Недвижимость включает большое разнообразие видов зданий и сооружений, существенно отличающихся по функциям, типам, целям использования и многим другим показателям. Все здания объединяют в три основные группы: производственные, жилые и общественные, которые по признакам этажности, качеству строительных материалов и другим критериям классифицируют на множество типов и категорий. Так, производственные здания бывают с естественным или совмещенным освещением, отапливаемые и неотапливаемые и т.д.
К основным признакам группировки зданий относят:
этажность;
вид освещения;
систему водухообмена;
температурный режим;
транспортное оборудование;
вид строительного материала;
капитальность;
срок службы.
Жилые дома в городах обычно объединяют в четыре основные категории: престижные, массовые, пятиэтажки («хрущевки») и элитные (люкс).
Престижные современные кирпичные дома, построенные по индивидуальным проектам, «сталинские» середины прошлого века и пятиэтажки с высокими потолками и лифтами.
Массовые современные блочные и панельные дома в 12, 14, 17 и 22 этажа в различных районах города.
Пятиэтажки панельные, блочные и кирпичные, чаще всего без лифта и мусоропровода.
В группировку общественных зданий и сооружений входят:
предприятия торговли;
предприятия общественного питания;
административные;
культурно-просветительские учреждения;
лечебно-оздоровительные учреждения;
учебно-воспитательные учреждения и т.д.
Сооружения классифицируются по следующим признакам:
функциональное назначение;
вид строительного материала;
капитальность;
срок службы.
Функциональное назначение сооружений подразделяется на:
коммуникационное;
транспортное;
водоканализационное;
устройства для размещения технического оборудования.
Сооружения подразделяются по следующим видам строительного капитала:
земляные;
деревянные;
каменные;
кирпичные;
металлические;
железобетонные.
По капитальности сооружения подразделяются на:
прочные;
особо прочные;
вековой прочности.
По сроку службы сооружения подразделяются на:
8-15 лет;
20-30 лет;
40-75 лет;
100-200 лет.
Необходимые показатели можно получить, используя следующие методические приемы.
1. Площадь здания, подвалов, полуподвалов и мансарды определяют по их наружному периметру без учета архитектурных украшений (колонн и др.). Сложную конфигурацию измеряют по частям.
2. Высоту здания измеряют расстоянием от поверхности земли около него до верхней линии карниза; подвалов и полуподвалов от их пола до потолка, а мансарды от верхней линии карниза здания до верхней линии карниза мансарды.
3. Пристройки легкого типа (веранды и др.) описывают, измеряют и оценивают отдельно от самого здания, а небольшие пристройки (наружное крыльцо и т.п.) учитывают экспертным путем.
4. При описании недостатков составляют «дефектную» ведомость по каждому конструктивному элементу здания с указанием размера повреждения и степени износа или сохранности.
5. Износ или степень сохранности (100% минус процент износа) здания при обычном (типичном) использовании можно рассчитать упрощенным способом по соотношению предельного срока его службы и фактического хронологического возраста или по темпам потери ценности строения за каждые 10 лет эксплуатации при средних типичных условиях использования.
Эксплуатационные качества зданий и сооружений характеризуют следующие параметры.
1. Конструктивная надежность и физическая долговечность:
• прочность и устойчивость конструкции;
• влаго- и морозостойкость;
• водонепроницаемость и др.
2. Функциональное соответствие:
• удельные площади и кубатура;
• температурно-влажностный режим в помещениях;
• термичность, звукоизоляция;
• эстетичность, эргономичность, экологичность, безопасность в использовании и др.
3. Архитектурно-планировочное соответствие назначению:
• отношение нормируемой (рабочей) площади к общей;
• отношение строительного объема к рабочей площади;
• отношение площади ограждающих конструкций к общей площади здания;
• комфортабельность.
4. Экономичность строительства и эксплуатации:
• стоимость возведения строения;
• эксплуатационные затраты;
• доходность использования.
Эргономические показатели характеризуют соответствие недвижимости антропометрическим, психологическим, гигиеническим требованиям людей, удобству пользования и управления объектом.
Безопасность эксплуатации это степень защищенности людей от воздействия опасных и вредных факторов, возникающих при пользовании объектом.
Показателем безопасности воздействия недвижимого имущества является:
радиоактивное;
электромагнитное;
химическое;
сейсмологическое;
пожароопасное;
шумовое;
психологическое;
вибрационное.
После физической и экономической характеристики объекта недвижимости необходимо провести анализ его местоположения и внешней среды на макроуровне (в районе, городе) и микроуровне в ближайшем окружении. Для этого дается оценка качества местоположения недвижимости (здания, сооружения, предприятия), которое определяется многими условиями, в частности, соответствием принятому в данном районе типу строений и близостью к экономической среде. Вместе эти две характеристики составляют ситус и экономическое местоположение объекта.
Ситус результат взаимодействия конкретного варианта землепользования и экономической среды по крайней мере на четырех уровнях. Поскольку положение недвижимости фиксировано, ее окружение оказывает большое влияние на потребительские свойства и ценность объекта.
К переменным макроэкономическим факторам недвижимых объектов относят:
уровень инфляции;
уровень безработицы;
общее состояние экономики;
система налогообложения;
валютные курсы;
конъюнктура на мировых рынках;
международные события;
степень интеграции экономики в мировую систему.
Изучение места размещения объектов, особенно промышленных, должно содержать также оценку средств удаления отходов и выброса отработанных материалов. Среди них следует выделить:
а) газообразные (дымы, пары и т.д.), которые обычно перерабатываются до снижения их концентрации до безопасных уровней;
б) физические (шум, тепло, вибрация и т.д.), уровень которых также снижается до приемлемого уровня, часто с использованием специального оборудования;
в) жидкие или твердые, которые выносятся с помощью насосов и канализационной системы на значительные расстояния, собираются в контейнеры или ссыпаются в отвалы, сжигаются или подвергаются специальной обработке.
При прочих равных условиях качество местоположения недвижимости во многом определяют факторы, устанавливаемые государством и местными органами власти: система хозяйствования (хозяйственное и торговое право; лицензионные и сертификационные нормы; условия перевода капитала и прибыли, юридические требования к учредительным документам организации, к отчетности, бюджетному контролю и аудиту; трудовое законодательство, риск изменения хозяйственного устройства, т.е. риск политической нестабильности, экспроприации, ограничения в деятельности предприятия); регулирование пересечения границы (таможни, законы внешней торговли и управление ими); меры по защите окружающей среды (регулирование нагрузок на окружающую среду, возмещение вреда экологии, налоги за использование окружающей среды); государственная помощь (субсидии, целевые программы для отдельных районов, административная поддержка их дальнейшего использования).
Важными факторами при оценке местоположения недвижимости могут быть природные климатические условия. Кроме непосредственного воздействия на стоимость зданий и сооружений таких факторов, как снижение влажности, кондиционирование воздуха, охлаждение или специальный дренаж, большое значение могут приобретать многообразные влияния окружающей естественной среды на жизнедеятельность людей, находящихся в них.