Комплекс задач управления, разработанный и претворяемый в жизнь профессиональной командой и направленный на увеличение денежных потоков (повышение стоимости) объекта в интересах собственника (владельца) и, включающий в себя распоряжение объектом наряду с решением всех эксплуатационных вопросов.
В практике управления недвижимостью применяется несколько стратегий ее развития.
Стратегия расширения предусматривает приобретение дополнительной недвижимости, обеспечение добавочных управленческих, организационных, технологических и производственных функций, осуществляемых на основе бизнес-процессов.
Стратегия преобразования направлена на изменение структуры имущества, параметров и характеристик составляющих его объектов недвижимости, состава собственников и пользователей, а также структуры вкладываемого в недвижимость капитала.
Стратегия сокращения заключается в уменьшении объема недвижимости за счет избавления от низко доходного или убыточного недвижимого имущества. Она обеспечивает устранение так называемых «холостых» затрат, более эффективное управление рисками, увеличение инвестиционного потенциала.
При этом главное, с чего начинается любая работа по объекту - выяснение целей собственника. Профессиональный управляющий может и готов быть не только исполнителем, но и подсказать наиболее подходящие и доходные варианты использования недвижимости в случае, когда владелец недвижимости не может четко сформулировать свои потребности. Исходя из четко сформулированных целей, управляющая компания осуществляет разработку методов достижения целей в виде стратегического (свыше 5 лет), тактического (от 1 года до 5 лет) и оперативного (до 1 года) планов.
В управлении недвижимостью задействуют все эти уровни планирования. Планирование деятельности управляющей организации предусматривает разработку четырех основных документов: диагностики деятельности организации в истекшем году, прогноза ситуации на рынке, концепции (стратегии) развития, бизнес-плана.
Рекомендации, содержащиеся в бизнес-плане, могут иметь несколько вариантов (сценариев) развития. Они должны быть описаны таким образом, чтобы при желании собственник мог сам определиться и принять решение в отношении того или иного варианта. Результатом такой весьма масштабной аналитической работы должно явиться заключение с собственником договора управления и дальнейшая деятельность, направленная на его реализацию в соответствии с выбранным собственником вариантом использования здания и территории. Управляющая организация может планировать свою работу как «с нуля», то есть, получив в управление пустующее здание, так и продолжив и улучшив уже существующую практику. Задачами управляющей организации являются не только коммерческие мероприятия по сдаче в аренду нежилых площадей, предоставлению дополнительных услуг пользователям. В первую очередь планируются и осуществляются задачи содержания (технического обслуживания и ухода, профилактики и ремонта) конструкций и инженерных систем водоснабжения, канализации, тепло- и электроснабжения, лифтового хозяйства, коммуникации и связи, вентиляции, кондиционирования, пожарной безопасности. Обеспечивается своевременность уборки помещений и прилежащей территории, вывоза мусора, надежность охраны объекта, функционирование автостоянки. Являясь подрядчиком по отношению к заказчику-собственнику, управляющая организация заключает договоры субподряда на выполнение обслуживающих работ на объекте с соответствующими организациями. При этом возможно как продление действующих контрактов, так и рекомендация собственнику по их расторжению и предложение более подходящих по соотношению цены и качества обслуживающих организаций.
Стратегическое портфельное управление направлено главным образом на достижение экономического эффекта от произведенных инвестиций, с учетом различия в характеристиках (место положения, назначение, возраст, технические характеристики объекта и т.д.)
На основе выработанной стратегии для тактического уровня формируются программы и разрабатываются тактические мероприятия по управлению отдельными имущественными комплексами. Конечная задача управляющего тактического уровня–это обеспечение общей доходности и требуемого уровня ликвидности за установленный период эксплуатации недвижимого имущества. Главный инструмент управляющего тактического уровня–анализ прибыльности, на основании которого разрабатываются: общая политика в отношении имущественного комплекса.
Управление на оперативном уровне заключается в исполнении программы, полученного от управляющего тактического уровня. Основная задача управляющего – качественное содержание доверенного имущественного комплекса в процессе оперативного управления. Оперативный управляющий действует в рамках определенного для него бюджета. Оперативный управляющий выполняет 3 основные функции: - административное управление (расчеты с клиентами, контроль за повышением показателей использованного имущества, контроль за расходами на обслуживание имущества и отчетность); - техническое управление (текущие и плановые ремонты); - коммерческое управление (заключение договоров с клиентами, изучение спроса и предложения, подготовка предложений по инвестиционной политике и т.д.)
Таким образом, совокупность задач по управлению недвижимостью представляет собой иерархическую систему, включающую оперативный, тактический, стратегический и генеральный уровни. Основная часть работ по управлению функционированием объектов концентрируется на первых двух уровнях. Организация работы по управлению недвижимостью включает совокупность мероприятий воспроизводственного характера, а также экономический анализ результатов их реализации.
Оперативное управление недвижимостью согласовывает цели и задачи владельцев, пользователей, обслуживающих фирм и в краткосрочной перспективе сводится к управлению денежными потоками от ее эксплуатации, в котором ведущее место принадлежит техническому и финансовому менеджменту. Для каждого объекта недвижимости должен быть разработан конкретный проект управления, в соответствии с которым выполняют текущие задачи, определяют набор средств (организационных, технических, финансовых, правовых), необходимых для управления рабочими процессами.
Взаимодействующие процессы технического и финансового менеджмента, стоимостной оценки и правового регулирования объекта (проекта, бизнеса) образуют в совокупности взаимосвязанную систему различных по своему содержанию экспертиз и ключевой макропроцесс управления и развития недвижимости.
При управлении как одном из важнейших правомочий собственника важно выявить распределение правомочий права собственности между разными субъектами при использовании недвижимого имущества. В понятие наилучшего использования входит наиболее рациональное комбинирование правомочий. Объем правомочий субъекта по отношению к недвижимости (владения, пользования, распоряжения, управления, права на доход...) должен быть достаточным, чтобы он мог рационально ее использовать. Избыток правомочий снижает эффективность использования субъектом собственных ресурсов и эффективность использования недвижимого имущества. Стремление к обладанию всеми правомочиями собственника – расточительство. В праве собственности субъекту управления следует предоставить объем полномочий с учетом его роли и функций. Правомочиями субъектов - обладателей ограниченных вещных прав - могут быть право пользования, сервитут, а также оперативное управление, хозяйственное ведение, доверительное управление, которые связаны с работой преимущественно государственных учреждений и предприятий. Любое привлечение инвесторов имеет своим условием передачу им определенных правомочий – права на доход, на управление, на пользование. Таким образом, распределение правомочий собственности является одним из факторов, обеспечивающих прозрачную схему финансирования недвижимости при ее воспроизводстве. Аспект собственности на недвижимость включает не только права собственника, но и его обязанности: использовать и застраивать участок только в соответствии с правовым режимом разрешенного использования территории; платить налоги; содержать объекты в исправном состоянии. В современных российских условиях лишь часть процедур воздействия на недвижимую собственность определены в рамках гражданского законодательства. Поэтому практически любое управленческое решение по оптимизации функционирования объектов недвижимости необходимо подкреплять разработкой правовой модели. Основными элементами методики совершенствования управления недвижимости являются:
-разработка стратегии управления недвижимостью организации;
-выбор и обоснование использования средств автоматизации управления недвижимостью;
-проведение анализа информации на рынке недвижимости в интересах управления;
-выбор критериев объектов недвижимости;
-определение параметров выбора;
-экспертная оценка качественных баллов;
-комплексная оценка объектов недвижимости с учетом экспертной оценки и числовых показателей;
-утверждение концепции размещения объектов недвижимости, сделанной на основе проведенного анализа рынка недвижимости, комплексной оценки вариантов и стратегии фирмы;
-совершенствование методов эксплуатации зданий, используя Фасилити менеджмент, с целью снижения затрат на эксплуатацию;
-внедрение тендерного процесса и правил глобальных закупок;
-внедрение квалифицированного проектного менеджмента в управление недвижимостью;
-создание корпоративных стандартов по расположению, оснащению и эксплуатации объектов недвижимости;
-стандартизация документов и всех форм отчетности при эксплуатации объектов недвижимости;
-создание системы контроля качества оказываемых услуг по эксплуатации объектов недвижимости;
-комплексная оценка продажи, сдачи в аренду или утилизации объекта недвижимости;
-утверждение и реализация концепции утилизации, продажи или сдачи в аренду пустующих площадей.
Данная методика в равной мере может применяться при управлении офисными, складскими и производственными площадями и др.объектами недвижимости крупной компании.
Таблица. Классификация деятельности по управлению недвижимостью
| Классификация | Состав и содержание управленческой деятельности |
| По фазам жизненного цикла | Управление замыслом (идеей наилучшего использования территорий). Управление проектированием самого объекта и улучшений. Управление изготовлением - строительством (возведением) как самого объекта, так и неотделимых улучшений. Управление обращением - процессом совершения всех видов сделок с объектом (купли-продажи, аренды, лизинга, залога (ипотеки), доверительного управления, передачи права хозяйственного ведения и оперативного управления, дарения и т.д.). Управление потреблением - процессом осуществления всего комплекса операций по предоставлению (оказанию) услуг, связанных с использованием клиентами объекта недвижимости по его прямому назначению, а также дополнительных и сопутствующих услуг. Управление техническим обслуживанием и эксплуатацией. Управление капитальным ремонтом, модернизацией, реконструкцией и реставрацией, перепрофилированием в связи с изменением целей управления или внешней среды. Управление утилизацией зданий в конце срока службы. |
| По уровню управления | Оперативное управление недвижимостью или управление объектами недвижимости. Тактическое управление или управление комплексом недвижимости. Стратегическое управление или управление имущественным комплексом. |
| По видам управленческой деятельности (конкретным областям менеджмента - аспектам управления) | Инвестиционно-инновационный менеджмент – привлечение капиталовложений, процессных, сервисных и технологических нововведений. Технический менеджмент - осуществляется за счет реализации конкретных норм деятельности: инструкций, технологических карт, правил. Фактически это инженерная деятельность по техническому обслуживанию жизненного цикла объектов. Финансовый менеджмент – составление смет расходов и доходов, ведение учета с отражением в бухгалтерских и финансовых документах. Социальный менеджмент - социальная деятельность по удовлетворению запросов клиентов, которая в своей основе не всегда может быть формализована (типизирована), а потому требует творческого подхода к решению каждой конкретной задачи. |
| По элементам объекта управления (процесса использования) | Управление экономическим состоянием объекта недвижимости: стоимость объекта, доходность, уровень затрат на обслуживание. Управление движением финансовых ресурсов. Управление потреблением и маркетинг, связанный с ним, дополнительный сервис для заказчика и клиентов. Управление инженерно-техническим обслуживанием и эксплуатацией объекта недвижимости. Управление персоналом. Управление рисками. Управление юридическим оформлением хозяйственных операций. |
Таким образом, управление недвижимостью - широкое и емкое понятие, имеющее определенное содержание и состав на различных уровнях иерархической структуры объектов и субъектов, на рынке недвижимости, в том числе и в определенных его сегментах. В укрупненном формате структуры системы управления недвижимостью часть приведенных мероприятий касается управления имуществом, часть – управления фондом помещений.