Согласно статье 86 Жилищного кодекса Российской Федерации, если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма.
В соответствии с положениями Жилищного кодекса РФ предоставляемое гражданам другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта. В случаях, предусмотренных федеральным законом, такое предоставляемое жилое помещение с согласия в письменной форме граждан может находиться в границах другого населенного пункта субъекта Российской Федерации, на территории которого расположено ранее занимаемое жилое помещение.
Положениями названных норм материального права устанавливаются правила и порядок предоставления гражданам другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма в связи с выселением из дома, подлежащего сносу.
Между тем, в случае, если жилое помещение в аварийном доме принадлежит гражданам на праве частной собственности, применяется иной порядок.
При таких обстоятельствах необходимо руководствоваться положениями статьи 32 Жилищного кодекса РФ, обеспечивающей жилищные права собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Из содержания норм Жилищного кодекса РФ в их системной взаимосвязи и разъяснений Верховного Суда РФ следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры, как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и по последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.
Следовательно, соблюдение вышеуказанной процедуры изъятия жилого помещения у собственника в связи с признанием дома аварийным и подлежащим сносу является обязательным. Собственники жилых помещений в аварийном доме имеют право выбора формы изъятия: вправе дать согласие на предоставление нового жилого помещения взамен изымаемого, либо на выплату соответствующей выкупной цены.
В случае согласия на предоставление другого жилого помещения взамен изымаемого, предоставляемое жилое помещение должно соответствовать рыночной стоимости изымаемого жилого помещения.
Без соблюдения указанной процедуры изъятия жилого помещения, право собственности граждан не может быть прекращено, они не могут быть выселены, за ними не может быть в принудительном порядке быть признано право собственности на другое жилье, предоставляемое взамен.
Порядок расселения граждан, являющихся собственниками помещений в аварийных многоквартирных домах
Полезная информация
1. Согласно нормам Жилищного кодекса Российской Федерации признаниев установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийными подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанномдоме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок.
2. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственноподлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключениемжилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 — 3, 5 — 9 статьи 32 ЖК РФ.
3. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ рассмотрела кассационную жалобу жителей г. Краснодара, являвшихся собственниками помещений в аварийном многоквартирном доме, от которых местная администрация требовала произвести мену принадлежащего им имущества в целях расселения дома.
4. Как указано в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 16 октября 2012 г. N 18-КГ12–34, Администрация муниципального образования г. Краснодар обратилась в суд с иском к Н., М., Г. о признанииза ответчиками по 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру N 1, прекращении права общей долевой собственности на квартиру N 2, а такжео выселении ответчиков из названного жилого помещения, расположенного в аварийном и подлежащем сносу жилом доме, признании за истцом права собственности на квартиру N 2. Ссылаясь на то, что ответчики являются собственниками квартиры N 2, в связи с признанием дома аварийным и подлежащим сносу ответчикам была предложена мена принадлежащей им квартиры в аварийном доме на квартиру N 1, находящуюся в муниципальной собственности, однако ответчики отказались от переселения в указанное жилое помещение.
5. Решением Ленинского районного суда г. Краснодара от 21 сентября 2011 г., оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 3 ноября 2011 г., иск администрации муниципального образования г. Краснодар удовлетворен.
6. В кассационной жалобе Н. просил об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений.
7. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 16 октября 2012 г.жалобу удовлетворила, указав следующее.
8. В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защитанарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
9. Указанные нарушения были допущены судебными инстанциями прирассмотрении дела.
10. Судом установлено, что ответчики являлись собственниками квартиры N2 на основании договора о передаче квартиры в собственность, заключенногос администрацией Западного административного округа г. Краснодара от 15 января2004 г.
11. Жилой дом, в котором расположено названное жилое помещение, постановлением главы муниципального образования г. Краснодар от 30 декабря 2008 г. признан аварийным и подлежащим сносу.
12. Удовлетворяя иск администрации муниципального образования г. Краснодар, суд первой инстанции исходил из того, что в связи с признанием многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу ответчикам предложено другое жилое помещение – квартира N 1, которое является благоустроенным применительнок условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечает установленным требованиями находится в черте данного населенного пункта, что, по мнению суда,не противоречит требованиям ст. 89 ЖК РФ.
13. При этом судом отмечено, что постановлением администрации муниципального образования г. Краснодар от 12 июля 2010 г. N 5140 «Об изъятии для государственных нужд земельных участков в Западном внутригородском округег. Краснодара» земельный участок изъят для муниципальных нужд.
14. Обжалуемым решением суда ответчики выселены из квартиры N 2 в квартиру N 1, находящуюся в муниципальной собственности.
15. Таким образом, при разрешении настоящего гражданского спора суд руководствовался положениями ст. 89 ЖК РФ.
16. С данными выводами суда первой инстанции согласилась судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда.
17. Между тем согласно ст. 86 ЖК РФ, если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из негогражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма.
18. Пунктом 1 ст. 89 ЖК РФ предусмотрено, что предоставляемое гражданам в связис выселением по основаниям, которые предусмотрены ст.ст. 86-88 Кодекса, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта. В случаях, предусмотренных федеральным законом, такое предоставляемое жилое помещениес согласия в письменной форме граждан может находиться в границах другого населенного пункта субъекта Российской Федерации, на территории которого расположено ранее занимаемое жилое помещение.
19. Положениями названных норм материального права устанавливаются правилаи порядок предоставления гражданам другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма в связи с выселением из дома, подлежащего сносу.
20. Между тем, как установлено судом, жилое помещение в аварийном доме принадлежало ответчикам на праве общей долевой собственности.
21. В связи с этим в рассматриваемом случае суду надлежало руководствоваться положениями ст. 32 ЖК РФ, обеспечивающей жилищные права собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных илимуниципальных нужд.
22. Согласно ч. 1 ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственникапутем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
23. В силу ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещенийв указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок.В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный
24. участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещениев указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на правесобственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном ч.ч. 1–3,5–9 ст. 32 ЖК РФ.
25. Из положений норм Жилищного кодекса РФ, разъяснений, содержащихсяв постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», следует, что нормы, содержащиеся в ст. 32 ЖК РФ,в развитие положений ч. 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации о возможностипринудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения, направлены прежде всегона обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения.
26. Для применения приведенных выше правовых норм с учетом разъяснений, содержащихся в п. 22 названного постановления Пленума Верховного Суда РФ, необходимо установить соблюдение совокупности следующих обязательных условий,а именно: предъявлялось ли к собственникам жилых помещений требование о сноседома в разумный срок за счет их собственных средств, изымался ли органом местного самоуправления земельный участок и каждое жилое помещение в указанном доме, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома.
27. В силу ч. 9 ст. 32 ЖК РФ, если собственник жилого помещения не согласенс решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашениео выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.
28. Согласно подп. «и» п. 20 указанного постановления Пленума Верховного Суда РФ требование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения, о переселении собственника изымаемого жилого помещения в другое жилое помещение не может быть удовлетворено, если собственник жилого помещения возражает против этого, так какв соответствии с ч. 8 ст. 32 ЖК РФ предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон.
29. Таким образом, из содержания указанных норм в их системной взаимосвязии разъяснений следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, таки последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом,и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.
30. Следовательно, обстоятельства соблюдения указанной процедуры изъятия жилого помещения у собственника в связи с признанием дома аварийным и подлежащимсносу являются существенными для правильного разрешения дел данной категориии подлежат доказыванию и установлению.
31. По данному делу суду следовало установить форму изъятия принадлежащего ответчикам жилого помещения, на которую они были согласны, т. е. выразили ли они свое согласие на предоставление нового жилого помещения взамен изымаемого либона выплату соответствующей выкупной цены.
32. В случае согласия ответчиков на предоставление другого жилого помещения взамен изымаемого подлежал установлению факт соответствия предоставляемого жилого помещения рыночной стоимости изымаемого жилого помещения ответчиков.
33. Однако в нарушение положений ч. 4 ст. 198 ГПК РФ суд, не установив факта выполнения истцом процедуры изъятия жилого помещения, установленной ст. 32 ЖКРФ, и тем самым соблюдения прав собственников Н., М., Г., прекратил право собственности ответчиков на жилое помещение, выселил их из квартиры N2 и признал за ними в принудительном порядке право собственности на квартиру N 1.
34. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ решение Ленинского районного суда г. Краснодара от 21 сентября 2011 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 3 ноября 2011 г. отменила, дело направила на новое рассмотрение в суд первой инстанции.