В Пресненский районный суд города Москвы
(подсудность по месту нахождения объекта недвижимости)
Истец: Общество с ограниченной ответственностью «Правильные решения»
ОГРН 1167746720349, ИНН 9718020271
107589, г. Москва, ул. Красноярская, д. 17, пом. ХХII, комн. 2, оф. 50
Ответчик 1: Шамелашвили Нино Ильинична
ИНН 771475286861
125167, г. Москва, пр-кт Ленинградский, д.45, кв.15
Ответчик 2: Общество с ограниченной
Ответственностью ООО «Арбат Эстейт»
ОГРН 1197746277783, ИНН 7704488612
119019, г. Москва, пер. Большой Афанасьевский, д. 36 стр. 1, подвал, пом. II – ком. 6
Государственная пошлина: 6000 рублей
ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ
О признании сделок недействительными
ООО «Правильные решения» (далее – Истец, Общество) на праве собственности принадлежала квартира, расположенная по адресу: 121099, г. Москва, р-н Арбат, ул. Новый Арбат, дом. 29, кв.27, кадастровый номер 77:01:0005001:4764, площадью 282,8 кв.м. (далее – Квартира), что подтверждается выпиской из ЕГРН (копия прилагается).
07.05.2019 Квартира по договору купли-продажи квартиры б/н, удостоверенному нотариусом (далее – Сделка № 1) отчуждена Истцом в пользу Шамелашвили Нино Ильиничны (далее – Ответчик 1) по цене 100 000 000 рублей.
В свою очередь, Шамелашвили Н.И. оплату квартиры не произвела.
17.05.2019 между Шамелашвили Н.И. (продавец) и ООО «Арбат Эстейт» (покупатель) заключен договор купли-продажи Квартиры (далее – Сделка № 2), также удостоверенный нотариусом, по которому Квартира перешла в собственность ООО «Арбат Эстейт» (далее – Ответчик 2) по цене 102 000 000 рублей.
Общество полагает, что вышеуказанные сделки являются взаимосвязанными сделками, целью которых был неправомерный вывод дорогостоящего актива без какого-либо встречного предоставления, что свидетельствует об их недействительности в виду следующего.
I. У представителя ООО «Правильные решения» отсутствовали полномочия на совершение Сделки № 1
ООО «Правильные решения» выдана доверенность Барели Илье Геннадьевичу на продажу и/или передачу в залог за цену и на условиях, одобренных Общим собранием участников ООО «Правильные решения», принадлежащую Обществу квартиру по адресу: г. Москва, ул. Новый Арбат, д. 29, кв. 27, доверенность была выдана на шесть месяцев без права передоверия другим лицам. При этом доверенность содержала условия, согласно которым Представитель имеет право заключать договор купли-продажи/залога только при наличии соответствующего решения общего собрания участников ООО «Правильные решения» об одобрении/предоставлении согласия на заключение данной сделки от имени Общества.
Следовательно, полномочия на совершение сделок по отчуждению имущества Общества в соответствии с условиями доверенности были ограничены необходимостью получения решения общего собрания участников Общества об одобрении сделки и определении ее условий.
Барели Илья Геннадьевич совершил от имени общества Сделку № 1 по нотариально удостоверенной доверенности.
При рассмотрении в Пресненском районном суде г. Москвы иска Общества к тем же ответчикам об истребовании той же Квартиры из чужого незаконного владения (дело 2-3823/2020) Росреестром в материалы дела представлена копия регистрационного дела на Квартиру.
В составе регистрационного дела на Квартиру имеется протокол общего собрания участников Общества № 3/2019 от 21.04.2019, из которого следует, что Сделка № 1 одобрена общим собранием участников Общества на условиях цены сделки 111 000 000 рублей.
Там же в регистрационном деле содержится договор купли-продажи по Сделке № 1, в котором цена сделки определена в 100 000 000 рублей.
То есть, для возникновения у представителя Общества полномочий на заключение Сделки № 1 общим собранием участников Общества должно быть принято решение об одобрении этой сделки и определении ее условий, однако в действительности указанное решение общего собрания участников Общества никогда не принималось, собрание по этому вопросу не проводилось, участниками Общества протокол не подписывался.
Об указанном, помимо прочего, свидетельствует тот факт, что в настоящее время участник ООО «Правильные решения» Тимофеев А.А. обратился в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о признании недействительным решения общего собрания участников ООО «Правильные решения», оформленное протокол общего собрания участников Общества № 3/2019 от 21.04.2019, которым была одобрена Сделка № 1 в силу его ничтожности, так как он о проведении собрания не извещался, протокол не подписывал.
По смыслу п. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон.
Закон определяет доверенность как письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами (п. 1 ст. 185 ГК РФ).
Цель такого представительства – обеспечить возможность приобретения гражданских прав и обязанностей для одного субъекта через действия другого субъекта – так, как если бы эти действия совершались непосредственно представляемым.
По правовой природе выдача доверенности является односторонней сделкой, так как для возникновения ее юридического эффекта (полномочия) достаточно волеизъявления одной стороны – представляемого, согласия представителя не требуется (п. 2 ст. 154, п. 1 ст. 185 ГК РФ).
Аналогичный подход сформулирован в вопросе 14 раздела «Процессуальные вопросы» в Обзоре судебной практики ВС РФ № 3 (2015), утв. Президиумом ВС РФ 25.11.2015.
В соответствии с п. 1 ст. 157 ГК РФ сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.
Факт заключения сделки под отлагательным условием не порождает ни прав, ни обязанностей сторон до наступления отлагательного условия, и только наступление отлагательного условия влечет исполнение сделки, поскольку у ее сторон появляются права и обязанности, связанные с ее исполнением.
В случае ст. 327.1 ГК РФ исполнение обязанностей, а равно осуществление, изменение и прекращение определенных прав по договорному обязательству может быть обусловлено совершением или не совершением одной из сторон обязательства определенных действий либо наступлением иных обстоятельств, предусмотренных договором, в том числе полностью зависящим от воли одной из сторон.
Право участников гражданских правоотношений на заключение сделок, содержащих отлагательные условия, в том числе, зависящих от воли сторон, предусмотрено п. 1 ст. 157 и ст. 327.1 ГК РФ.
По смыслу п. 3 ст. 157 ГК РФ не запрещено заключение сделки под отменительным или отлагательным условием, наступление которого зависит в том числе и от поведения стороны сделки (п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).
Аналогичный подход содержится в Обзоре судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017, в частности, там разъяснено, что само по себе условие сделки, поставленное в зависимость от воли третьего лица, не противоречит ст. 327.1 ГК РФ.
Из этого следует, что принятие общим собранием участников Общества решения об определении условий заключаемой сделки является неотъемлемым элементом формирования воли Общества на совершение сделки и возникновение полномочий на это у его представителя.
В случаях, когда стороны ссылаются в обоснование своих требований по иску на решение общего собрания участников общества, однако судом установлено, что данное решение принято с существенными нарушениями закона или иных правовых актов, суд должен исходить из того, что такое решение не имеет юридической силы независимо от того, было оно оспорено кем-либо из участников общества или нет, и разрешить спор, руководствуясь нормами закона (п. 24 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 90/14 от 09.12.1999).
Как было указано выше, фактически собрание участников Общества, оформленное вышеуказанным протоколом, не проводилось, участники протокол не подписывали, поэтому он не имеет юридической силы (является ничтожным) вне зависимости от его оспаривания.
В этой связи, отчуждение Квартиры по Сделке 1 на основании доверенности на имя Барели И.Г. без получения реального решения общего собрания участников Общества об одобрении такой сделки и определении ее условий (на основании сфальсифицированного протокола общего собрания участников Общества) указывает на наличие как порока воли Общества на совершение сделки, так и порока субъекта при совершении этой сделки.
Согласно п. 1 ст. 174 ГК РФ если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором или положением о филиале или представительстве юридического лица либо полномочия действующего от имени юридического лица без доверенности органа юридического лица ограничены учредительными документами юридического лица или иными регулирующими его деятельность документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или такой орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об этих ограничениях.
В данном случае ограничения полномочий представителя Барели И.Г. в доверенности установлены в пользу Общества, ввиду чего Сделка № 1 может быть оспорена самим Обществом.
По имеющейся у Истца информации Барели И.Г. является сыном Шамелашвили Н.И., ввиду чего последняя не могла не знать о наличии ограничений его полномочий на совершение сделки по доверенности, которая приложена к договору купли-продажи.
В этой части Истец объективно не имеет возможности получить сведения о родстве Барели И.Г. и Шамелашвили Н.И., поэтому в соответствии с п. 2 ст. 57 ГПК РФ полагает необходимым просить суд истребовать из органов ЗАГС сведения о детях Шамелашвили Н.И.
Кроме того, покупатель по сделке, проявляя должную внимательность и осмотрительность, действуя разумно и добросовестно, не должен был ограничиться одним лишь получением указанного протокола общего собрания участников Общества в подтверждение возникновения у продавца полномочий на совершение сделки с учетом имеющегося ограничения в доверенности, а также выбранного способа подтверждения принятого решения и состава участников путем подписания всеми его участниками, а должен был проверить реальность и правильность проведения собрания участников общества, на котором принято соответствующее решение (потребовать доказательства извещения участников общества о проведении собрания или иные документы, подтверждающие реальность принятия участниками Общества такого решения).
ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» определяет «по умолчанию» способом подтверждения принятого решения и состава участников нотариальное удостоверение решения, что направлено на исключение случаев фальсификации решений высшего органа управления в хозяйственных обществах, а также на защиту прав и законных интересов контрагентов таких обществ.
В этой связи, такой способ подтверждения как подписание протокола общего собрания всеми участниками общества без каких-либо дополнительных механизмов подтверждения (например, видеозапись собрания) должен требовать повышенного внимания со стороны контрагентов вне зависимости от факта нотариального удостоверения сделки.
Поскольку покупателем (Ответчиком 1) не проявлена необходимая степень внимательности и осмотрительности при проверке юридически значимых обстоятельств для заключения сделки (подтверждение полномочий у продавца, представляемого по доверенности Барели И.Г.), учитывая все прочие обстоятельства заключения этой сделки (прямое родство продавца и покупателя, отсутствие реального расчета по сделке впоследствии, указание в протоколе цены сделки 111 000 000 рублей, а в договоре 100 000 000 рублей, при том, что и та и другая существенно ниже рыночной, передачу Обществом в лице того же представителя Квартиры в залог банку по обязательствам Ответчика 1 до заключения Сделки 1, последующее совершение сделки в отношении Квартиры Ответчиком 1 в короткий срок после ее оформления на имя Ответчика 1 и ряд других), следует сделать вывод о том, что Ответчик 1 знал или должен был знать об ограничениях на отчуждение имущества у представителя Общества.
Таким образом, Сделка 1 является недействительной, так как Представитель ООО «Правильные решения» действовал вопреки полномочиям, изложенным в доверенности, в результате чего заключил от имени Общества договор купли-продажи без соответствующего волеизъявления со стороны Общества.
Здесь же следует обратить внимание суда, что спорная Квартира была передана Обществом в залог по договору об ипотеке (залоге недвижимости) № 007-58/2019-3 от 26.02.2019 еще до заключения Сделки 1 в обеспечение обязательств Ответчика 1 перед КБ «НМБ» (ООО) из договора потребительского кредита № 004-3909/2019 от 26.02.2019 на сумму 50 млн рублей, договор ипотеки от имени Общества подписал тот же представитель Барели И.Г. по той же доверенности, а сама сделка была одобрена аналогичным образом протоколом общего собрания участников Общества, которое фактически не проводилось.
Изложенное очевидно указывает на то, что представитель Общества Барели И.Г. действовал не к выгоде самого Общества, а в интересах второй стороны Сделки 1 – Ответчика 1, при этом сам факт подписания представителем от имени Общества договора ипотеки в обеспечение исполнения обязательств Ответчика 1 означает наличие какой-либо заинтересованности между этим представителем и Ответчиком 1, поскольку у самого Общества объективно не было никаких экономических предпосылок, обосновывающих предоставление в залог своего имущества в обеспечение обязательств третьего лица (Ответчика 1), с которым у Общества отсутствуют какие-либо взаимоотношения.
II.Сделка № 1 и Сделка № 2 недействительна как заключенная в нарушение положений ст. 10 ГК РФ при наличии обстоятельств, свидетельствующих о злоупотреблении правом
Сделка № 1 совершена 07.05.2019.Право собственности за Шамелашвили Н.И. зарегистрировано в ЕГРН 13.05.2019, срок оплаты цены договора – не позднее 16.05.2019, оплата не произведена до настоящего времени.
В свою очередь, какой-либо оплаты в установленный срок Шамелашвили Н.И. в пользу ООО «Правильные решения» не произвела.
Сделка № 2 совершена 17.05.2019, затем 21.05.2019 Управление Росреестра по г. Москве приостановил регистрацию этой сделки на основании того, что ранее были представлены документы на государственную регистрацию другой сделки с этим же объектом недвижимости, по которой решение о государственной регистрации не принято, однако 08.09.2019 право собственности ООО «Арбат Эстейт» на Квартиру зарегистрировано в ЕГРН.
Между тем, у ООО «Арбат Эстейт» не возникло право собственности на Квартиру в связи со следующим:
1) В связи с недействительностью Сделки № 1 у Ответчика 1 не возникло право собственности на Квартиру, что в соответствии со ст. 209 ГК РФ исключает возможность отчуждения ею такой Квартиры иному лицу.
2) При заключении Сделки № 2 Ответчик 2 действовал недобросовестно.
Рыночная цена спорной Квартиры значительно превышает указанную в Сделке № 2 стоимость, сама Сделка № 2 заключалась через непродолжительное время после приобретения Ответчиком 1 права собственности на Квартиру (через 7 дней), что при проявлении со стороны Ответчика 2 должной внимательности и осмотрительности в той степени, которая требуется от добросовестного участника гражданского оборота по смыслу ст. 10 ГК РФ, он должен был опираться не только на данные государственных реестров (ЕГРН), но и проанализировать обстоятельства приобретения спорной квартиры Ответчиком 1, в том числе факт исполнения Ответчиком 1 этой сделки в части оплаты с учетом того, что по условиям Сделки № 1 оплата предусмотрена после регистрации права собственности на Квартиру на покупателя, при этом ипотека в силу прямого указания на это в договоре не возникает.
Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ). В силу абзаца первого п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
В случае несоблюдения данного запрета суд на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ, если из закона не следует иное, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.
Злоупотребление правом при совершении сделки нарушает запрет, установленный ст. 10 ГК РФ, поэтому такая сделка признается недействительной на основании ст. 10 и 168 ГК РФ.
Для оценки добросовестности ООО «Арбат Эстейт» как приобретателя Квартиры необходимо учитывать экономическую мотивацию взаимно обусловленных действий участников спорных отношений (не только в рамках сторон каждой сделки, но и с учетом взаимной согласованности действий сторон разных сделок – 1 и 2).
Согласно выработанному в судебной практике правовому подходу заинтересованность может носить фактический характер без наличия формально-юридических связей между лицами (определение Верховного Суда Российской Федерации от 15.06.2016 № 308-ЭС16-1475).
О наличии заинтересованности может свидетельствовать поведение лиц в хозяйственном обороте, в частности, заключение между собой сделок и последующее их исполнение на условиях, недоступных обычным (независимым) участникам рынка.
Таким образом, действия всех участников Сделки № 1 и Сделки № 2 указывают на то, что их объединяет общая цель – вывод Квартиры из состава имущественной массы Общества в пользу Ответчика 2 без какого-либо встречного предоставления при явном отсутствии намерений исполнять обязательства по оплате в пользу Общества с созданием ему статуса добросовестного приобретателя в целях исключения истребования этой Квартиры обратно в пользу Общества, что является недобросовестностью, влечет ущерб для Общества, поэтому Сделка № 2 подлежит признанию недействительной.
3) Между Истцом и Ответчиком 1 не был составлен акт приема-передачи права собственности на Квартиру по Сделке 1№, ввиду чего не состоялась передача недвижимости Ответчику 1, являющаяся в данном случае необходимой предпосылкой для регистрации перехода права собственности на Ответчика 2.
Статьи 551, 556 ГК РФ определяют момент исполнения продавцом недвижимого имущества обязанности по его передаче покупателю: передача должна состояться до государственной регистрации перехода права собственности, условие о передаче имущества после государственной регистрации перехода права может быть согласовано сторонами в договоре или закреплено в законе.
Статьей 19 Договора Купли-продажи по Сделке 1 предусмотрена обязанность по составлению акта приема-передачи Квартиры.
Так как акт приема-передачи Квартиры должен состояться до государственной регистрации перехода права собственности и иного в договоре по Сделке 1 не предусмотрено, то основная обязанность по договору купли-продажи от 07.05.2019 не была исполнена – не состоялась передача недвижимости покупателю, являющаяся в данном случае необходимой предпосылкой для дальнейшей регистрации перехода права собственности.
Такая правовая позиция соответствует смыслу разъяснений, данных в абз. 2-4 п. 61 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Аналогичная правовая позиция отражена в Обзоре судебной практики ВС РФ от 25.11.2020 № 3.
Соответственно, фактической передачи имущества по Сделке № 1 не произошло и Шамелашвили Н.И. никогда не владела Квартирой, а, значит, не имела права отчуждать ее Ответчику 2.