Субъекты прав на земли сельскохозяйственного назначения. Земли данной категории могут использоваться на праве собственности, праве пожизненного наследуемого владения, праве постоянного (бессрочного) пользования, праве аренды, праве ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут), праве безвозмездного срочного пользования. Эти земли могут находиться в государственной, муниципальной и частной собственности.
В ст. 78 ЗК РФ перечислены лица, которые вправе использовать земли сельскохозяйственного назначения. Причем в отношении других категорий земель ЗК РФ не указывает круг субъектов, обладающих правом их использовать. На первый взгляд цель определения круга таких лиц — закрепить право на эти земли прежде всего за теми лицами, которые действительно будут использовать их для занятия сельским хозяйством. Речь идет о гражданах, которые ведут крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество; хозяйственных товариществах и обществах; производственных кооперативах; иных коммерческих организациях и др. Однако из содержания этой статьи следует, что правами на земли сельскохозяйственного назначения могут обладать любые юридические лица. Это обстоятельство не способствует решению задачи рационального использования и охраны данных земель. Большие площади сельскохозяйственных угодий в настоящее время заброшены, не используются, а их собственники озабочены только одной проблемой: как перевести эти земли в состав земель населенных пунктов и продать.
Между тем законодательство, действовавшее до принятия ЗК РФ 2001 г., ограничивало круг лиц, которые могли иметь права на земли сельскохозяйственного назначения. Это ограничение касалось в первую очередь юридических лиц. Правами на земли сельскохозяйственного назначения могли обладать преимущественно сельскохозяйственные организации, что было совершенно обоснованно.
Ограничены права иностранных граждан и юридических лиц на земли сельскохозяйственного назначения. Статья 3 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не допускает возможности обладания этими лицами землями сельскохозяйственного назначения на титуле собственности. Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.
Объекты прав на земли сельскохозяйственного назначения. Специфика использования земель сельскохозяйственного назначения обусловила необходимость законодательного определения минимальных и максимальных размеров земельных участков в составе земель этой категории.
Согласно ст. 4 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» минимальные размеры образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть установлены законами субъектов РФ в соответствии с требованиями земельного законодательства. По общему правилу не допускается образование земельного участка, который входит в состав искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и (или) осушаемых земель и размер которого меньше установленного субъектами РФ минимального размера земельного участка для таких земель.
Максимальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица, устанавливается законом субъекта РФ равным не менее 10% от общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на указанной территории в момент предоставления и (или) приобретения таких земельных участков. Законодательное ограничение максимальной площади земельного участка имеет целью предотвращение образования латифундий, сосредоточения в собственности одного лица больших площадей сельхозугодий.
Земельная доля. Земельная доля (пай) в качестве суррогата права собственности на землю использовалась как средство приватизации земель сельскохозяйственного назначения в начале земельной реформы для упразднения колхозов и совхозов. Земельные и имущественные доли (паи) определялись в процессе реорганизации колхозов и государственных сельскохозяйственных предприятий.
Право на земельную долю не могло быть квалифицировано как право собственности на землю, пока эта доля не выделена в натуре (местности). Право собственности и право на выдел доли — это юридически принципиально разные права. Право на земельную долю — это лишь право выдела земельного участка, т. е. обязательственное право1. Соответственно земельная доля не может считаться недвижимым имуществом[1] [2]. Земельная доля не могла считаться объектом права собственности.
При наличии отношений по поводу земельных долей отсутствовал непосредственный объект права собственности — конкретный земельный участок, который принадлежит лицу — собственнику. В этом случае невозможно осуществление правомочий собственника земли. При неопределенности объекта права собственности невозможно фактическое обладание земельным участком. Пользоваться таким конкретным объектом нельзя, также как и распоряжаться им. Распо-
ряжение земельными долями их собственниками — это не что иное, как распоряжение принадлежащими им обязательственными правами.
Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» закрепляет определение понятия «земельная доля» (ст. 15). Земельная доля, права на которую возникли при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу этого Закона, является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Размеры земельных долей определяются в виде простой правильной дроби, в гектарах или баллах.
Владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на их общем собрании (ст. 14 названного Закона).
Образование земельного участка из земельного участка, находящегося в долевой собственности. Наиболее сложная проблема, которая возникает в связи с реализацией прав собственников земельных долей, связана с выделом земельных участков в счет земельных долей. В соответствии со ст. 13 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» участник долевой собственности вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли, если это не противоречит установленным требованиям к образованию земельных участков.
Земельный участок, как правило, образуется путем выдела в счет земельной доли на основании решения общего собрания участников долевой собственности. В этом случае должны быть утверждены проект межевания земельных участков, перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки.
Размер земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на земельную долю. Размер и местоположение границ земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, должны быть согласованы с кадастровым инженером. Порядок определения размера участка, выделяемого в счет земельной доли с учетом состояния и свойств его почвы, устанавливается законом субъекта РФ. Однако отсутствие указанного порядка не является препятствием для выдела земельного участка в счет земельной доли.
Права и обязанности лиц, использующих земли сельскохозяйственного назначения. Особенности содержания прав и обязанностей лиц, которые используют земельные участки в составе данной категории земель, определяются принадлежностью земельного участка к землям сельскохозяйственного назначения, конкретным целевым назначением участка земли (вид сельскохозяйственных угодий или вид несельскохозяйственных земель) в составе данной категории, а также в некоторых случаях нормами специальных законодательных актов.
В ст. 40—42 ЗК РФ закреплены права и обязанности лиц, которые используют земельные участки. Нормы данных статей имеют общий характер, поэтому они применяются в отношении земель рассматриваемой категории с учетом специфики ее правового режима. Содержание названных прав и обязанностей было рассмотрено в гл. 5 учебника.
Основные особенности содержания прав на земли сельскохозяйственного назначения заключаются в следующем.
Во-первых, именно на лиц, использующих эти земли, в первую очередь распространяются обязанности по охране земель как объекта природы, сформулированные в ст. 13 ЗК РФ и Федеральном законе «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения».
Во-вторых, согласно ст. 42 ЗК РФ земельные участки в составе земель сельскохозяйственного назначения должны использоваться в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к данной категории земель и разрешенным использованием. Это означает, что лицо, которое использует земли сельскохозяйственного назначения, не имеет права по своему усмотрению перевести пашню в пастбище или залежь и т. д. и наоборот. Пашня должна применяться только в качестве пашни, сенокос — в качестве сенокоса и т. п. На сельскохозяйственных угодьях нельзя построить жилой дом или какое-либо иное здание, строение и сооружение, на них нельзя выращивать лес, вырыть пруд и проч.
В-третьих, в явном противоречии с указанными выше требованиями ЗК РФ и законодательство о недрах разрешают добычу общераспространенных полезных ископаемых на сельскохозяйственных угодьях, за некоторыми исключениями.
Прекращение прав на земли сельскохозяйственного назначения. Согласно ст. 5 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в случае, если в собственности лица по основаниям, допускаемым законом, оказались земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения или доля в праве общей собственности и это влечет нарушение требований ст. 3 (о правах иностранных граждан, юридических лиц и лиц без гражданства на земли сельскохозяйственного назначения) или п. 2 ст. 4 (о максимальном размере общей площади сельхозугодий, которые могут находиться в собственности) названного Закона, такие земельный участок (часть земельного участка) или доля должны быть отчуждены собственником.
В случае отчуждения таких земельных участков или долей субъекту РФ либо муниципальному образованию преимущественное право на заключение договора аренды этих земельных участков или выделенных в счет земельных долей земельных участков имеют лица, осуществляющие отчуждение этих земельных участков или земельных долей. Определен порядок такого отчуждения земельного участка.
Права на земли крестьянского (фермерского) хозяйства. Федеральный закон «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» в ст. 1 определяет крестьянское (фермерское) хозяйство как объединение граждан, связанных родством и (или) свойством, имеющих в общей собственности имущество и совместно осуществляющих производственную и иную хозяйственную деятельность (производство, переработку, хранение, транспортировку и реализацию сельскохозяйственной продукции), которая основана на их личном участии. Фермерское хозяйство может быть создано одним гражданином. Фермерское хозяйство ведет предпринимательскую деятельность без образования юридического лица. В то же время ст. 86' ГК РФ допускает возможность создания юридического лица — крестьянского (фермерского) хозяйства.
Согласно ст. 6 указанного Закона и ст. 257 ГК РФ в состав имущества фермерского хозяйства могут входить земельный участок, хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения, продуктивный и рабочий скот, птица, сельскохозяйственные и иные техника и оборудование, транспортные средства, инвентарь и другое необходимое для деятельности фермерского хозяйства имущество.
Важно отметить, что имущество (в том числе земельный участок) фермерского хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если соглашением между ними не установлено иное. Члены фермерского хозяйства сообща владеют и пользуются своим имуществом. Порядок владения и пользования имуществом определяется соглашением, заключенным между членами фермерского хозяйства.
Особо регулируется порядок распоряжения имуществом фермерского хозяйства (ст. 8 данного Закона). Правовой основой распоряжения имуществом является соглашение, заключенное членами фермерского хозяйства. Распоряжение имуществом фермерского хозяйства осуществляется в интересах хозяйства его главой.
Особенностью правового режима земель крестьянских (фермерских) хозяйств является принцип неделимости земельного участка. Согласно ст. 9 Федерального закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» и ст. 258 ГК РФ при выходе из фермерского хозяйства одного из его членов земельный участок и средства производства фермерского хозяйства разделу не подлежат. В этом случае гражданин имеет право на денежную компенсацию, соразмерную его доле в праве общей собственности на имущество. При прекращении фермерского хозяйства в связи с выходом из него всех его членов имущество хозяйства подлежит разделу между его членами.
Права на земельный участок для личного подсобного хозяйства. Личное подсобное хозяйство — это своеобразная форма производства сельскохозяйственной продукции, имеющая характер личного потребления. Такого рода деятельность не рассматривается как предпринимательская и не облагается подоходным налогом. Ведение личного подсобного хозяйства не имеет в качестве основной цели извлечение прибыли. Доходы, получаемые от продажи продукции, используются для личного или семейного потребления.
В ст. 2 Федерального закона «О личном подсобном хозяйстве» приводится определение личного подсобного хозяйства. Это форма непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции. Личное подсобное хозяйство ведется гражданином либо гражданином и совместно проживающими с ним и (или) совместно осуществляющими с ним ведение хозяйства членами его семьи в целях удовлетворения личных потребностей на земельном участке, предоставленном или приобретенном для данной цели.
Согласно ст. 3 данного Закона право на ведение личного подсобного хозяйства имеют дееспособные граждане, которым земельные участки предоставлены или которыми земельные участки приобретены для ведения такого хозяйства. Следует особо отметить, что граждане вправе заниматься личным подсобным хозяйством с момента государственной регистрации прав на земельный участок. При этом регистрации самого хозяйства не требуется.
Как предусматривает ст. 4 Федерального закона «О личном подсобном хозяйстве», для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) и земельный участок за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок). Первый применяется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений. Второй используется исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на нем зданий и строений.
Максимальный размер общей площади земельных участков, которые могут находиться одновременно на праве собственности или ином праве у граждан, ведущих личное подсобное хозяйство, — 0,5 га. Максимальный размер общей площади земельных участков может быть увеличен законом субъекта РФ, но не более чем в пять раз.
Права на земельные участки для садоводства, огородничества и дачного хозяйства. Существуют две основные правовые формы ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства: коллективная и индивидуальная. В рамках коллективной формы такой деятельности граждане могут создавать садоводческие, огороднические и дачные некоммерческие товарищества, потребительские кооперативы либо некоммерческие партнерства (п. 1 ст. 4 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»), В то же время законодательство допускает возможность вести садоводство или огородничество в индивидуальном порядке (ст. 8 указанного Закона).
Земельные участки для коллективного садоводства и огородничества состоят из земель общего пользованияи земель членов некоммерческих объединений. К землям общего пользования относятся земельные участки, занятые охранными зонами, дорогами, проездами, другими сооружениями и объектами общего пользования.
В законодательстве определен порядок использования и застройки территории садоводческого, огороднического и дачного некоммерческого объединения (ст. 32 указанного Закона). Организация и застройка территории садоводческого или дачного некоммерческого объединения, раздел земельного участка, предоставленного соответствующему объединению, осуществляются на основании проекта планировки территории и проекта межевания территории. Подготовка и утверждение проекта планировки территории и проекта межевания территории реализуются в соответствии с ГсК РФ. Эти проекты до их утверждения должны быть одобрены общим собранием членов соответствующего объединения (собранием уполномоченных).
Члены садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения вправе приступить к использованию садовых, огородных или дачных земельных участков, за исключением строительства зданий, строений, сооружений, до возникновения права собственности на такие земельные участки либо их аренды после их образования и распределения между членами соответствующего объединения на основании решения общего собрания членов соответствующего объединения (собрания уполномоченных).
Действуют специальные нормативы организации и застройки территории некоммерческого объединения, например СНиП 30-02—97 «Планировка и застройка территорий садоводческих объединений граждан, здания и сооружения. Нормы проектирования».
В законодательстве определены земельные права и обязанности членов садоводческого, огороднического и дачного некоммерческих объединений. Согласно ст. 18 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» членами садоводческого, огороднического и дачного некоммерческого товарищества (садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого партнерства) могут быть граждане РФ, достигшие возраста 18 лет и имеющие земельные участки в границах такого товарищества (партнерства). Членами садоводческого, огороднического и дачного потребительского кооператива могут быть граждане РФ, достигшие возраста 16 лет и имеющие земельные участки в границах такого кооператива. Членами садоводческого, огороднического и дачного некоммерческого объединения могут стать наследники членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, в том числе малолетние и несовершеннолетние, а также лица, к которым перешли права на земельные участки в результате дарения или иных сделок с земельными участками.
Иностранные граждане и лица без гражданства могут стать членами садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений. Права иностранных граждан и лиц без гражданства на садовые, огородные, дачные земельные участки определяются в соответствии с законодательством РФ.
Как предусмотрено в ст. 19 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», член садоводческого, огороднического и дачного некоммерческого объединения имеет право самостоятельно хозяйствовать на своем земельном участке в соответствии с его разрешенным использованием; осуществлять в соответствии с градостроительными, со строительными, с экологическими, санитарно-гигиеническими, противопожарными и иными установленными требованиями (нормами, правилами и нормативами) строительство и перестройку жилого строения, хозяйственных строений и сооружений — на садовом земельном участке, некапитальных жилых строений, хозяйственных строений и сооружений — на огородном земельном участке; распоряжаться своим земельным участком и иным имуществом и др.
Одновременно член садоводческого, огороднического, дачного некоммерческого объединения обязан нести бремя содержания земельного участка и бремя ответственности за нарушение законодательства; применять земельный участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием; не наносить ущерба земле как природному и хозяйственному объекту; соблюдать агротехнические требования, установленные режимы, ограничения, обременения, сервитуты и др.
Права на земельный участок сельскохозяйственных кооперативов.
Вновь созданные сельскохозяйственные коммерческие организации используют земли сельскохозяйственного назначения на праве собственности и иных предусмотренных законодательством титулах. К их числу относятся сельскохозяйственные кооперативы. Сельскохозяйственный кооператив — организация, созданная сельскохозяйственными товаропроизводителями и (или) ведущими личные подсобные хозяйства гражданами на основе добровольного членства для совместной производственной или иной хозяйственной деятельности, основанной на объединении их имущественных паевых взносов в целях удовлетворения материальных и иных потребностей членов кооператива. Такой кооператив может быть создан в форме сельскохозяйственного производственного кооператива или сельскохозяйственного потребительского кооператива. Порядок создания и деятельности таких кооперативов, их права на землю регулируются Федеральным законом «О сельскохозяйственной кооперации».
Кооператив является юридическим лицом, и он вправе иметь в собственности, покупать или иным образом приобретать, продавать, закладывать и осуществлять другие права на имущество и земельные участки, в том числе переданные ему в виде паевого взноса в паевой фонд кооператива (ст. 6 указанного Закона). Паевой взнос— это имущественный взнос члена кооператива или ассоциированного члена кооператива в паевой фонд кооператива деньгами, земельными участками, земельными и имущественными долями либо иным имуществом или имущественными правами, имеющими денежную оценку.
Статья 18 данного Закона определяет условия возврата пая выходящему члену кооператива. Выходящему члену кооператива паевой взнос возвращается в порядке, установленном уставом. В соответствии с уставом кооператива либо решением общего собрания его членов и с согласия лица, выходящего из кооператива, может быть предусмотрена выплата стоимости паевого взноса в натуральной форме в виде земельного участка или другого имущества кооператива.
Размер выдаваемого в счет пая земельного участка определяется пропорционально размерам земельных угодий кооператива исходя из размера паевого взноса выходящего члена кооператива и стоимости гектара земли, в соответствии с которой земельный участок или земельная доля были засчитаны в паевой взнос. Место нахождения земельного участка, выдаваемого выходящему члену кооператива в счет его паевого взноса в соответствии с уставом кооператива или решением общего собрания членов кооператива, устанавливается решением правления кооператива.
Земли населенных пунктов – участки, которые расположены внутри этих населенных пунктов и поселений. Они предназначены для развития и последующей застройки. Земли населенных пунктов могут быть в частной, муниципальной и государственной собственностях.
Частная собственность предполагает, что физическое или юридическое лицо приобрело землю, согласно действующему законодательству. Также они могут в определённом порядке приобретать участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Существует и категория участков, которые по закону нельзя передавать в частную собственность.
В муниципальной собственности находится та земля населенных пунктов, которая является такой с момента образования, признана таковой федеральным законом, была приобретена или безвозмездно передана под нужды органов власти.
Государственные земли населенных пунктов – все участки, которые не находятся ни в частной, ни в муниципальной собственностях.
Права пожизненного наследуемого владения и постоянного пользования
Согласно действующему законодательству, право пожизненного наследования возникает только на те земли населенных пунктов, которые находятся в муниципальной или государственной собственностях. Обладателем такого права может быть лишь физическое лицо. Поводом для отзыва пожизненного владения является:
· Добровольный отказ землепользователя в порядке, предусмотренном статьей 53 ЗК РФ.
· Ненадлежащее использование земли.
· Приобретение этого же участка в частную собственность.
Кроме права пожизненного наследования, принято выделять право постоянного, или бессрочного, пользования. Оно распространяется только на участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственностях. Обычно такие земли предоставляются государственным или муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, органам государственной власти и местного самоуправления. Частные лица не могут воспользоваться этим правом. Владение по праву бессрочного пользования должно осуществляться в пределах правовых актов и законов. Такие земли населенных пунктов предназначены для возведения зданий, сооружений и другого типа недвижимости.
Ограничения права собственности
Ограничения прав собственности – все то, что ограничивает право владения, пользования или распоряжения землей населенных пунктов. Сюда же относится и ограничение оборотоспособности, что указано в статье 27 ЗК РФ. Все ограничения необходимо регистрировать, также нужно выделить, что они передаются при продаже земельного участка от одного владельца к другому. Любые обременения можно обжаловать в судебном порядке. Существуют следующие виды ограничений:
1. Особые условия по охране окружающей среды.
2. Особые условия по использованию и хозяйствованию.
3. Условия по началу и окончанию застройки в отведенные сроки.
4. Иные условия, которые оговорены в ЗК РФ или Федеральных Законах.
Прекращение права собственности
Право собственности на землю населенного пункта может быть прекращено при отчуждении этого участка собственником другим лицам или же при его отказе от права на этот участок. Право постоянного пользования или пожизненного наследуемого владения прекращается при самостоятельном отказе владельца от него. Принудительно остановка прав происходит в следующих случаях:
· Участок используется не по целевому назначению.
· При использовании участка таким способом, который приводи к значительному ухудшению окружающей среды.
· При изъятия земли населенного пункта для нужд государства или муниципалитета.
· При изъятии участка с целью реквизиции.
· При неустранении последствий земельных нарушений.
· В случае регулярной неуплаты земельного налога (смотрите статью "Налог на земли населённых пунктов").
· При использовании земельного участка с нанесением серьезного ущерба экологической обстановке.
· При невыполнении мероприятий по восстановлению и улучшению качества земель в случае необходимости.
· При неиспользовании участка земли населенного пункта в течение трех лет или более того, если иное указано в Федеральном законе.
· В иных случаях, которые описаны в Федеральном законе.
Принять решение об прекращении права собственности сможет только суд, опираясь на статью 54 ЗК РФ. Также необходимо учитывать положения, которые установлены Федеральными Законами. Изъятие земель для государственных или муниципальных нужд происходит путем выкупа.
