Для установления прав какого-либо лица на объект недвижимости заинтересованному лицу придется изучить все предшествующие договоры. Указанная система обуславливает существование таких частных фирм, которые обеспечивают за вознаграждение "чистоту титула", то есть за определенную плату занимаются отслеживанием "цепочек" договоров, через которые "прошел" объект и при возникновении проблем компенсируют ущерб в оговоренных пределах. Такая система не гарантирует сохранения прав на имущество, трудна для автоматизации и дорога (проверку приходится проводить каждому новому собственнику).
Второй базовый способ - регистрация прав на недвижимость. Подобные системы в настоящее время действуют в большинстве стран мира, в том числе в Европе. При регистрации прав государство гарантирует, что все прежние сделки действительны, азарегистрированный собственник является истинным в силу закона (если он приобрел недвижимость добросовестно). Иначе говоря, заинтересованному лицу приходится проверять сведения только об одном - зарегистрированном - собственнике. Вполне очевидно, что система регистрации прав требует значительных усилий на начальном этапе, когда необходимо удостовериться в "чистоте" прав первого регистрируемого собственника. Впоследствии же система становится быстродействующей, эффективной, самоокупаемой. Главное же - она обеспечивает гарантию имущественных прав: ты зарегистрирован - значит, ты, как добросовестный приобретатель, есть безусловный собственник.
На основании анализа всех существующих мировых регистрационных систем на настоящий момент можно выделить два базовых способа регистрации правоотношений в сфере недвижимости.
Первый состоит в регистрации сделок (документов). Он распространен, например, в США. Здесь государство лишь регистрирует и хранит договоры, обеспечивает их общедоступность.
В мире существуют две системы регистрации недвижимости: англо-американская и европейская.
Либеральные англо-американские правила предусматривают регистрацию передачи прав собственности на недвижимое имущество по договорам между прежними и новыми его владельцами. Чтобы максимально гарантировать сделку от возможных ошибок, новый владелец вынужден пользоваться дорогостоящими услугами страховых и юридических компаний, которые анализируют всю историю объекта недвижимости на глубину до 70 лет. Тщательная проверка позволяет выявить возможные непогашенные обязательства или права каких-то лиц на данный объект, т. е. проверить его юридическую чистоту. Такая система регистрации недвижимости, называемая системой регистрации титула, хотя и требует больших денежных затрат на защиту права собственности, но в случае возникновения всякого рода посягательств на объект или требований, ответственность уже несет страховая фирма, которой был выплачен страховой взнос.
Система Торренса принята в Австралии и распространилась оттуда на некоторые другие страны за пределами Европы. Система Торренса - это система регистрации прав, предусматривающая защиту добросовестных приобретателей и государственный механизм финансовой компенсации. Она была введена в Южной Австралии еще в 1857 г. и названа по имени своего создателя.
Система предусматривает обязательность регистрации. Незарегистрированные права не имеют юридической силы для третьих лиц. Однако они могут иметь юридическую силу для сторон сделки при условии, что это не нарушает прав третьих лиц. В основе системы Торренса лежит принцип "неоспоримости прав", в соответствии с которым восстановление прав прежнего правообладателя невозможно после того, как были зарегистрированы права добросовестного приобретателя недвижимости.
Впрочем, регистрационные записи, единожды внесенные в реестр, могут и измениться. Если зарегистрированный правообладатель участвовал в незаконной сделке или знал о ее совершении, добросовестным приобретателем он считаться не может. И бывший собственник вправе потребовать восстановления своих прав. Кроме того, своих прав может лишиться и добросовестный приобретатель, когда его права вступают в конфликт с "преимущественными правами", которые предусмотрены в специальном перечне и для легитимации которых не требуется регистрация. Например, речь может идти о преимущественном праве удержания имущества за неуплату налогов.
Одно из основных требований системы Торренса: после проведения двух сделок с недвижимостью восстановление прав прежнего собственника в ущерб прав добросовестного приобретателя недвижимости не допускается. Даже если права были утрачены в результате мошенничества при перерегистрации или подделке документов. Однако приобретатель должен приобрести имущество на основании возмездной сделки.
Если произошла ошибка по вине регистратора, пострадавшие получали компенсацию.
Наиболее распространенная европейская система регистрации, называемая кадастровой,основана на государственных гарантиях права собственности на недвижимость. При такой организации вся история недвижимости находится в едином государственном реестре и вся совокупность прав на имущество, включая сервитуты, также гарантируется государством. Если в дальнейшем выявляются какие-либо ошибки, например, недееспособность физических лиц или другие упущения, то ответственность несет правительственный орган, который компенсирует возникшие по этой причине издержки. Государственная регистрация и гарантии прав собственности на недвижимость намного надежнее и дешевле, чем частные системы регистрации сделок, а не прав.
Российская система, предусматривающая, помимо регистрации права, регистрацию сделок по переходу прав на недвижимость, нисколько не умаляет прав и интересов приобретателей и отчуждателей недвижимого имущества, а скорее, предполагается законодателем в качестве дополнительной гарантии законности перехода прав и обременений на конкретный объект. Ведь наличие подтвержденного в законном порядке договора усиливает уверенность приобретателя в законности получаемого им права.