Вопросы дольщиков долевого участия в строительстве
об ответственности органов власти, государственных и коммерческих банков и страховых компаний, и о возмещении ущерба.
Отсутствие контроля со стороны государства над деятельностью Застройщика.
Информированность органов власти о наличии проблем у Застройщика очевидна: в июне 2018 года в интервью газете «Комерсантъ» этот факт подтвердил губернатор Подмосковья Андрей Воробьев: «Прошлой осенью провели скоринг… По ряду объектов Urban зафиксированы отставания от графиков. Компания получила предупреждение, но заверила, что это временные трудности».
Власти регулируют и контролируют деятельность застройщика, однако, принятые меры только формально защищают права Дольщика.
Наличие таких формальных прав, которые на практике не представляется возможным реализовать, только усугубляет наше положение, вводит дольщиков в заблуждение и наносит серьезный материальный и моральный ущерб нам, как гражданам своей страны.
В отношении участников ДДУ, расторгнувшим договоры ДДУ в одностороннем порядке, т.е. воспользовавшихся своим правом на защиту от неисполнения Застройщиком своих обязательств, Конкурсный управляющий информировала нас, что согласно ч.7 ФЗ 127 «О несостоятельности (банкротстве)» такая категория дольщиков не имеет права на включение в реестр о передачи жилых помещений - более приоритетный, нежели остальные кредиторы. При этом на встречах с дольщиками уполномоченные лица откровенно заявляют, что при банкротстве «обычно деньги заканчиваются на третьей очереди», акцентируя внимание на том, что денежные требование Застройщика-Банкрота, погашать не предполагается.
Таким образом, Дольщик, воспользовавшись своим законным правом на защиту своих прав, при расторжении ДДУ на практике теряет все свои права, что недопустимо!
Очевидно, что у Застройщика, имеющего задержку в сроках сдачи более, чем 2 месяца, вероятность наступления процедуры банкротства выше. При этом наблюдаются колоссальные различия в неблагоприятную сторону для Дольщиков в степени защиты их гражданских прав согласно мерам 214-ФЗ и главы 7 «Банкротство застройщиков» 127-ФЗ.
Предложения дольщиков по вопросу №1:
1. Внести поправки в закон о банкротстве застройщика, определив возможность включения в реестр дольщиков требований по расторгнутым договорам с непогашенными обязательствами - требования "на метры", пропорционально сумме, подлежащей выплате по решению суда.
2. Учитывая то обстоятельство, что закон не имеет обратной силы, по банкротству Группы компаний Урбан Групп принять индивидуальное решение, направленное на защиту законных прав граждан.
3. Назначить ответственных лиц и довести информацию до участников ДДУ.
Номинальное исполнение требования законодательства о страховании гражданской ответственности Застройщика перед участниками долевого строительства
Федеральный закон №294-ФЗ предусматривает необходимость страхования Застройщиком своей гражданской ответственности по договорам участия в долевом строительстве.
Страхование гражданской ответственности подразумевает выплату страховыми компаниями компенсации при наступлении страхового случая, в том числе банкротства.
Данная норма закона на практике также не соблюдается, однако, ее наличие вводит в заблуждение граждан при принятии решения о заключении договора долевого участия, что повлекло за собой ущерб
В конечном итоге, расходы по страхованию ответственности также ложатся на плечи дольщиков, создавая излишнюю финансовую нагрузку, но не предполагающую никаких благ.
Таким образом, ложные гарантии по страхованию способствуют созданию благоприятных условий для мошеннических действий неблагонадежных застройщиков.
Имеются в наличии просроченные сертификаты о страховании компаний группы Урбан Групп: при сроках сдачи объекта осенью 2017 года, сертификаты действуют до конца 2017 года, о продлении сертификатов страхования информация Дольщикам не доведена.
При том, очевидно, что процедура банкротства - длительная процедура, и срок окончания полиса по такому страховому случаю должен существенно превышать срок сдачи объекта по договору ДДУ.
Предложения дольщиков по вопросу № 2:
1. Организовать процедуру возмещения страховыми компаниями ущерба застрахованным Дольщикам.
2. При отсутствии такой возможности предлагаем государству самостоятельно компенсировать ущерб Дольщикам ввиду отсутствия должного контроля со стороны государства.
3. Назначить ответственных лиц и довести информацию до участников ДДУ.
Неадекватность системы взаимоотношений Застройщика, аккредитующих объекты Банков и участников долевого строительства.
Государственные банки (Сбербанк и ВТБ) аккредитуют (одобряют) объекты (подобная информация публично распространяется Банками, статья ниже хорошо передает заверения банков относительно абсолютной безопасности приобретения жилья в данных ЖК).
https://vtbank24.ru/vtb-akkreditovannye-novostrojki-bankom-spisok/
В случае задержки Застройщиком сроков сдачи объекта государственные Банки продолжают получать свой регулярный процентный доход, отказывая Дольщику в предоставлении "ипотечных каникул" в связи с задержкой сроков сдачи объектов Партнером Банка.
Партнерство - это система взаимоотношений. Партнёры объединяют свои способности в ведении дел и управлении денежными ресурсами. Таким образом распределяются риски, а также прибыль и возможные убытки.
Банки предпочитают рассматривать Партнерство, как разделение с Застройщиком прибыли, а при Банкротстве Застройщика получать сверхприбыли.
Отметим, что за два года просрочки в сроках сдачи Объекта в среднем Дольщик, по-прежнему вынужденный арендовать жилье, должен выплатить Банку в виде процентов 20-25% от суммы Займа. За 4 года долгостроя - 40-50%! Это только проценты.
У Дольщиков, первоначально планирующих производить периодическое досрочное погашение займа, и таким образом снижать сумму выплачиваемых банку процентов, в связи с внеплановой повышенной финансовой нагрузкой такая возможность существенно снижается или исчезает, а для Дольщиков, не имеющих изначально такой возможности, такой кредитный договор становится кабальным, поскольку штрафные санкции по ипотечным договорам жесткие и банки не упускают возможности взыскать дополнительные неустойки.
Тем самым государственные и коммерческие банки наживаются на проблеме Долгостроя, что косвенно указывает на намеренное введение Банками в заблуждение Дольщика относительно благонадежности застройщика: чем больше таких заемщиков, тем выше доходы банков.
При этом Банки отказываются пересматривать и приводить к рыночному уровню процентную ставку по ипотеке, даже при наличии в том же самом банке на момент обращения предложений по сниженной ставке. (за два года снижение по рынку составило порядка 3% годовых). Известно, что на этапе банкротства застройщика рефинансировать ипотеку на рыночных условиях в другом банке не представляется возможным.
В марте 2016 года ключевая ставка составляла 11%, процент по кредитному договору банка ВТБ (с господдержкой) составлял порядка 11,15 %. (доход Банка сверх ключевой ставки 0,15%) По состоянию на 07.08.2018 г. ключевая ставка 7,25%, процент по ипотеке прежний 11,15% (доход Банка сверх ключевой ставки 3,9 %). Таким образом Банк увеличил доход в 26 раз. (3,9/0,15).
Предложения дольщиков по вопросу № 2:
1. Обязать государственные и коммерческие банки установить нулевую процентную ставку на период Долгостроя, по факту сдачи объектов строительства установить процентную ставку по ипотечным договорам равной величине "ключевая ставка" + не более 0,5 %
2. Поручить АО «ДОМ.РФ» и Публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» рефинансировать ипотечные кредиты, выданные дольщикам ЖК группы компаний Urban Group, по нулевой ставке на период Долгостроя; установить процентную ставку по ипотеке по факту сдачи объектов равной величине "ключевая ставка" + не более 0,5 %
3. Назначить ответственных лиц и довести информацию до участников ДДУ.
Мы, дольщики обанкротившегося Застройщика, рассчитывали свои финансовые возможности, исходя из указанных Застройщиком сроков строительства, с учетом норм действующего законодательства и наличия страховых возмещений при неблагоприятном исходе проекта строительства.
Помимо вышеуказанного, многие рассчитывали на возмещение (возврат) НДФЛ при покупке жилья и по уплаченным банку процентам, уже в 2018 году.