права:	собственность
Предоставленные документы (перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки):	1. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на трех комнатную квартиру: 74 АБ № 598740, дата выдачи: 27.11.2006г. 2. Договор купли-продажи от 31 10.2006 г. Номер регистрации: 74-74-33/808/2006-428. 3. Технический паспорт на квартиру: от 10.04.2017 г.

 

 

 

 

 

Предложение о продаже схожих объектов недвижимости, на момент оценки,

В селе Кизильское

Таблица 8

Объект	Общая площадь кв. м.	Стоимость предложения руб.	Стоимость предложения 1 кв. м. руб.	Источник информации
Кизильский район с. Кизильское		1 100 000	14 865	www.avito.ru
Кизильский район с. Кизильское		900 000	15 000	www.avito.ru
Интервал значений стоимости 1 кв.м. (руб.)	От 14 865 до 15 000
Средняя стоимость 1 кв.м. квартиры (руб.)	14 933

 

Проанализировав рыночную стоимость объектов жилой недвижимости в Кизильском районе, и непосредственно в селе Кизильское, можно сделать следующий вывод: среднерыночная стоимость составила 14 933 руб. за 1 кв. м., рыночная стоимость 1 кв. м. жилых квартир находится в интервале от 14 865 руб. до 15 000 руб. за 1 кв. м.. Стоимостной диапазон можно объяснить как различием в площади дома, так и разницей внутренней отделкой, планировкой, местоположением, годом постройки и другими существенными факторами, влияющими на стоимость аналогов.

 

	Состояние квартиры	удовлетворительное	удовлетворительное
	Коммуникации	Газ Электричество Вода Канализация Отопление	Газ Электричество Вода Канализация Отопление
	Системы безопасности	Металлическая дверь	Металлическая дверь
	Телефон	нет	нет
	Цена, руб.	1 100 000	900 000
	Цена за 1 кв.м. жилья, руб.	14 865	15 000
	Источник информации	www.avito.ru	www.avito.ru
	Телефон

 

В ходе анализа к ценам аналогов были внесены корректировки на различия, существующие между аналогами и объектом оценки. Отрицательная корректировка вносится в случае, если по данному показателю аналог превосходит объект оценки, а положительная - если по данному показателю аналог ему уступает.

Величины корректировок определяются Оценщиком на основании ежеквартальных расчетов, производимых в следующем порядке:

1. Ежедневно в течение квартала производится сбор информации обо всех предложениях продажи квартир по материалам средств массовой информации, и из других источников. Данная информация, содержащая все значимые ценообразующие факторы, заносится в базу данных Оценщика.

2. По окончании исследуемого периода, из базы данных производится выборка объектов недвижимости максимально удовлетворяющих требованию отличия между собой только по одному исследуемому фактору. В результате получаем две группы объектов, отличных между собой лишь по одному фактору.

3. Определяем средние арифметические стоимости 1 кв. м объектов по каждой группе, предварительно удалив из выборки крайние значения (максимальные и минимальные). Производим расчет показателей вариации для проверки соответствия (типичности) средних арифметических значений выборкам. Если среднее значение можно считать типичным для данной совокупности чисел (выборки), то переходим к заключительному этапу расчетов, если нет – возвращаемся к этапу 2.

4. На заключительном этапе путем вычитания из большего значения меньшего и деления полученной разницы на 100% получаем относительное значение влияния исследуемого фактора на стоимость 1 кв.м. общей площади квартиры.

Таким образом, Оценщик получает среднее значение корректировки по каждому ценообразующему фактору для рынка вторичного жилья данной местности.

Оценщик учёл следующие виды корректировок:

1. Перевод цены предложения в цену сделки.

2. Время продажи / предложения

3. Имущественные права

4. Условия сделки

5. Местоположение

6. Транспортная доступность

7. Год постройки

8. Материалы стен домов

9. Этаж расположения квартиры

10. Площадь квартиры

11. Площадь кухни

12. Санузел

13. Планировка

14. Наличие балкона/лоджии

15. Отделка

16. Состояние квартиры

17. Вид из окна квартиры

18. Коммуникации

19. Системы безопасности

20. Телефон

Полученным после внесения корректировок стоимостям-индикаторам объектов-аналогов экспертным путём были присвоены весовые доли, в зависимости от количества введенных корректировок, после чего Оценщик определил стоимость одного квадратного метра общей площади объекта оценки и общую стоимость объекта оценки (Таблица 10).

 

Внесение корректировок в цены аналогов

Таблица 10

 

№ п/п	Корректировки	Аналог 1	Аналог 2
	Цена за 1 кв.м., руб.	14 865	15 000
	Перевод цены предложения в цену сделки (корректировка на торг), %	- 5,0	- 5,0
	Скорректированная цена, 1 кв.м., руб.	14 122	14 250
	Время продажи / предложения, %	0,0	0,0
	Скорректированная цена, 1 кв.м., руб.	14 122	14 250
	Имущественные права, %	0,0	0,0
	Скорректированная цена, 1 кв.м., руб.	14 122	14 250
	Условия сделки, %	0,0	0,0
	Скорректированная цена, 1 кв.м., руб.	14 122	14 250
	Местоположение, %	0,0	0,0
	Скорректированная цена, 1 кв.м., руб.	14 122	14 250
	Транспортная доступность, %	0,0	0,0
	Скорректированная цена, 1 кв.м., руб.	14 122	14 250
	Корректировка на год постройки, %	- 5,0	+ 10,0
	Скорректированная цена, 1 кв.м., руб.	13 416	15 675
	Материалы стен дома, %	+ 10,0	0,0
	Скорректированная цена, 1 кв.м., руб.	14 758	15 675
	Корректировка на этаж, %	0,0	+ 3,0
	Скорректированная цена, 1 кв.м., руб.	14 758	16 145
	Площадь квартиры, кв. м., %	- 2,0	0,0
	Скорректированная цена, 1 кв.м., руб.	14 463	16 145
	Площадь кухни, кв. м., %	0,0	0,0
	Скорректированная цена, 1 кв.м., руб.	14 463	16 145
	Корректировка на санузел, %	0,0	+ 5,0
	Скорректированная цена, 1 кв.м., руб.	14 463	16 952
	Планировка, %	0,0	0,0
	Скорректированная цена, 1 кв.м., руб.	14 463	16 952
	Балкон/лоджия, %	0,0	0,0
	Скорректированная цена, 1 кв.м., руб.	14 463	16 952
	Отделка, %	+ 5,0	+ 5,0
	Скорректированная цена, 1 кв.м., руб.	15 186	17 799
	Состояние, %	+ 5,0	+ 5,0
	Скорректированная цена, 1 кв.м., руб.	15 945	18 688
	Корректировка на вид из окна, %	0,0	0,0
	Скорректированная цена, 1 кв.м., руб.	15 945	18 688
	Коммуникации, %	- 3,0	- 3,0
	Скорректированная цена, 1 кв.м., руб.	15 467	18 127
	Системы безопасности, %	0,0	0,0
	Скорректированная цена, 1 кв.м., руб.	15 467	18 127
	Телефон, %	0,0	0,0
	Скорректированная цена, 1 кв.м., руб.	15 467	18 127
	Количество внесенных корректировок
	Весовой коэффициент, %	0,50	0,50
	Средневзвешенная стоимость 1 кв.м, руб.	16 797
	Общая площадь объекта оценки, кв. м	63,3
	Стоимость объекта оценки, руб.	1 063 250
	Стоимость объекта оценки с учетом округления, руб.	1 060 000

Объяснения проведенных корректировок:

 

При подготовке данного отчета Оценщик применял различные методы и подходы оценки. Применение методов сравнительного подхода не обходится без использования корректировок при определении стоимости оцениваемого объекта. Применение корректировок (поправок) зависит от многих характеристик оцениваемого объекта (дата продажи, торг и условия будущей сделки, правовое оформление права собственности на объект и наличие или отсутствие ограничений права собственности, местоположение и удаленность от основных инфраструктур населенного пункта, этаж, тип дома, внутренняя отделка помещений, соотношение общей площади к жилой и к площади кухни в составе квартиры, наличие раздельного или совместного санузла, наличие балконов или лоджий, вид из окон квартиры – на внешнюю часть улицы или во внутренний двор и т.д. и т.п.). Безусловно, все корректировки требуют должного обоснования и разъяснения. Поэтому ниже приведены и обоснованы размеры корректировок (поправок) при проведении оценки и определении рыночной стоимости объекта.

- Корректировка на перевод цены предложения в цену сделки (корректировка на торг)

В достаточно редких случаях цена сделки и цена предложения совпадают. По мнению оценщика, объявленные цены должны быть подвергнуты корректировке в связи с неизбежным процессом снижения цены во время торгов (по данным риэлтерских фирм реальная цена купли-продажи отличается от цены предложения на 3 -10 %). Оценщиком принимается корректировка равная – 5,0 %.

- Корректировка на время продажи/предложения

Во многих случаях от даты продажи объекта оценки прошло некоторое время (например, больше месяца), соответственно, на рынке произошли изменения, которые коснулись, прежде всего, уровня цен. Корректировка на дату продажи учитывает эти изменения, а именно – тот временной промежуток, который имел место до момента публикации информации о цене продажи. Внесение корректировки на дату продажи означает, что были приняты во внимание и учтены изменения в росте цен на рынке. Этот момент очень важно учитывать при оценке и вносить поправки. Поскольку в расчетах используется актуальная на дату определения стоимости информация, корректировка по данному фактору не проводилась.

- Корректировка на имущественные права

Под корректировкой на право собственности понимается разница между ценой объекта при наличии права собственности, оформленного в соответствии с правовыми нормами и требованиями. Если не была проведена государственная регистрация права собственности на объект оценки, то корректировка составляет 5-10% на понижение стоимости. Аналогичная поправка применяется и при наличии различных ограничений на право собственности или иных обременений В данном случае для аналогов корректировка по данному фактору равна нулю, так как и объекты-аналоги, и оцениваемый объект недвижимости находятся в собственности.

- Корректировка на условия сделки

При оценке объекта, в отношение которого субъекты намерены совершить сделку, учитываются и условия самой сделки. В случае, если объект оценки свободен от прав третьих лиц (например, в квартире никто не зарегистрирован), т.е. свободен и в юридическом и физическом плане, то применяются корректировка на условия сделки – на5 - 10% дороже (это средний показатель поправки). Поскольку в расчетах используется рыночная информация, корректировка по данному фактору не проводилась.

- Корректировка на местоположение

Необходимость внести поправку на местоположение возникает в случае, когда местоположение объекта отличается от аналогичных объектов. Если квартира удалена от центра поселка или основных объектов инфраструктуры, то это прямым образом влияет на ее стоимость в сторону понижения. И наоборот, приближенность квартиры к таким местам повышает размер цены на квартиру. Корректировка может составлять до 10%. Местоположение объекта оценки существенно не отличается от аналогов, они находится примерно на одинаковом удалении от центра села, поэтому, по мнению Оценщика, корректировка по данному пункту не требуется.

- Корректировка на транспортную доступность

Транспортная доступность объекта оценки идентична аналогам, корректировка для них не требуется.

- Корректировка на год постройки

Необходимость внести корректировку на год достройки возникает в случае, когда года (десятилетия) постройки объекта Оценки и аналогов различны. Большой возраст недвижимости прямым образом влияет на ее стоимость в сторону понижения. И наоборот, новостройка повышает размер цены на квартиру. Корректировка определяется экспертным путем Год постройки объекта Оценки отличается от аналогов № 1 и № 2, поэтому корректировка по данному фактору, по мнению Оценщика должна составлять для аналогов: № 1 - 5%, № 2 + 10 %.

- Корректировка на материалы стен дома

Материалом стен Объекта оценки и аналогов различны. Так как аналог № 2 как и Объект оценки, построен из более долговечного железобетона, а аналог № 1 из менее прочного и долговечного кирпича и шлакоблока, то в связи с этим, для аналога № 1 Оценщиком принимается корректировка равная: + 10,0 %.

- Корректировка на этаж

Стоимость квартир, в многоквартирном доме, на первых и последних этажах ниже, чем на квартиры, расположенные на средних этажах дома. Квартиры на первом этаже потенциальный покупатель избегает из соображений безопасности, из-за нежелания слушать больше посторонних шумов, чем на верхних этажах и т.д., а квартиры на последнем – из-за опасений возможных протечек с крыши, причем более предпочтительными считаются квартиры на последнем этаже, нежели на первом. Данная поправка рассчитывается следующим образом: 1) Для домов этажность которых > 5: • Средний этаж – 0%; • Первый этаж – 5%; • Последний этаж – 2%. 2) Для домов без лифта и/или этажность которых <= 5 • Средний этаж – 0%; • Первый этаж – 7%; • Последний этаж – 5%. Стоимость индивидуального жилого дома также зависит от количества этажей, так двух и трех этажные дома считаются более престижными чем одноэтажные, и корректировка может составлять от 3 до 5%. Корректировка определяется экспертным путем Оцениваемый объект, также как и аналог № 1, расположены на втором этаже двух этажного жилого дома, соответственно для него корректировка не требуется. А аналог № 2 на первом этаже двух этажных дома, для него по мнению оценщика принимается корректировка равная + 3,0 %.

- Корректировка на площадь квартиры

При оценке квартиры учитывается тот факт, что большая площадь объекта уменьшает стоимость квадратного метра. А также жилая площадь играет важную роль при применении корректировки. Таким образом, квартиры, в которых жилая площадь больше – имеют более высокую стоимость, чем их аналоги с меньшей жилой площадью и площадью кухни. При оценке квартиры применяется следующая корректировка на площадь – каждые 5 кв.м. уменьшают стоимость одного квадратного метра примерно на 1%. При сравнении с аналогичной квартирой, которая отличается только площадью, оценщик применяет данную корректировку. Поскольку аналоги имеют отличие по площади от объекта оценки, то Оценщиком принимаются для них следующие поправки: аналог № 1: - 2,0 %, аналог № 2: 0,0 %.

- Корректировка на площадь кухни

При оценке квартиры учитывается тот факт, что площадь кухни также играет важную роль при применении корректировки. Таким образом, квартиры, в которых площадь кухни больше – имеют более высокую стоимость, чем их аналоги с меньшей площадью кухни. Корректировка применяется из расчета примерно 0,5 % на разницу в 1 кв.м. кухни. Поскольку все объекты-аналоги, как и объект оценки, являются квартирами с сопоставимыми общими площадями кухни, то корректировка по данному фактору не проводилась.

- Корректировка на санузел

При проведении оценки и определении рыночной стоимости квартиры, особое внимание уделяется и планировке санитарно-технического узла в квартире. Кроме вышесказанного, в некоторых случаях принимается во внимание и количество санузлов (не всегда в квартире только один санузел). Квартира, в которой туалет отделен от ванной комнаты, претендует на более высокую стоимость, нежели аналогичная квартира с похожими описательными характеристиками, но с совместным санузлом. При наличии смежного санузла корректировка составляет в среднем 5% от стоимости объекта оценки. В данном случаи аналог № 1, также как Объект оценки, имеет раздельный санузел, а аналог № 2 совмещенный, поэтому для него корректировка принимается: + 5%.

- Корректировка на планировку квартиры

Объект оценки и аналоги являются квартирами «стандартной» (раздельной) планировки (комнаты изолированные), поэтому в данном случае оценщиком не принимаются корректировки.

- Корректировка на наличие балкона/лоджии

Существенным фактором при определении рыночной стоимости квартиры является наличии в ней балкона и (или) лоджии. Кроме того, балконов (и/или лоджий) может быть несколько и это увеличивает цену объекта. Если в квартире есть балкон (и/или) лоджия, то это принимается за положительную характеристику и считается улучшением. Этот параметр принимается во внимание при проведении оценки практически любой квартиры. Величина поправки (корректировки) составляет от 0 до 5%. Как видно, разрыв между нижним и верхним порогом поправки весьма значимый, и применяется в каждом случае индивидуально, но по сравнению с квартирой-аналогом. Объект оценки и аналоги имеют балкон/лоджию и не требуют корректировки по данному пункту.

- Корректировка на отделку квартиры

Ремонт и качество отделки влияют на стоимость квартиры самым непосредственным образом. Безупречная и качественная отделка увеличивают цену до 50 %. Корректировка на качество отделки рассчитывается по аналогии с похожей квартирой. При этом выделяют четыре вида отделки: - без отделки – отсутствуют межкомнатные дверные проемы, поставлены окна, стены, пол и потолок не подвергались отделочным работам. Это первичная отделка, которая требует проведения ремонтных работ. - простая отделка – стены и потолки квартиры побелены или оклеены обоями, на полу – плитка, линолеум или паркетная выкладка, санузел и кухня оборудованы сантехникой. - улучшенная отделка – стены и потолок покрыты акриловой краской или обоями, на полу - плитка, линолеум или паркетная выкладка, санузел и кухня оборудованы высококачественной сантехникой. -высококачественная отделка – в квартире проведен качественный ремонт, при этом применялись современные строительные технологии и высококачественные материалы. Имеющиеся поверхности идеально выровнены, квартира оборудована новейшей электропроводкой и сантехникой. Допускается проведение перепланировки по индивидуальному проекту с использованием конструкций сложной составной конфигурации. Отделка объекта оценки отличается от аналогов, поэтому корректировка по данному фактору, по мнению Оценщика должна составлять для аналога: № 1 + 5,0%, № 2 + 5,0 %.

- Корректировка на состояние квартиры

Состояние объекта оценки отличается аналогов, поэтому корректировка по данному фактору, по мнению Оценщика должна составлять для аналога: № 1 + 5,0%, № 2 + 5,0 %.

Корректировка на вид из окна квартиры

Вид из окна в большинстве случаев очень сильно влияет на стоимость квартиры. Это объясняется просто – при совершении сделки и приобретении квартиры, новые владельцы получают не просто вид из окна, а экологическую характеристику. Квартиры, которые расположены с окнами на внешнюю часть улицы, на дороги или дорожные магистрали – стоят ощутимо дешевле, чем те квартиры, окна которых выходят во внутренний двор. Но, дороже всего будут квартиры, которые имеют окна на обе стороны – и на улицу и на внутренний двор. В целом, корректировка на вид из окон составляет от 5 до 15 % от стоимости объекта оценки. Объект оценки, так же как и аналоги имеют схожею планировку и соответственно принципиально равнозначный вид из окна (на улицу и во двор). Поэтому корректировка по данному пункту не требуется.

- Корректировка на коммуникации

Объект оценки, так же как и аналоги, имеют электроснабжение, холодное водоснабжение, отопление, канализацию, но аналоги № 1 и № 2 имеют еще и газоснабжение (централизованное). Поэтому корректировка по данному пункту для них, по мнению Оценщика должна составлять: - 3,0 %.

- Корректировка на системы безопасности

Объект оценки, также как и аналоги не имеют систем безопасности, кроме железной входной двери. Поэтому корректировка по данному пункту не требуется.

- Корректировка на наличие телефона

Объект оценки и все аналоги не имеют телефона – корректировка не требуются.

Остальные различия в характеристиках сравнимых объектов рассматриваются оценщиком как несущественные.

Веса аналогов Так как объекты-аналоги не идентичны по своим технико-экономическим показателям с объектом оценки, то ранжирование скорректированных цен 1 кв.м. домов производим по количеству поправок, внесенных в цену объектов-аналогов, т.е. наивысший ранг имеют те аналоги, в цену которых вносилось наименьшее количество корректировок. В рамках настоящего Отчета корректировка цены аналогов производилась одинаковое количество раз, поэтому им присваиваются одинаковые весовые коэффициенты: аналог № 1: 0,50 %; аналог № 2: 0,50 %.

Таким образом, стоимость Объекта оценки, полученная методом сравнительного анализа продаж, на дату оценки, с учетом округления, составляет: