Качественная характеристика рынка недвижимости аналитиками дается в следующих определениях: активный рынок и «вялый» рынок. Активный (сильный) рынок — это рынок опережающего спроса и отстающего предложения и, как следствие, — рост цен. Активный рынок называют рынком продавцов недвижимости, потому что последние могут диктовать более высокие цены. «Вялый» (слабый) рынок — это рынок покупателей, поскольку у них имеется преимущество, обеспечиваемое падением спроса на фоне относительного роста предложения. Покупатели в данной ситуации формируют снижение цен. Однако на практике аналитики избегают простых формулировок. Так как спрос и предложение могут взаимодействовать нестандартно, активность рынка недвижимости циклична и характеризуется периодами подъема и спада. Цикл рынка недвижимости испытывает влияние краткосрочных и долгосрочных факторов. Долгосрочный цикл зависит от изменений характеристик текущей занятости, численности населения и уровня доходов. Краткосрочный цикл зависит главным образом от доступности альтернативных источников финансирования, уровня незанятой недвижимости и емкости рынка, массовой миграции рабочей силы.
Таблица - Факторы, влияющие на функционирование рынка недвижимости
| Экономические факторы | уровень и динамика доходов физических и юридических лиц; дифференциация доходов потенциальных покупателей; состояние предпринимательской активности; возможность привлечения заемных средств; цены на рынке недвижимости; стоимость строительства; цены и тарифы на коммунальные услуги; уровень арендной платы; налогообложение и др. |
| Социальные факторы | тенденции изменения численности населения; возрастной состав населения; уровень культуры; социальный статус и др. |
| Административные факторы | различного рода ограничения; контроль; условия получения прав на строительство недвижимости; правовые условия совершения сделок (регистрация, сроки и др.) |
| Окружающая среда | состояние социальной инфраструктуры; транспортные условия; экология; местонахождение недвижимости. |
| Физические факторы | Физические качества самой недвижимости |
Спрос – это количество земельных участков, зданий, сооружений и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный период времени. При прочих равных условиях спрос на недвижимость изменяется в обратной зависимости от цены. Спрос на недвижимые объекты формируется под влиянием многочисленных факторов
- экономические факторы: темпы экономического роста и научно-технического прогресса; уровень конкуренции на рынке; уровень, динамика и дифференциация доходов потенциальных покупателей; уровень деловой активности населения; возможность привлечения заемных средств; стоимость строительства и цены на объекты недвижимости; цены и тарифы на коммунальные услуги; уровень арендной платы; налогообложение.
- социальные факторы: структура населения; плотность населения; число семей; миграция населения; численность населения и тенденции ее изменения; возрастной и социальный статус населения; образовательный уровень и др.
- природно-климатическая среда: климат; продолжительность времен года; водный и тепловой режим; тип почв; запас питательных веществ в почве; экология.
- административные факторы: постоянные и временные ограничения; условия получения прав на строительство недвижимости; правовые условия совершения сделок (регистрация, сроки и др.).
- окружающая среда: состояние социальной инфраструктуры; транспортные условия; местонахождение недвижимости.
- национальные и культурные условия, традиции населения.
- политические факторы: степень совершенства законодательства, уровень стабильности.
Спрос на недвижимость может быть очень изменчивым по регионам, районам и микрорайонам.
Спрос на землю как фактор производства, по своей сути является производным от спроса на конечный продукт, производимый с использованием земли. Поэтому величина спроса на землю будет определяться:
- ценой земли относительно цены на другие факторы производства;
- продуктивностью земли;
- ценой конечного продукта.
Предложение – это количество объектов недвижимости, которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый период времени. Основной тенденцией является преобладание предложения существующей недвижимости, что связано с ее долговечностью. Изменение предложения объектов недвижимости на рынке может быть реализовано:
- за счет строительства новой или реконструкции существующей недвижимости;
- за счет изменения типа использования;
- за счет изменения существующих прав на недвижимость без физического изменения недвижимости.
Цена – это количество денег, уплаченных за единицу недвижимости в совершенных сделках. Рыночная стоимость – это наиболее вероятный денежный эквивалент собственности. Это наивысшая цена, которую принесет продажа участка на конкурентном и открытом рынке, когда покупатель и продавец действуют разумно и на сделку не влияют посторонние стимулы.
В наиболее общем виде можно говорить о следующих вариантах этих интересов (применительно к инвестиционной недвижимости):
· получение в течение заданного периода максимально высоких доходов от эксплуатации объекта с последующей перепродажей объекта по максимально высокой цене (функциональная инвестиция);
· получение максимального дохода от перепродажи объекта (спекулятивная инвестиция);
· увеличение стоимости объекта (защита средств от инфляции);
· использование недвижимости для размещения собственного бизнеса или личного использования с минимизацией издержек по содержанию и эксплуатации объекта;
· использование недвижимости для повышения престижа собственника.
Указанные мотивы могут на практике пересекаться друг с другом, рождая целый ряд комбинаций, каждая из которых накладывает отпечаток на управление объектами недвижимости. Специфика содержания процесса управления недвижимостью определяется также такими факторами, как:
· вариантов использования объекта собственником;
· масштабы и структура объекта управления;
· типы недвижимости
С точки зрения масштабов и структуры объектов управления целесообразно выделение следующих уровней в системе управления недвижимостью: управление портфелем недвижимости, управление комплексом объектов недвижимости, управление объектом недвижимости. Каждый из выделенных уровней имеет свои особенности:
1 в целях управления;
2 в содержании и организации деятельности по управлению;
3в использовании различных юридических процедур при передаче объектов в управление.
Прежде чем начнется долгий жизненный цикл любого объекта недвижимости необходимо понять чего хочет инициатор проекта. Для этого надо ответить на два глобальных вопроса:
- чем рынок недвижимости привлекательнее других рынков
- чего можно добиться вкладывая средства в этот рынок.
Процедурой помогающей ответить на первый вопрос является SWOT –анализ (таблица).
| Достоинства | Недостатки |
| Низкая волатильность; Большой срок амортизации; Большой срок существования актива. И др | Низкая ликвидность; Достаточно высокий порог вхождения в рынок; Привязка актива к конкретному месту И др. |
| Возможности | Риски |
| Получение длительного стабильного дохода; Гарантированный возврат инвестиций; И др. | Потеря собственности; Неправильно выбранные партнеры; Высокая стоимость исправления ошибок начальных этапов; Неэластичность предложения в краткосрочном периоде И др. |
Общие показатели эффективности рынка недвижимости:
- экономический рост, уровень занятости, уровень жизни;
- социальная эффективность;
- бюджетная эффективность (налоги, выручка от приватизации, пошлины, проценты);
- экологическая эффективность;
- экономическая эффективность (сроки окупаемости, прибыль, другие финансовые показатели);
- инвестиционная эффективность (прирост стоимости, текущий доход, доход от инвестирования)
Основные показатели инвестиционной оценки эффективности инвестиций:
- на дисконтированной основе: период окупаемости; чистая текущая стоимость; внутренняя ставка дохода; модифицированная внутренняя ставка; ставка дохода финансового менеджмента; индекс доходности;
- на не дисконтированной основе: период окупаемости; валовой рентный мультипликатор; общая ставка дохода; ставка денежных поступлений на собственный капитал; показатель среднегодового дохода; общие годовые поступления на собственный капитал; чистый располагаемый доход; бухгалтерская ставка доходности.