В ст. 23 ЖК впервые на уровне федерального закона закрепил единый порядок перевода помещений. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий перевод помещений). Как правило, это орган местного самоуправления муниципального района или городского округа[9].
В Москве рассмотрение вопросов, подготовка протоколов о переводе жилого помещения в нежилое осуществляются Городской межведомственной комиссией по использованию жилищного фонда г. Москвы. Решение Городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда г. Москвы о переводе жилого помещения в нежилое утверждается Департаментом жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы (ст.16 Закона г. Москвы от 27.01. 2010 №2 «Основы жилищной политики города Москвы», п.2 Постановления правительства Москвы от 15.05.2007 г. №382-ПП).
Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляют:
1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае если переводимое помещение является жилым - технический паспорт такого помещения);
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).
Орган власти не вправе требовать представления других документов (ч. ч. 2,3 ст. 23 ЖК). С 1 января 2013 г. вступают в силу изменения в ст. 23 ЖК, в соответствии с которыми при переводе жилого помещения в нежилое собственник переводимого помещения вправе не представлять в орган власти технический паспорт и поэтажный план дома, в котором оно находится, а также правоустанавливающие документы а жилое помещение, если право собственности на него зарегистрировано в ЕГРП.
В случае, если названные документы не представлены вместе с заявлением, то орган власти, осуществляющий перевод жилого помещения в нежилое, запрашивает данные документы у иных органов власти и подведомственных им организаций, в распоряжении которых находятся соответствующие документы.
Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений.
Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через 45 дней со дня представления указанных документов в данный орган.
По результатам рассмотрения заявления собственника жилого помещения и приложенных документов орган власти, осуществляющий перевод, вправе принять следующие решения:
- об отказе в переводе жилого помещения в нежилое,
- о переводе жилого помещения в нежилое без установления каких-либо дополнительных условий, при выполнении которых перевод считается окончательно состоявшимся (безусловное решение о переводе)
- о переводе жилого помещения в нежилое при условии проведения переустройства переводимого помещения (условное решение). В решении о переводе в любом случае указывается о необходимости проведения переустройства (перепланировки), если к заявлению собственника о переводе жилого помещения прилагался проект переустройства (перепланировки). В этом случае переустройство (перепланировка) выполняется на основании данного проекта. Кроме того, даже если к заявлению и не прилагался проект переустройства (перепланировки), то в решении о переводе орган власти все равно вправе указать о необходимости выполнения "иных работ" в переводимом помещении. В этом случае переустройство (перепланировка) проводится на основании такого решения о переводе.
Указанное условное решение о переводе жилого помещения в нежилое само по себе не является достаточным для использования данного помещения в качестве нежилого. Для использования переводимого помещения в нежилых целях необходимо, во-первых, произвести соответствующее переустройство (перепланировку) и, во-вторых, получить от органа власти подтверждение, что переустройство (перепланировка) было произведено в соответствии с проектом, который представлялся вместе с заявлением о переводе, или в соответствии с условиями переустройства (перепланировки), определенными решением о переводе[10].
Завершение переустройства (перепланировки) подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений. Данный акт подтверждает окончание перевода жилого помещения в нежилое и является основанием для его использования в нежилых целях. Акт должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Законом о кадастре.
В соответствии с ч. ч. 5 - 8 ст. 23 ЖК орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о переводе или об отказе в переводе выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений. Форма и содержание данного документа устанавливаются уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти. Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение.
Документ, подтверждающий принятие решения о переводе, подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения, если для такого использования не требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ.
Таким образом, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о переводе помещения орган, принявший решение, выдает (или направляет по почте) заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения, по форме, утверждаемой федеральным органом исполнительной власти.
В случае если для использования помещения по новому назначению не требуется проведение переустройства, и (или) перепланировки помещения, и (или) иных работ, данный документ является юридическим основанием для использования помещения по новому назначению.
В настоящее время действует Постановление Правительства РФ от 10.08.2005 N 502 "Об утверждении формы уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение".
При использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.