Основные принципы оценки объектов недвижимости
I. Процесс оценки недвижимого имущества заключается в оценке стоимости имущественных прав его владельца. При определении своей точки зрения оценщик должен встать также и на позицию покупателя, понять, какую ценность для него представляет владение данной собственностью и почему. В случае с коммерческой недвижимостью ответ содержится в принципе отдачи от инвестиций после погашения операционных расходов. Знание экономических принципов необходимо для понимания приемов и процедур оценки недвижимости. Принципов, которые необходимо учитывать оценщику, весьма много, и при оценке недвижимости необходимо по возможности учитывать все или хотя бы основные, помня, что все принципы взаимосвязаны между собой.
II. В зависимости от сферы приложения они объединены специалистами в четыре группы: 1) принципы пользователя; 2) принципы, связанные с требованиями к земельному участку, зданиям и сооружениям, которые на нем находятся; 3) принципы, связанные с рыночной средой; 4) принцип наилучшего и наиболее эффективного использования здания и сооружения. Рассматриваемые принципы связаны между собой и при оценке предприятий должны применяться в совокупности.
III. К принципам пользователя относятся принципы полезности, замещения и ожидания.
1. Принцип полезностигласит: всякий объект оценки обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-нибудь инвестору и может быть использован для определенных функций или реализации какого-либо интереса.
2. Принцип замещениягласит: рациональный (типичный) покупатель не заплатит за объект больше минимальной цены, взимаемой за другой аналогичный объект такой же полезности.
3. Принцип ожиданиягласит: стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет.
IV. К принципам, связанным с требованиями к недвижимости (земельному участку, зданиям и сооружениям, которые на нем находятся), относятся принципы остаточной продуктивности земли, вклада, возрастающей и убывающей доходности, сбалансированности, оптимальных размеров, оптимального разделения и соединения имущественных прав.
1. Принцип остаточной продуктивности земли выражается остаточным чистым доходом, который приходится на земельный участок, после того как оплачены затраты на три других фактора производства — труд, капитал и управление.
2. Принцип вклада (или принцип эффективности инвестиций) гласит: выручка, полученная в результате инвестиций, должна быть больше, чем сами инвестиции. 14
3. Принцип возрастающей и убывающей доходности гласит: увеличение капиталовложений в основные составляющие производства обусловливает адекватное увеличение темпов роста прибыли лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений. Данный предел соответствует максимальной стоимости объекта. Любые дополнительные капиталовложения в недвижимость, осуществленные после достижения данного предела, не дадут пропорционального увеличения прибыли (а значит, и пропорционального увеличения стоимости объекта).
4. Принцип сбалансированности (или принцип пропорциональности) гласит: составляющие производства (или объекта недвижимости) должны сочетаться между собой в определении пропорции. В противном случае стоимость объекта снижается.
5. Принцип оптимальных размеров (величин) гласит: при сложившихся на рынке недвижимости тенденциях большим спросом пользуется определенная (оптимальная) величина объекта недвижимости данного типа.
6. Принцип оптимального разделения и соединения имущественных прав гласит: имущественные права на объект недвижимости следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости. Разделение может быть физическое, по времени, по совокупности имущественных прав, среди участников и др.
V. К третьей группе (принципам, связанным с рыночной средой) относятся принципы зависимости, соответствия, спроса и предложения и принцип изменения.
1. Принцип зависимости гласит: различные факторы внешней среды оказывают влияние на стоимость объекта недвижимости.
2. Принцип соответствия гласит: объект недвижимости, который не соответствует существующим в настоящее время рыночным стандартам, имеет меньшую стоимость.
3. Принцип спроса и предложения заключается в выявлении взаимосвязи между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью его предложения.
4. Принцип изменениягласит: изменению подвержены как сам оцениваемый объект недвижимости, так и все факторы внешней среды, поэтому в оценке необходимо анализировать эти изменения и определять степень влияния этих изменений ни стоимость объекта.
5. К четвертой группе относится принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта, который гласит: лучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости — это разумное и возможное использование его, обеспечивающее самую высокую текущую стоимость объекта на дату оценки. Этот принцип оценки — самый важный для определения рыночной стоимости объекта, хотя в процессе оценки необходимо использовать по возможности все вышеперечисленные принцип
Виды стоимости объектов недвижимости.
I. Понятие стоимости объекта недвижимости трудно поддается четкому определению и имеет множество интерпретаций. Для того, чтобы разобраться со стоимостью, следует выделить социальные и экономические факторы, влияющие на нее. Если оценка недвижимого имущества производится в целях получения ипотечного кредита (ссуды под залог недвижимой собственности), оценщику важно иметь достоверную информацию о наиболее вероятной цене продажи этой недвижимой собственности, если заемщик не вернет долг (кредит). При оценке объектов, подлежащих реконструкции, как правило выбирается инвестиционная стоимость, т.е. стоимость недвижимости для конкретного инвестора. При оценке в целях страхования недвижимого имущества используется восстановительная стоимость или стоимость замещения.
II. Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, которую можно получить от продажи имущества на конкурентном и открытом рынке при соблюдении условий "равновесия", т.е. продавец и покупатель действуют рационально, информирование, а при обсуждении цены стороны не испытывают давления каких-либо чрезвычайных обстоятельств. Данное определение стоимости включает представление о "нормальной" (равновесной) сделке как о передаче титула собственности от продавца к покупателю в определенный момент времени при выполнении следующих условий: 1. Мотивация продавца и покупателя является типичной. 2. Обе стороны хорошо информированы, например, квалифицированными консультантами, и действуют целесообразно пониманию своего интереса. 3. Имеется достаточное время, чтобы выявить реакцию рынка на сделанное предложение. 4. Платеж осуществляется наличными деньгами или другим сравнимым способом. 5. Компенсация продавцу за отчуждаемое имущество полностью представлена договорной ценой без каких-либо дополнительных уступок и связанных льгот.
III. Рыночную стоимость недвижимости иначе называют стоимостью при обмене. Концепция рыночной стоимости основывается на том, что типичный покупатель на рынке недвижимости имеет возможность выбрать альтернативные объекты недвижимости. Рыночная стоимость является объективной, независимой от желания отдельных участников рынка недвижимости и отражает реальные экономические условия, складывающиеся на этом рынке.
IV. Стоимость в использовании (потребительская стоимость) отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника, который не собирается выставлять объект на рынок недвижимости. Оценка потребительской стоимости объекта производится исходя из существующего профиля его использования и тех финансово-экономических параметров, которые наблюдались в период предыстории функционирования объекта и прогнозируются в будущем. Если рыночная стоимость определяется исходя из наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости, то потребительская стоимость рассчитывается исходя, текущего использования объекта.
V. Инвестиционная стоимость. Капитал преследует цель воспроизводства себя с приращением. Недвижимое имущество представляет собой прекрасный инструмент для генерирования дохода. Типичный инвестор, вкладывая в недвижимость, стремится получить наряду с возвратом вложенного капитала еще прибыль на вложенный капитал. Поэтому расчет инвестиционной стоимости производится исходя из ожидаемых данным инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации.
VI. Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства объекта) определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта в его ―новом состоянии (без учета износа), с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительно-монтажных работ. В данном случае воспроизводятся тот же моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта. Восстановительная стоимость выражается издержками на восстановление точной копии объекта.
VII. Стоимость замещения - определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле, с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов и конструкций, а также современного оборудования объекта недвижимости. Стоимость замещения выражается издержками на создание объекта функционального аналога.
VIII. Залоговая стоимость - есть оценка объекта недвижимости в сфере ипотечного кредитования, осуществляемая по рыночной стоимости.
IX. Страховая стоимость объектов недвижимости рассчитывается на основе либо полной восстановительной стоимости, либо полной стоимости замещения объекта, который подвержен риску уничтожения (или разрушения). На базе страховой стоимости объекта определяются страховые суммы, страховые выплаты и страховые проценты.
X. Стоимость для целей налогообложения имущества физических и юридических лиц определяется аккредитованными при налоговых инспекциях экспертами - оценщиками на основе либо рыночной, либо восстановительной стоимости объекта. В Росси в настоящее время оценка имущества физических лиц в целях налогообложения производится путем расчета так называемой инвентаризационной стоимости, базирующейся на восстановительной стоимости объекта недвижимости.
XI. Ликвидационная стоимость – представляет собой чистую денежную сумму, которой собственник объекта может получить при его принудительной продаже.
XII. Продажная цена – может отличаться от рыночной стоимости, особенно если отсутствуют те или иные условия равновесия. Например, продавец вынужден соглашаться на сделку, уступая в цене, потому что у него нет достаточно времени для выявления реакции рынка. Или для покупателя приобретения именно данного объекта недвижимости имеет особую привлекательность, вызванную, например, налоговым регулированием. На продажную цену оказывает влияние также стоимость и доступность ипотечного кредитования.
Потребность на услуги по оценке недвижимости
I. Законом ―Об оценочной деятельности в Российской Федерации‖ предусмотрена обязательность проведения оценки., в том числе:
-при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;
-при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;
-при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Федерации или муниципальным образованиям;
-при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
-при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе;
-при национализации имущества;
-при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;
-при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновение спора о стоимости этого имущества;
-при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятие имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;
-при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.
II. Участники рынка недвижимости пользующиеся услуга оценщиков:
1. Профессиональные посредники: • агентства недвижимости; • фирмы – риэлторы; • агентство оценщиков; • юридические фирмы; • рекламные компании; • страховые компании; • дилеры; • уполномоченные лица.
2. Государственные органы: • бюро технической инвентаризации; • комитет по управлению имуществом; • арбитражный суд; • нотариальные конторы; • учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; • налоговые инспекции; • комитеты по земельным ресурсам и землеустройству.
Факторы, влияющие на стоимость недвижимости
I. Изменение стоимости любой недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки. Все факторы, влияющие на стоимость недвижимости, можно разделить на объективные и субъективные. При этом последние связаны с поведением конкретного продавца, покупателя или посредника на стадии заключения сделки (например, осведомленность, честность, темперамент, личные симпатии и т. д.), т. е. факторы, в основном психологического характера. Объективные факторы в основном являются экономическими, определяющими в конечном счете средний уровень цен конкретных сделок. Объективные факторы делятся на макроэкономические и микроэкономические.
II. К макроэкономическим факторам относятся: 1. Налоги. 2. Пошлины. 3. Инфляция. 4. Исходный уровень потребности в объектах недвижимости. 5. Курс доллара. 6. Уровень и условия оплаты труда. 7. Уровень безработицы. 8. Развитие экспортно-импортных операций и т. д.
III. Микроэкономические факторы характеризуют объективные параметры конкретных сделок и связаны с описанием объекта купли-продажи недвижимости и с правовым характером сделки. Для краткосрочных периодов макроэкономические факторы можно считать условно-постоянными (они изменяются довольно медленно), а общую конъюнктуру рынка – фиксированной. Для России исключение из этого правила касается валютного курса рубля.
IV. Для того, чтобы определить стоимость объекта недвижимости, необходимо иметь представление о совокупности факторов, влияющих на стоимость недвижимости, а также о влиянии каждого конкретного фактора. Оценщик при этом должен поставить себя на место владельца или потенциального владельца недвижимой собственности.
V. Основные факторы,влияющие на стоимость недвижимости: 1. Местонахождение – один из наиболее важных факторов. Нахождение в зоне с конкретным набором характеристик влияет на стоимость недвижимости в том или ином направлении. Наличие общественного транспорта и мест стоянки автомобилей увеличивает стоимость оцениваемого вида недвижимости, Хорошее состояние школ привлекает покупателей жилья с детьми дошкольного возраста и увеличивает доходность предприятий, обслуживающих эту сферу. 2. Архитектурно-конструктивные решения проекта. Недвижимость должна соответствовать климатическим условиям, быть хорошо спланирована, иметь привлекательный внешний вид и т.д. Все это факторы, которые отражаются на эксплуатационных расходах и, как следствие, на рыночной стоимости. Например, с увеличением количества этажей с 1 до 3-4 стоимость строительства снижается на 3-5%. 3. Планировочные решения проекта. Планировка и размещение объектов недвижимости очень важны для жителей или других пользователей, так как они напрямую влияют на эффективность использования зданий для определенных целей. Например, установлено, что если расширить функциональные помещения в каком-то здании (операционный зал, комната для переговоров, зрительный зал, спортивный зал и т. п.), то проектное решение становится более экономичным, а стоимость в расчете на 1м2 общей площади уменьшается. 4. Наличие коммунальных услуг (газа, воды, электричества). Если коммуникации не подключены, при оценке необходимо подсчитать расходы на их подключение. 5. Наличие машин и оборудовании, оцениваемых вместе со зданиями. Оценка земли и здания обычно включает оценку дополнительного оборудования, которое устанавливается владельцем для обеспечения наилучшего использования земли и зданий. Такое оборудование отличается от машин и оборудования, предназначенных для технологических процессов. Необходимости в отдельной оценке вспомогательного оборудования нет, но оценщик должен учитывать его наличие в своем отчете, поскольку состояние вспомогательного оборудования и эффективность его работы влияют на стоимость зданий. 6. Состояние здания. Если для ремонта здания необходимо истратить значительное количество денег, покупатель вычтет данные затраты из стоимости сделки. Однако если требуется только косметический ремонт, это существенно не повлияет на стоимость недвижимости. 7. Сейсмические факторы – весьма важны, особенно для сейсмоопасных районов. Оценщик должен быть уверен в том, что сейсмоустойчивость конструкции позволит выдержать любое землетрясение, возможное в данном регионе, или что затраты для обеспечения сейсмозащиты будут не очень высоки. 8. Экологические факторы. В процессе подготовки к оценке активов учитывается влияние многих факторов окружающей среды. В случае необходимости оценщик должен выяснить природу и размеры загрязнения на основе данных санитарно-экологической экспертизы. Определение стоимости затрат по ликвидации загрязнений не входит в компетенцию оценщика.
Основные подходы к оценке стоимости объектов недвижимост и: Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости; Рыночный (сравнительный) подход к оценке стоимости объектов недвижимости; Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости; и технология оценки недвижимости рассматривается в специальной учебной дисциплине.