Под договором аренды понимается договор, по которому одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество во временное пользование за установленное вознаграждение, которое эта другая сторона обязана уплатить.
Договор во всех изучаемых странах является двусторонним, возмездным, консенсуальным. Его предметом служит любая непотребляемая вещь - движимая или недвижимая.
Согласно закону, в обязанности арендодателя входит прежде всего предоставление в пользование имущества, сдаваемого внаем, в состоянии, годном для эксплуатации, т.е. соответствующем назначению имущества или специальным условиям договора.
Арендодатель несет ответственность за любые недостатки - как явные, так и скрытые, проявившиеся уже в процессе эксплуатации имущества, - исключающие или существенно препятствующие обычному либо нормальному, либо установленному по договору использованию имущества. Но он не отвечает за явные и скрытые недостатки вещи, о которых не мог знать при разумной осмотрительности с его стороны в момент заключения договора. Ответственность арендодателя за недостатки имущества также отпадает, если арендатор при заключении договора знал об этих недостатках.
Если вещь предоставляется в состоянии, исключающем возможность использования ее для обусловленного в договоре назначения, арендатор вправе либо отступиться от договора, либо потребовать соответственно уменьшения размера арендной платы.
На арендодателе лежит обязанность по поддержанию вещи в состоянии, пригодном для предусмотренного в договоре использования. Это означает, что он должен устранять недостатки, не вызванные эксплуатацией объекта, а также производить капитальный ремонт. Проведение же мелкого текущего ремонта составляет обязанность арендатора.
И наконец, арендодатель должен обеспечить арендатору в течение всего срока действия договора возможность спокойного пользования вещью. Он обязан принять меры против третьих лиц, которые препятствуют своими действиями использованию объекта, например предъявляют права собственника, патентообладателя и пр., либо создают препятствия в какой-либо иной форме.
В случае заявления третьими лицами требований в отношении сданной внаем вещи арендодатель обязан, по требованию арендатора, вступить в процесс. Если вследствие осуществления третьими лицами своих прав арендатор лишается пользования вещью, арендатор вправе требовать возмещения убытков от неисполнения договора.
Определенный крут обязанностей лежитпо закону на арендаторе.
Арендатор обязан пользоваться имуществом добросовестно, как «хороший хозяин». В первую очередь это характеризует его обязанность эксплуатировать объект в соответствии с обычным хозяйственным назначением вещи, а также правилами ее технического использования и специальными условиями договора. В противном случае арендодатель может требовать его расторжения.
С понятием добросовестного использования имущества практика связывает и некоторые иные обязанности. В частности, арендатор должен обеспечить надлежащее хранение нанятого имущества, исключающее его порчу или иное ухудшение состояния объекта. Кроме того, он обязан немедленно известить арендодателя о всех дефектах, обнаруженных при использовании вещи, в интересах своевременного принятия арендодателем мер по предупреждению повреждений и пр. Нарушение этой обязанности может повлечь ответственность за убытки, вызванные неуведомлением.
Обязанностью арендатора является уплата установленной по договору арендной платы в сроки, указанные в соглашении. Размер арендной платы устанавливается по соглашению сторон, но сумма всех платежей по аренде, как правило, превышает цену взятого в аренду имущества. При отсутствии в договоре указаний на сроки уплаты наемной платы платежи должны производиться в сроки, предусмотренные законом или обычаем. Неплатеж арендатором сумм за пользование имуществом рассматривается как основание для требования арендодателем расторжения договора.
И наконец, обязанностью арендатора является возвращение вещи арендодателю по окончании срока действия договора. Арендатор обязан возвратить вещь в таком состоянии, в каком она была получена, с учетом нормального износа. Он несет ответственность за ухудшение вещи, происшедшее во время эксплуатации, если не докажет, что оно наступило без его вины. В определенных случаях арендатор должен быть возмещен за внесенные дополнения и улучшения вещи.
Договором могут предусматриваться и дополнительные обязанности арендатора. В частности, на него может быть отнесено страхование имущества, хотя обычно это делает арендодатель, включая стоимость страхования в арендную плату. К обязанности арендатора по договору иногда относят принятие мер, исключающих возможность ознакомления конкурентов арендодателя с техническими и эксплуатационными качествами объекта.
В связи с договором аренды возникает ряд проблемных вопросов.
1. Субаренда. Арендатор имеет право на сдачу имущества, полученного в аренду, в пользование третьим лицам - в субаренду только при прямом согласии на то арендодателя.
При субаренде арендатор несет свои прежние обязанности перед арендодателем и ответственность за эксплуатацию имущества, третьим лицом, получившим вещь в субаренду.
2. Улучшения в имущество. Суды исходят прежде всего из квалификации улучшений как неотделимых от имущества без нанесения ему вреда или улучшений отделимых. Неотделимые улучшения, произведенные нанимателем без согласия арендодателя, возмещению не подлежат. Но при внесении такого рода улучшений с согласия арендодателя арендатор имеет право на возмещение стоимости таких улучшений. Отделимые же улучшения, произведенные арендатором за свой счет, считаются его собственностью.
3. Прекращение действия договора. Действие договора прекращается за истечением срока, на который он был заключен, а при неуказании срока - по заявлению одной из сторон с соблюдением установленныхзаконом или обычаем сроков предупреждения другой стороны. Если по истечении срока аренды арендатор при отсутствии возражений арендодателя продолжает пользоваться вещью, договор считается продленным на неопределенное время или на установленный законом срок.
4. Смена собственника вещи. По общему правилу, переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Обязательственному праву арендатора сообщается своеобразное «право следования».