При сравнительном анализе продаж рассматриваются сопоставимые объекты, которые были проданы на соответствующем рынке, затем вносятся поправки на возможные различия между оцениваемыми и сопоставимыми объектами. В результате определяется продажная цена каждого из сопоставимых объектов, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект. Скорректированная цена позволяет оценщику сделать логические выводы о том, какова возможная стоимость оцениваемого объекта на рынке.
Техника сравнения продаж заключается в нахождении цены единицы сравнения объекта оценки (или всего объекта), которая определяется путем корректировок цен единиц сравнения объектов-аналогов на существующие отличия от объекта оценки.
Для непосредственных корректировок необходимо выделять характеристики объектов и сделок, которые влияют на цену продаж и называются элементами сравнения. Каждый конкретный тип недвижимости требует выделения как общих, так и присущих только ему элементов сравнения.
К общим для всех объектов недвижимости относятся следующие элементы сравнения:
● время совершения сделки купли-продажи;
● местоположение объекта;
● условия финансирования;
● условия сделки;
● физические характеристики объекта;
● экономические характеристики объекта;
● характер использования объекта.
При корректировках все поправки выполняются по принципу «от объекта сравнения к объекту оценки».
Сравнительный анализ включает выполнение следующих этапов:
● определение элементов сравнения;
● определение разницы между объектом сравнения и объектом оценки по каждому элементу сравнения;
● определение суммарной корректировки цены продажи для каждого объекта сравнения;
● определение наиболее вероятной величины рыночной стоимости из анализа скорректированных цен продажи объектов сравнения.
Анализ парного набора данных заключается в получении скорректированной цены продажи из сравнения двух объектов, отличающихся одним элементом.
Окончательное заключение о величине рыночной стоимости делается на основании анализа скорректированных цен продажи объектов сравнения с учетом количества и абсолютной величины производственных корректировок.
Поправки в цены сопоставленных объектов могут вноситься в денежных единицах или в процентах.
Метод сравнения продаж может реализовываться с помощью относительного сравнительного анализа, который заключается в разделении всех объектов сравнения на две группы. К первой группе относят объекты, превосходящие по своим характеристикам объект оценки, а ко второй группе относят объекты, имеющие более низкие качественные характеристики, чем объект оценки. Таким образом, выделяется ценовой диапазон вероятной стоимости объекта оценки.
Поправки в денежных единицах представляют собой суммы, прибавляемые или вычитаемые из продажной цены каждого сопоставимого объекта.
Процентные поправки могут вноситься на независимой (плюсовой или минусовой) или кумулятивной основе. Независимую основу следует использовать, когда установлено, что оценка характеристик производится независимо друг от друга. После определения поправок в процентах последние складываются, а на полученный результат корректируется цена сопоставимого объекта.
Если установлено, что каждая поправка влияет на другие, процентная корректировка осуществляется на кумулятивной основе. При этом для каждой поправки определяется отдельный процент (коэффициент), которые затем перемножаются для получения общего поправочного коэффициента.
Для сравнения продаж участков земли используются следующие единицы цены:
● за единицу площади;
● за 1 пог. метр вдоль красной линии;
● за участок.
Для сравнения продаж зданий или сооружений используются следующие единицы цены:
● за 1 кв. метр общей площади;
● за 1 кв. метр полезной или подлежащей сдаче в аренду площади;
● за комнату;
● за квартиру;
● за 1 куб. метр объема здания;
● за сооружение в целом.
Единицы сравнения, применения для оценки проектов на основе отношения дохода к продажной цене, включают:
● валовой рентный мультипликатор (ВРМ);
● общий коэффициент капитализации (ОКК).
ВРМ – это отношение цены продажи объекта к потенциальному или действительному годовому или ежемесячному доходу.
Для определения цены объекта с использованием ВРМ необходимо:
1. Определить валовой (ежемесячный) потенциальный (действительный) доход от объекта оценки;
2. Определить отношение валового дохода к цене продажи исходя из недавних рыночных сделок;
3. Умножить ожидаемый доход от оцениваемого объекта на полученное среднее значение ВРМ.
ОКК представляет собой общую ставку дохода, для определения которой необходимо отобрать аналогичные недавно проданные объекты, характеризующиеся потоками доходов, сходными по риску и продолжительности с потоком доходов от объекта оценки. ОКК – коэффициент, отражающий преобладающее соотношение между чистым операционным доходом и ценой продажи сопоставимых объектов, продаваемых на рынке.
Для определения цены объекта с использованием ОКК применяется прямая капитализация, т.е. пересчет ожидаемого чистого операционного дохода в единицу суммы текущей стоимости путем деления дохода на соответствующий ОКК.
Вариант 1.
Собраны следующие данные (см. таблицу). Стоимость оценивается на рынке в 16000 у.д.е. Оценить объект исходя из стоимости комнат, квартир и на основе ВРМ дать окончательную оценку с обоснованием вывода.
| Характеристика | Оцениваемый объект | Сопоставимый объект | ||
| №1 | №2 | №3 | ||
| Цена, у.д.е. | ? | |||
| Число комнат | ||||
| Число квартир | ||||
| Бассейн | есть | нет | есть | нет |
| Валовой доход, у.д.е. |
Вариант 2.
Недавно были проданы следующие объекты недвижимости, единственное различие между которыми – количество жилой площади:
1-й объект, имеющий площадь 185 м2, был продан за 72200 у.д.е., 2-й объект площадью 175 м2 был продан за 70800 у.д.е. Во сколько рынок оценит каждый дополнительный м2 жилой площади, если исходить из имеющейся информации?
Вариант 3.
Осуществлены следующие продажи:
1. 6 месяцев назад за 14425 у.д.е.;
2. 4 месяца назад за 14705 у.д.е.;
3. 5 месяцев назад за 14560 у.д.е.
Известно, что ежемесячный прирост цен на недвижимость составляет 1%. Какова стоимость оцениваемого объекта?
Вариант 4.
Необходимо оценить промышленное здание с железнодорожным подъездом (веткой), полностью огороженное, с одной загрузочной дверью. При анализе были выявлены следующие продажи:
1. Объект продан в этом году по цене 200000 у.д.е., имеет железнодорожную ветку.
2. Объект продан год назад за 190000 у.д.е., имеет железнодорожную ветку и две загрузочные двери.
3. Объект продан в этом году за 205000 у.д.е., полностью огорожен.
Известно, что железнодорожная ветка стоит 1500 у.д.е., загрузочная дверь – 1000 у.д.е., ограждение – 5000 у.д.е. Прирост стоимости составляет 5% в год.
Вариант 5.
Оцениваемый объект расположен рядом с аэропортом и сдается в аренду за 900 у.д.е. в месяц. Аналогичные объекты, расположенные в нормальных условиях, сдаются за 1200 у.д.е. в месяц. На рынке были выявлены следующие продажи:
1) по цене 250000 у.д.е. с ежемесячным доходом 1000 у.д.е.;
2) по цене 300000 у.д.е. с ежемесячным доходом 1200 у.д.е.;
3) по цене 325000 у.д.е. с ежемесячным доходом 1500 у.д.е.
Определить, насколько местоположение снижает стоимость объекта.
Вариант 6.
Для оценки земельного участка были выявлены три сопоставимые объекта продажи:
| Характеристика | Оцениваемый объект | Сравнительный объект | ||
| №1 | №2 | №3 | ||
| Цена, у.д.е. | ||||
| Площадь | 4 га | 3 га | 4 га | 5 га |
| Форма | нормальная | такая же | лучше на 1000 у.д.е. | хуже на 2000 у.д.е. |
| Почва | хорошая | такая же | хуже на 500 у.д.е. | хуже на 500 у.д.е. |
| Типография | хорошая | такая же | хуже на 1000 у.д.е. | такая же |
| Время продажи | год назад | 6 месяцев назад | 3 месяца назад |
Определить стоимость земельного участка, если средний рост цен на рынке составляет 1,5% в месяц.
Вариант 7.
Определить стоимость объекта, арендная плата за который составляет 125 у.д.е. в месяц, если известна следующая рыночная информация:
| Объект | Ежемесячная арендная плата, у.д.е. | Цена продажи, у.д.е. |
Вариант 8.
Имеется следующая рыночная информация:
| Характеристика | Объект №1 | Объект №2 | Объект №3 | Объект №4 |
| Площадь (м2) | ||||
| Гараж (количество машин) | ||||
| Камин | есть | нет | есть | нет |
| Цена продажи, у.д.е. |
Каковы корректировки: на разницу площади; на разницу между гаражами; на наличие камина?
Вариант 9.
Два года назад был куплен участок под строительство индивидуального жилого дома за 20000 у.д.е. Дом был построен за 55000 у.д.е., но прекрасно вписался в среду, где существующие дома стоили от 80000 у.д.е. до 90000 у.д.е. Некоторые соседние дома сдавались в аренду по ставками от 675 до 765 у.д.е. в месяц соответственно. Новый дом предлагается сдать за 725 у.д.е. в месяц. Через полгода после завершения строительства дома была изменена схема движения транспорта в этом районе, после чего улица стала менее привлекательной для проживания в односемейных домах. Продать дом по первоначальной рыночной стоимости не удалось и за 15 месяцев. Тогда дом был сдан в аренду за 650 у.д.е. в месяц, что соответствовало арендным ставкам для аналогичных домов после изменения схемы движения.
Определить:
1. Валовой рентный мультипликатор, соответствующий новому дому.
2. Вероятную первоначальную рыночную стоимость дома.
3. Сумму потери в стоимости дома из-за изменения маршрута движения транспорта.
Вариант 10.
Произвести оценку объекта, исходя из имеющейся рыночной информации. Объект расположен на улице N, имеет площадь 200 м2, гараж на одну машину, размер земельного участка – 8 соток, кровлю из шифера, камин, качество строительства – выше среднего, состояние в целом – среднее.
Аналог №1 был продан 15 месяцев назад по цене 90000 у.д.е. на той же улице, имеет площадь 220 м3, гараж на 1 машину, размер участка 7 соток, имеет такую же крышу, не имеет подвала и камина. Качество строительства и состояние в целом среднее.
Аналог №2 расположен на улице К и был продан 12 месяцев назад за 82000 у.д.е. Размер дома 170 м2, участок 10 соток, имеет только крытую стоянку на 2 машины, кровля выполнена из гравия с гудроном, подвала нет, имеется камин, выходящий в столовую и гостиную, качество строительства и состояние в целом -–выше среднего.
Аналог №3 расположен на улице N и был продан вчера по цене 100000 у.д.е. Имеет площадь 220 м2, с размером участка 8 соток. Есть гараж на одну машину, подвал, камин в спальне. Кровля из шифера. Имеет хорошее качество работ и среднее состояние.
Величины корректировок следующие:
1. Разница между категориями качества строительства и объекта в целом составляет 5%.
2. Разница в размерах участка корректируется по норме 1000 у.д.е. за сотку, если превышает 2 сотки.
3. Местоположение по улице N оценено на 5000 у.д.е. выше, чем на К.
4. Корректировка на площадь осуществляется исходя из 15 у.д.е. за 1м2.
5. Вклад гаража на 2 машины в стоимость объекта составляет 4500 у.д.е., гаража на 1 машину 2500 у.д.е.
6. Кровля из шифера добавляет в стоимость дома на 3000 у.д.е. больше, чем кровля из гравия с гудроном.
7. Вклад камина – 1500 у.д.е., независимо от его расположения в доме.