Цена объекта недвижимости – это цена конкретной свершившейся сделки купли-продажи объекта недвижимости.
Рыночная стоимость объекта недвижимости - расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести. То есть, это наиболее вероятная цена, по которой он может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом предполагается что стороны располагая всей необходимой информацией, действуют разумно, без принуждения, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Определенная таким образом рыночная стоимость является предметом для торга и содержит диапазон колебаний как в сторону повышения, так и понижения. Существует несколько подходов к оценке любого вида недвижимости, используемых профессиональными оценщиками:
1. сравнительный подход;
2. затратный подход;
3. доходный подход.
Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.
Информация, необходимая для применения затратного подхода:
– уровень заработной платы;
– величина накладных расходов;
– затраты на оборудование;
– нормы прибыли строителей в данном регионе;
– рыночные цены на строительные материалы.
Преимущества затратного подхода:
При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.
Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:
– технико-экономический анализ стоимости нового строительства;
– обоснование необходимости обновления действующего объекта;
– оценка зданий специального назначения;
– при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;
– анализ эффективности использования земли;
– решение задач страхования объекта;
– решение задач налогообложения;
– при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.
Этапы затратного подхода:
Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз).
Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости (Свс или Сзам).
При определение стоимости затратным подходом используется метод сравнительные единицы как самый простой и широко применяемый оценщиками, этот метод основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств оцениваемого объекта аналогичной единицы измерения подобного типового сооружения.
Сравнительный подход - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах недавно совершившихся сделок.
Условия применения сравнительного подхода:
1. Объект не должен быть уникальным.
2. Информация должна быть исчерпывающей.
3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.
Основные требования к аналогу:
1.Аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристики.
2.Сходные условия сделки.
Этапы сравнительного подхода:
1. Изучение нужного сегмента рынка и выбора объекта аналога;
2. Сбор и проверка достоверности информации по каждому выбранному объекту;
3. Выбор необходимых единиц сравнения и проведение анализа по каждой единице;
4. Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки;
5. Установление стоимости объекта оценки.
Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов.
Преимущества сравнительного подхода:
1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.
2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.
3. Статически обоснован.
4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.
5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.
6. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.
Недостатки сравнительного подхода:
1. Различия продаж.
2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.
3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.
4. Зависимость от активности рынка.
5. Зависимость от стабильности рынка.
6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.
Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.
Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.
Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.
Различают два вида капитализации:
– прямая капитализация;
– капитализация дохода по норме отдачи на капитал.
При прямой капитализации рассматривают две величины: годовой доход и ставка капитализации.
Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.
Ожидаемый доход определяется в результате анализа доходов в течении периода владения недвижимостью.
Ставка дисконтирования - норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.
Этапы доходного подхода:
1. Расчет валового дохода от использования объекта на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.
2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.
3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:
– операционных (эксплуатационных) – издержки по эксплуатации объекта;
– фиксированных – затраты на обслуживание кредиторской задолженности (процентов по кредитам, амортизационных отчислений, налогов платежей и т.д.);
– резервы – издержки на покупку (замену) принадлежностей для объекта недвижимости.
4.Определение величины чистого дохода от продажи объекта.
5.Расчет коэффициента капитализации.
Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:
– качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;
– риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.
Доходный подход используется при определении:
– инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не оплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;
– рыночной стоимости.
Врамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:
– прямой капитализации доходов;
– дисконтированных денежных потоков.
Для получения результата оценки, но основе доходного подхода изучаются данные об ожидаемом валовом доходом недвижимости и его возможным сокращении из-за неполной загрузки объекта о характере и продолжительности потока дохода от владения недвижимостью о возможных убытках от недобора суммы арендной платы об ожидаемых ежегодных эксплуатационных расходах и предлагаемой цене последующей перепродажи объекта.
Для оценки жилой и другой недвижимости, если эксплуатационные затраты невозможно определить достоверно или информация о них полностью отсутствует применяется метод мультипликатора валовой ренты он основан на предположении. Что существует определённая связь между ценой недвижимости и возможным доходом от её сдачи в аренду (Рентный доход).