В состав хозяйствующих субъектов, участвующих в управлении недвижимостью, входят собственник, владельцы, эксплуатирующие и ресурсоснабжающие организации, пользователи, арендаторы, застройщики, управляющие организации и другие участники. Указанные субъекты управления на различных этапах жизненного цикла объекта недвижимости принимают участие в его создании, содержании, эксплуатации, развитии, а также оказывают сопутствующие услуги. Их взаимодействие регулируется законодательством РФ, нормативно-методической базой и контрактами. Управляющая компания (УК) — юридическое лицо, созданное для управления и эксплуатации, технического и санитарного содержания недвижимости. Виды управляющих компаний
Управляющие — отличительной чертой управляющей компании является занятие ими только управлением общего имущества, то есть без самостоятельной эксплуатации, технического и санитарного содержания, и оказания коммунальных услуг. Для осуществления эксплуатации, технического и санитарного содержания общего имущества, а также оказания иных услуг, управляющая компания заключает соответствующие договора подряда.
Гибридные — отличительной чертой компании является выполнения ими самостоятельно функций управления, эксплуатации, технического и санитарного содержания имущества, иных видов услуг, а также предоставление коммунальных услуг. Лозунг такого вида компаний — «делаем все самостоятельно». Эксплуатационные — отличительной чертой компании является выполнение ими функций эксплуатации, технического и санитарного содержания общего имущества по договору подряда, заключенного: с собственниками (при непосредственном управлении собственниками), с Товариществом собственников жилья (при управлении товариществом собственников жилья) и с управляющими компаниями (при управлении управляющими компаниями).| Таблица. Классификация управляющих компаний | ||
| В зависимости от цели создания | В зависимости от отношения к объекту управления | В зависимости от выполняемых функций |
| Управление инвестиционными проектами. Управление холдингом. Способ участия партнеров в бизнесе | Внешняя управляющая компания. Внутренняя управляющая компания | Номинальная управляющая компания. Реальная управляющая компания |
Законодательно понятие «управляющая компания» определено только для целей управления имуществом в инвестиционных фондах, кредитных, лизинговых компаниях и управления средствами негосударственных пенсионных фондов и в сфере жилой недвижимости. Именно эти компании занимаются управлением инвестиционными средствами. Инвесторы, работающие с предприятиями реального сектора экономики, также создают такие компании для управления своими инвестициями. Это позволяет эффективно контролировать зависимые и дочерние предприятия, а также рассматривать их как отдельный инвестиционный проект. При этом если предприятия приобретаются на долгосрочную перспективу, не с целью перепродажи, и передаются под контроль управляющей компании, то нужно уже говорить о создании управляющей компании для управления холдингом. Это наиболее распространенная сегодня цель использования управляющих компаний. Функции и формы управляющей компании определяются спецификой работы холдинга и теми целями, которые ставят перед собой собственники бизнеса.
Понятие управляющего и управляющей компании. Управляющий – лицо, осуществляющее организацию и контроль процесса управления на одном конкретном объекте недвижимости. Управляющая компания (УК) – организация основным видом деятельности, которой является управление недвижимостью. УК управляет несколькими объектами недвижимости находящимися в собственности 3-х лиц или в собственности УК.
Типы управляющих компаний:
- Профессиональные УК – это, как правило, западные компании, обладающие богатым опытом в сфере управления недвижимостью.
- Компании консультанты – кроме управления предлагают и другие услуги, такие как подбор арендаторов.
- Бывшие структурные подразделения собственников – были созданы для внутреннего управления, но затем вышли на внешний рынок.
- УК вышедшие из других сфер бизнеса.
Виды УК по подходам к управлению
1.Facility management. -управление инфраструктурой здания, эксплуатация и модернизация его инженерных систем;производство текущего ремонта; организация служб клининга и охраны;техническая поддержка и обслуживание здания. Основная цель данного вида управления - организация безаварийного существования здания.
2.Property management- управление, при котором управляющая компания берет на себя помимо функций Facility -функцию управления имуществом здания, подбор арендаторов (броккеридж), ведение договор аренды, бухгалтерские отчеты, страхование, административно-правовые управления.
3.Building- подразумевают работу с объектом на стадии проектирования, строительства, иногда по сносу. В частности, консультирование выбора по вопросам инженерных систем. Подобная услуга позволяет избежать многих конструктивных и концепциальных ошибок при возведении здания, а также оптимизировать затраты на проект.
4.Asset management-предполагает полное управление активами и финансовыми потоками собственника недвижимости. Помимо задач Facility и Property, здесь решаются вопросы финансового менеджмента, осуществляется подготовка и сдача налоговой и бухгалтерской отчетности, проводится инвентаризация ОН и при необходимости - мероприятия по реконцепции недвижимости, а также мониторинг ситуаций на рынке недвижимости и другое. Становится задача-полная оптимизация доходов от недвижимости.
Форма сотрудничества собственника и УК.
1.Агентское соглашение-владелец объекта недвижимости не отходит полностью от дел управления, все договоры и все операции идут от его лица. (В данном случае управленец - безвольный посредник между собственником и другими объектами).
2.Доверительное управление-возможность совершать управляющей компанией от своего имени сделки, юридические и фактические действия в интересах собственника. По договору доверительного управления право распоряжаться объектом недвижимости передается управляющей компании на определенный срок.
3.Собственник нанимает управляющую компанию на короткий период времени(4-5 месяцев), чтобы она обучила управлению.
Функции управляющей компании:
· управление эксплуатацией жилого фонда;
· управление эксплуатацией нежилого фонда;
· заключение договоров с Поставщиками коммунальных ресурсов и обеспечение населения качественными и своевременными коммунальными услугами;
· осуществление деятельности, связанной с управлением многоквартирными домами;
· заключение договоров на управление многоквартирными домами с собственниками помещений;
· заключение договоров на оказание жилищно-коммунальных услуг с домовладельцами любых организационно-правовых форм и форм собственности;
· обеспечение сбора платежей за техническое обслуживание домов от пользователей и собственников помещений и строений, а также платежей за оказываемые коммунальные и прочие услуги в соответствии с заключенными договорами;
· проведение текущего и капитального ремонта жилищного и нежилого фонда;
· осуществление мероприятий по подготовке жилищного и нежилого фонда к сезонной эксплуатации;
· капитальный и текущий ремонт инженерного оборудования домового хозяйства и придомовых наружных коммуникаций;
· проведение работ по устройству наружных и внутренних инженерных сетей и оборудования в зданиях и сооружениях;
· осуществление работ по защите и отделке конструкций и оборудования зданий и сооружений;
· обслуживание, ремонт систем вытяжной вентиляции жилых домов и других зданий и помещений;
· ремонт и техническое обслуживание систем электроснабжения в зданиях и сооружениях;
· профилактический осмотр состояния жилых домов и подготовка их к сезонной эксплуатации;
· выполнение работ по благоустройству территорий;
· оказание платных услуг населению.
| Социальные цели - Стимулирование и развитие малого и среднего бизнеса путем обеспечения максимально простого доступа к ОН. -Создание благоприятных условий для увеличения инвестиций в недвижимость -Создание благоприятной экономической и социально среды для проживания населения |
| Операционные цели - Обеспечение выполнения основной деятельности собственника - Повышение престижа собственника в результате обладания данным объектом |