НАЙТИ РЫНОЧНУЮ СТОИМОСТЬ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Задачи по «Экономике недвижимости» от ШКРОБКО Е.В. для ГЭК

ЗАДАЧА 1.

Характеристика земельного участка и его улучшений

Характеристика состояния здания

На помещение первого этажа здания наложен сервитут. В связи с этим потери в год составляют 4000 рублей. Коэффициент капитализации = 8%.

Система кондиционирования и вентиляции не соответствует современным стандартам. Требуется добавление принудительной вентиляции. На дату оценки стоимость ее установки составляет = 49.000 р. А на момент строительства затраты бы составили 28.000 р.

Также требуется замена старых кондиционеров на современные. Стоимость существующих кондиционеров с учетом физического износа = 24.000 р. Их реализация составит 16.000 р. Услуги демонтажа на дату оценки составляют 1.000 р., а установки – 6.000 р.

Сведения об АНАЛОГАХ

Ан№1 – офисное 2-х этажное кирпичное здание, расположенное в центре. Общая площадь 1200м². Хорошее состояние, ремонт не требуется. До остановки общественного транспорта – 15 мин.

Цена предложения 1.800.000 р.

Ан№2 – офисное 2-х этажное кирпичное здание, расположенное на окраине. Общая площадь 1700 м². Хорошее состояние, ремонт не требуется. До остановки общественного транспорта – 5 мин. Цена предложения 2.040.000 р.

Ан№3 – офисное 2-х этажное кирпичное здание, расположенное на окраине. Общая площадь 2000 м². Хорошее состояние, ремонт не требуется. До остановки общественного транспорта – 5 мин. Цена предложения 2.200.000 р.

Ан№4 – офисное 2-х этажное кирпичное здание, расположенное в центре. Общая площадь 1100м². Удовл. состояние, ремонт требуется. До остановки общественного транспорта – 15 мин. Цена предложения 1.540.000 р.

Ан№5 – офисное 2-х этажное кирпичное здание, расположенное в центре. Общая площадь 1352м². Удовл. состояние, ремонт требуется. До остановки общественного транспорта – 5 мин. Цена предложения 2.163.200 р.

Объяснение корректировок

Цена сделки ниже цены предложения на 7%

Арендная плата за 1 м² в центре = 400 р.

Арендная плата за 1 м² на окраине = 250 р.

Коэффициент капитализации 25%.

Проведение ремонта 1 м² стоит 100 р.

Для определения корректировки на транспортную доступность применяем метод парных продаж. (отличие – время до остановки общественного транспорта)

НАЙТИ РЫНОЧНУЮ СТОИМОСТЬ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

ЗАДАЧА 2.

Определить остаточную восстановительную стоимость офисного здания (ОВС), имеющего следующие характеристики. Площадь здания составляет 2.000 кв. м; здание построено 12 лет назад и предполагаемый общий срок его жизни — 60 лет. Из нормативной практики строительных организаций следует, что удельные затраты на строительство точно такого же нового здания составляют 10.500 руб./кв. м.

ЗАДАЧА 3.

Определить остаточную стоимость замещения (СЗО) для здания больницы, построенной 20 лет назад, используя следующую информацию:

- известные проектные затраты на сооружение современного аналога такой же (по масштабам и профилю) больницы составили 45.000.000 руб.;

- в проект новой больницы, наряду с применением современных нормативов (экологических, строительных, здравоохранения и т. д.), было дополнительно (в сравнении с оцениваемой больницей) включено ее оснащение комплексом средств оптоволоконной связи сметной стоимостью в 3.000.000 руб.;

- экспертами, с учетом произведенных в течение прошедших 20 лет работ по нормативному содержанию объекта, установлена общая длительность жизненного цикла оцениваемой больницы — 80 лет.

ЗАДАЧА 4.

Оценить стоимость предназначенного для аренды производственно-технического центра площадью 20 тыс. кв. м при годовой арендной плате в 300 руб./кв. м, среднегодовом проценте заполняемости производственно-технических модулей арендаторами в 90%, налоговых платежах собственника за землю под центром в 600 тыс. руб. в год и расходах на содержание, охрану центра и все прочее в 1,2 тыс руб. в год. Считать, что показатель доходности подобного арендного бизнеса составляет 12% (К_К)

ЗАДАЧА 5.

Определить стоимость объекта недвижимости, включающего землеотвод размером в 2000 кв. м и здание склада объемом в 3000 куб. м, построенное 10 лет назад. При расчетах использовать следующую информацию:

- в статистиках земельных рынков удельные оценки подобных земельных участков составляют 1.050 руб./кв. м; совокупность положительных и отрицательных факторов, влияющих на оценку данного земельного участка, позволяет считать, что его оценка может быть увеличена на 10%;

- удельные затраты на строительство нового подобного сооружения составляют 3000 руб./куб. м, а длительность жизненного цикла здания оценивается в 50 лет.

ЗАДАЧА 6.

Одноэтажное офисное здание находится в долгосрочной аренде. Площадь здания 1000 кв. м; здание построено 10 лет назад и предполагаемый общий срок его жизни 50 лет. Из сравнения с аналогичными зданиями следует, что: ставка аренды составляет 6000 руб./кв. м, показатель доходности арендного бизнеса к = 0,2 (20%), 90%-я сдача помещений в аренду; удельные затраты на строительство подобного нового здания 22.500 руб./кв.м.

Для включения в отчетный доклад оценщика надо рассчитать следующие оценки: стоимость действующего арендного здания, его остаточную восстановительную стоимость (ОВС) и остаточную стоимость земельного участка (ОСЗ), на котором расположено здание.

ЗАДАЧА 7.

Определить максимально допустимые для застройщика затраты на приобретение права аренды земельного участка под строительство жилого здания со следующими параметрами:

- площадь возводимого здания составляет 3000 кв. м;

- удельные затраты на строительство (с учетом всех видов затрат, включая: подготовку и осуществление строительства, оплату процентов за взятый кредит, консалтинг, обеспечение доходов застройщика и т.д.) составляют 15000 руб. за 1 кв. м.

Иметь в виду, что аналогичное жилое здание (с равноценным земельным участком), но площадью 2700 кв. м было недавно продано на рынке жилых объектов за 40,5 млн. руб.

ЗАДАЧА 8.

Определить ожидаемую стоимость предназначенного для аренды 10-этажного офисного здания-башни площадью 10000 кв. м при годовой арендной плате за сдаваемые в аренду офисные помещения в 600 руб. за 1 кв. м, налоговых платежах за землю под зданием в 1000 руб./кв. м в год (здание не имеет земельного участка, кроме как под самим собой) и совокупных расходах на содержание здания и др. в размере 2 млн руб. в год. Считать, что доходность аналогичного бизнеса (т.е. доходность многопользовательских офисных зданий, предназначенных для аренды) составляет 10%.

ЗАДАЧА 9.

Владелец «ВЛ-Ц» сдает помещение для магазина арендатору «АР-Р» (на условиях полной ответственности арендатора «АР-Р» за ремонт и страхование; таким образом, арендная плата является чистой прибылью собственника «ВЛ-Ц»). Арендная плата фиксирована и составляет 25000 руб. за помещение в год.

Арендатор «АР-Р» хочет сдать помещение в субаренду. Площадь помещения: 15 х 6 м. Подобный, рядом расположенный магазин, площадью 16 х 5 м был недавно сдан в аренду (аналогично — на условиях полной ответственности арендатора за ремонт и страхование) за 32000 руб. в год.

1. Определить ожидаемую годовую прибыль арендатора «АР-Р» после сдачи магазина в субаренду.

2. Определить стоимость бизнеса «СТ-ТЬ БИЗНЕСА» для собственника «ВЛ-Ц» и стоимость бизнеса «СТ-ТЬ Б» для арендатора «АР-Р» при условии, что известен показатель доходности (К_К) от сдачи торговых помещений в аренду — 10%.

ЗАДАЧА 10.

Одноэтажное здание находится в долгосрочной аренде. Площадь здания составляет 1000 кв. м; здание построено в 1981 году, а предполагаемый срок его жизни — 100 лет. Из сравнения с аналогичными зданиями следует, что ставка арендной платы может быть установлена на уровне в 25 руб./кв. м. После реконструкции, т.е. капитального ремонта и расширения объекта до 2000 кв. м ставка арендной платы может быть доведена до 40 руб./кв. м. Ставка доходности 10%.

Пристройка к зданию займет порядка одного года, и удельные затраты составляют 250 руб./кв. м. Затраты на кап. ремонт = 100 тыс. руб. Доходы застройщика = 10% от стоимости пристройки.

Для включения в отчетный доклад оценщика рассчитать следующие оценки: рыночную стоимость существующего здания (площадь 1000 кв.м.), его остаточную восстановительную стоимость и остаточную стоимость земельного участка, а также стоимость единого объекта недвижимости после реконструкции и стоимость реконструированного здания (площадь 2000 кв.м.)

ЗАДАЧА 11.

Определить рыночную стоимость земельного участка, на котором расположено 6-этажное офисное здание-башня площадью 1800 кв. м., предназначенное для аренды при годовой арендной плате за сдаваемые в аренду офисные помещения в 2400 руб. за 1 кв. м,

Налоговые платежи за землю под зданием = 1100 руб./кв. м в год (здание не имеет земельного участка, кроме как под самим собой); совокупные расходы на содержание здания и др. = 390 тыс. руб. в год. Считать, что доходность аналогичного бизнеса (т.е. доходность многопользовательских офисных зданий, предназначенных для аренды) составляет 15%.

Местоположение офисного здания – на окраине города. Если бы здание было построено в центре, то арендная плата за сдаваемые в аренду офисные помещения составляла бы 2490 руб. за 1 кв. м

Состояние здания – хорошее. Если бы зданию требовался ремонт, то затраты на его проведение составили бы 200 руб. за 1 кв.м.

Коммуникации – все, однако сети Интернет отсутствуют. Разница в стоимости квадратного метра оцениваемого здания и здания с сетями Интернет = 5%.

Достоинством оцениваемого здания-башни является наличие удобной парковки на 150 машино-мест. Ее устройство способствует удорожанию 1 м² здания в 1,2 раза.

Для нахождения рыночной стоимости здания-башни имеется следующая информация о сделках купли-продажи аналогичных объектов недвижимости: